Berlin - Will man etwas über eine Krise auf dem deutschen Immobilienmarkt erfahren - den letzten, den man ansprechen soll, ist ein Vertreter aus der Branche. Zur Zeit übt sich die Branche in Mut-Machen. Fragt man nach Auswirkungen der gegenwärtigen US-Finanzkrise für die Bundesrepublik, lautet der Tenor: "Eigentlich gibt es keine". Doch die Krise in den USA dürfte weitreichende Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt haben - erste Anzeichen hierfür sind da.

Dass der jahrelange Immobilienboom in Deutschland vorbei ist, ist inzwischen Konsens in der Branche. Die Tage, an denen Investoren -vor allem aus den angelsächsischen Ländern - riesige Pakete mit zehntausenden Wohnungen oder ganze Wohnungsbaugesellschaften erwarben, sind vorbei.

Tot ist auch der "Leverage-Effekt". Bislang konnten Immobilienbestände mit wenig Eigenkapital und zu niedrigen Zinsen erworben werden; sofortige Gewinne von 15 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital waren nahezu garantiert. Die Renditen ließen sich noch steigern durch Reduzierung der Instandhaltung auf ein absolutes Mindestmaß und Einsparungen bei den Verwaltungskosten. Parallel wurde versucht, die Mieten in die Höhe zu treiben. Die rasante Preissteigerung in den letzten beiden Jahren führte nach kurzer Haltedauer beim Wiederverkauf zu Profiten zwischen 50 und 100 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital.

Die Preissteigerung war laut German Tullio, Analyst der Immobiliengruppe Alt & Kelber, auf die Welle von Auslandsinvestoren zurückzuführen und den damit verbundenen "Hype", den sie ausgelöst hatten: "Während die Preise von Wohnimmobilienpaketen immer weiter stiegen, stagnierten die für Einzelwohnungen." Tullio weist im Gespräch mit der Nachrichtenagentur ddp auf die ungewöhnliche Situation hin, dass die Käufer für die Immobilien-Pakete oft einen Aufschlag bezahlten, wo es früher einen Preisabschlag wegen der Masse gegeben hatte.

Doch jetzt steigen die Preise solcher Pakete nicht mehr, sie sinken. Ernüchterung verursachte Ende Oktober der Verkaufsstopp des Immobilienportfolios "Leo III", einer geplanten Sale-and-lease-back-Transaktion 34 landeseigener Büroimmobilien des Landes Hessen. Die Angebote, so Insider, lagen 20 Prozent unter dem verlangten Preis von 400 Millionen Euro. Ein schwerer Schlag für die öffentliche Hand, die in den letzten Jahren dank der hohen Immobilienpreise Haushaltslöcher auffüllen oder Schulden tilgen konnte. Beispielhaft war dies der Stadt Dresden gelungen, die sich durch die Veräußerung ihrer Wohnungsbaugesellschaft WOBA mit 48 000 Wohnungen an die amerikanische Investorengruppe Fortress völlig entschuldete.

Verzögerung betriftt alle Diese Entwicklung trifft die ganze Branche. Thomas Beyerle von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds erklärt, dass hierzulande die meisten Immobilienpakete, die kurz vor einem Abschluss standen, seit der US-Krise "postponed" (verzögert) werden. Beyerle erkennt dabei zwar in der Bundesrepublik keine Immobilienkrise, sondern sieht eine Finanzkrise, doch macht dies im Ergebnis keinen Unterschied.

Die Immobilienkrise in den USA führt für die Banken zu einer angespannten Refinanzierungslage, die wiederum in eine restriktivere Kreditvergabe mündet. Claus-Jürgen Cohausz, Vorstandsmitglied der Westdeutschen Immobilienbank, sagt: "Deutsche Kreditinstitute verlangen heute mehr Eigenkapital, höhere Zinsmargen und Gebühren, einen stärkeren Ist-Cashflow, und sie sind öfter nicht mehr in der Lage, solche Kreditpakete alleine zu stemmen und müssen nun Konsortien zusammensuchen".

Vor der US-Krise konnten die Banken ihre Immobilienkredite problemlos in Wertpapiere umwandeln. Mit dieser "Verbriefung" waren die Geldinstitute nicht nur das Risiko los, sondern hatten auch immer wieder neue freie Finanzierungskapazitäten. "Gegenwärtig sind Verbriefungen am Kapitalmarkt nur unter erschwerten Voraussetzungen zu platzieren", konstatiert ein Experte der Eurohypo. Also müssen die Banken nun auf ihre Kreditobergrenzen achten.

Diese Entwicklung betrachtet der Eurohypo-Mann als "gesunde Korrektur": "Im Hinblick auf diese Entwicklung kann die US-Subprime-Krise sogar einen heilsamen Effekt haben: Finanzierungen werden künftig wieder risikoadäquat sein, die Margen werden dadurch steigen."

Ein weiterer Indikator für den negativen Trend bei deutschen Immobilien sind die deutschen Immobilienaktien. Die Aktien der Gagfah und der Vivacon verbuchten einen Kursverlust von über 50 Prozent in diesem Jahr, die der Patrizia von fast 70 Prozent. Beim Börsengang der Immobiliengesellschaft FranconoWest AG Anfang des Monats ließ sich lediglich ein Viertel des geplanten Volumens am unteren Ende der Preisspanne platzieren. Insgesamt haben die deutschen Immobilienaktien in diesem Jahr rund 25 Prozent an Wert verloren -und das nicht nur seit Beginn der US-Krise.

(ddp)

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