Noch ist völlig unklar, ob die Karstadt-Warenhäuser im Arcandor-Konzern verbleiben oder ob - was deutlich wahrscheinlicher ist - die Sparte an Wettbewerber wie etwa den Metro-Konzern verscherbelt wird. Doch in einer Frage sind sich Experten einig: Ohne Karstadt wird die City nicht sterben, wie Mitarbeiter in den vergangenen Monaten schwarzmalten. Sie wird aber mit Sicherheit anders aussehen.

Die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein ausländischer Investor wie etwa die spanische Kette El Corte Inglés um Immobilien in Bingen oder Kamen reißen wird, tendiert zwar gegen null. Das heißt aber mitnichten, dass nicht etwa andere zahlungskräftige Interessenten einspringen könnten. In den Schubladen der Betreiber von Shoppingcentern wie etwa MFI aus Essen oder ECE aus Hamburg liegen längst Pläne, wie man das ein oder andere Warenhaus „recyceln“ könnte. Vielen Häusern attestieren Kapitalgeber zwar einen erheblichen Investitionsstau und damit gewaltigen Sanierungsaufwand. Doch die Lage der Mietobjekte im Herzen der Innenstädte ist - zumindest mancherorts - unbezahlbar.

Dass der Markt übersättigt ist, glauben Handelsexperten nicht: Zwar gibt es nirgendwo sonst in Europa so viel Verkaufsfläche pro Kunde wie in Deutschland, sagt Marco Atzberger, Mitglied der Geschäftsleitung des Handelsinstituts EHI in Köln. Aber was Shoppingcenter betreffe, schneide Deutschland im internationalen Vergleich unterdurchschnittlich ab. Eine Umnutzung einiger Warenhausstandorte könnte für einen Teil der mitunter arg heruntergekommenen Häuser eine echte Chance sein. Auch Atzberger kann sich gut vorstellen, dass das ein oder andere Warenhaus als Shoppingcenter wieder aufersteht.

Es fehlt an Kreativität

Dazu braucht man allerdings etwas Fantasie - und viel Geld, sagt Hilmar Juckel, Geschäftsführer der Unternehmensberatung BBE in Köln. Oft fehle es aber an beidem. Die meisten Eigentümer wollten ein schnelles Geschäft machen und überließen frei werdende Immobilien häufig im Paket einem Makler. „Doch eine Immobilie ist nur dann wertvoll, wenn es auch ein gutes Konzept dafür gibt“, sagt Juckel. Viel besser wäre es, Projektentwickler zu beauftragen, die jede Immobilie analysieren und ein geeignetes Konzept erarbeiten.

Schon jetzt sind viele Immobilien auf dem Markt: allein durch die Hertie-Pleite rund 500 000 Quadratmeter, weitere Flächen würden frei im Zuge der Woolworth-Insolvenz. In den Großstädten werde es wohl kein Problem sein, frei werdende Flächen neu zu vermieten, sagen die Experten. Juckel erwartet aber, dass vor allem kleinere Warenhäuser in Mittelstädten mit etwa 10 000 Quadratmeter Verkaufsfläche bei einer möglichen Fusion von Karstadt und Kaufhof das Nachsehen haben werden. Eine Einschätzung, die auch EHI-Experte Atzberger teilt. Er befürchtet, dass es vor allem in schwächeren Lagen kleinerer Städte mehr Leerstände geben wird und dass zunehmend Textil-Discounter dort frei werdende Flächen nutzen werden. Juckel könnte sich auch andere Nutzungsmöglichkeiten vorstellen. Die Filialen könnten etwa in sogenannte Funktionshäuser umgewandelt werden mit Apotheken, Sanitätshaus und Reformhaus im Erdgeschoss, Gemeinschaftspraxen und Therapie-Räumen in den oberen Etagen sowie einem Fitnesscenter.

Vorstellbar sei aber auch eine Kombination aus Dienstleistung und Handel mit Textilketten sowie einem Kino oder einem Fitness-Bereich. Schließlich sei es auch möglich, dass Händler, die bislang nicht in Innenstädten vertreten seien, dort einzögen: Einrichtungshäuser etwa mit einem kleineren City-Konzept.

Im nächsten Teil lesen Sie, wie Leverkusen versucht, sich mit der für 2010 geplanten „Rathaus-Galerie“ ein zweites Mal eine neue Stadtmitte zu geben.

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