Neue Urteile zur Wohnflächenberechnung verunsichern viele Mieter. So befand der Bundesgerichtshof, dass die Miete nicht immer gemindert werden kann, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Selbst bis zu zehn Prozent Abweichung seien zulässig - Mieter müssen in solchen Fällen also mehr Fläche zahlen, als sie tatsächlich bewohnen.

   Genaue Zahlen sind nicht bekannt. Doch Experten schätzen, dass die Wohnfläche von mindestens jeder zweiten Mietwohnung in Deutschland um bis zu zehn Prozent von dem abweicht, was im Mietvertrag steht. „Die Ursache sind unterschiedliche Berechnungsmethoden“, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus und Grund. Während Bauunternehmer nach DIN-Normen abrechnen, gebe es für Vermieter andere Vorschriften: die Wohnflächenverordnung und regionale Berechnungsmethoden etwa.

„Je nach Berechnungsart variieren die Flächen", erläutert Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Während im Baurecht alles zur Grundfläche zählt, gelten im Mietrecht nur bestimmte Flächen als Wohnfläche. Und das kann laut Warnecke zum Beispiel dazu führen, dass ein Eigentümer zwar eine richtig vermessene 60-Quadratmeter-Wohnung kauft. Nach den örtlichen Mietwohnungs-Berechnungsvorschriften darf er sie aber nur als 55-Quadratmeter-Wohnung vermieten.

Was steht im Mietvertrag?

Wichtig sind die im Mietvertrag genannten Quadratmeter. Mit der Unterschrift treffen Mieter und Vermieter eine „Beschaffenheitsvereinbarung“, wie der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen entschieden hat. Die „Vereinbarung“ ist nicht zwingend bindend. Im Gegensatz zu einer „Zusicherung“ unterliegt sie der Zehn-Prozent-Regel: Auf die tatsächliche Wohnungsgröße kommt es nur an, wenn die Flächenabweichung gravierend ist. „Gravierend ist laut Bundesgerichtshof nur eine Abweichung von mehr als zehn Prozent", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund ein Urteil aus diesem Sommer (Az.: VIII ZR 205/08). Eine Mieterin, deren Wohnung 51 statt 55 Quadratmeter betrug, durfte die Miete nicht mindern.

Wann gilt die Zehn-Prozent-Regel?

Die Regel gilt in beiden Richtungen. Der BGH urteilte im Rechtsstreit um eine Mietwohnung zugunsten der Mieter. 121 Quadratmeter Wohnfläche sollte die Wohnung laut Mietvertrag haben. Tatsächlich waren es 131. Als der Vermieter das feststellte, wollte er die Miete anheben. Der Bundesgerichtshof entschied dagegen: „Die Abweichung liegt innerhalb der Toleranzgrenze“ (Az.: VIII ZR 138/06).

Was zählt als Wohnfläche?

Es zählen immer alle Räume, die sich innerhalb der Wohnung befinden, erklärt Ropertz. Räume wie Keller, Speicher und Waschküchen bleiben außen vor - es sei denn, beide Parteien haben etwas anderes vereinbart.

Grundsätzlich dürfen alle Flächen berechnet werden, die eine Raumhöhe von mindestens zwei Metern haben. „Räume und Raumteile mit einer Höhe zwischen ein und zwei Metern zählen nur zur Hälfte“, erklärt Ropertz. Alle Raumteile unter einem Meter können nicht hinzugerechnet werden. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen ebenfalls nicht voll zur Wohnfläche. Zulässig seien dann die Anrechnung von einem Viertel bis der Hälfte der Fläche. (tis/dpa)

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