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Kölner Stadt-Anzeiger | Heute: Expertentelefon: Streitpunkt Nebenkosten
05. December 2012
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Heute: Expertentelefon: Streitpunkt Nebenkosten

Symbolbild Heizkosten

Symbolbild Heizkosten

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dpa

Kein Thema entzweit Mieter und Vermieter so oft wie die Nebenkostenabrechnung. Mal sind einzelne Positionen strittig, mal der Zugang der Abrechnung, der Verteilerschlüssel oder die Höhe der Nachzahlung.

Abrechnungsfrist: "Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungsjahres zugehen", sagt Mietfachanwalt Dirk Clausen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Ausnahme: Er ist nicht schuld an der Verspätung.

Zugang: Die Abrechnung für 2011 muss bis 31.12.2012 zugegangen sein. Erklärt der Mieter, keine Abrechnung erhalten zu haben, müsse der Vermieter den ordnungsgemäßen Zugang konkret beweisen können, sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund.

Zurückbehaltungsrecht: Auch wenn es Unstimmigkeiten über die Abrechnung gibt, darf der Mieter die Vorauszahlungsbeträge für die Betriebskosten nicht einbehalten. "Es kann aber ein Zurückbehaltungsrecht am Nachzahlungsbetrag oder an einem Teil Betrags in Betracht kommen", so Wüstefeld. Kürzt der Mieter die Vorauszahlungen und summiert sich der Betrag auf mehr als zwei Monatsmieten, riskiert er die Kündigung.

Umlageschlüssel: Für alle seit 1. September 2001 geschlossenen Mietverträge ist in einem Mehrfamilienhaus nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ausnahme: Kosten für Heizung und Warmwasser werden nach Verbrauch kalkuliert. Kosten für Müll, Kaltwasser, Kanal und Allgemeinstrom werden oft nach Personenzahl umgelegt - wenn vorher vereinbart, ist das zulässig.

Verteilerschlüssel: Grundsätzlich kann der Verteilerschlüssel bei den kalten Betriebskosten nur im gegenseitigen Einvernehmen geändert werden. "Anders aber, wenn durch die Änderung einem unterschiedlichen Verbrauch oder einer unterschiedlichen Verursachung Rechnung getragen werden soll, etwa bei Wasser und Abwasser oder bei Müll", sagt Norbert Eisenschmid, Jurist beim Deutschen Mieterbund. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag die Änderung vorgesehen ist und die Gründe - zum Beispiel Nachwuchs - dort bereits genannt werden.

Ordnungsgemäßheit: Jede Abrechnung muss ordnungsgemäß sein. Mindestanforderungen sind: Angabe der Wohnung und des Abrechnungszeitraums, der Betriebskostenarten und des Umlagemaßstabs, der Gesamtkosten und der auf den Mieter entfallenden Kosten sowie der geleisteten Vorauszahlungen und des Endergebnisses - Nachzahlung oder Rückzahlung. Enthält die Abrechnung nicht alle dieser Angaben, kann der Mieter sie zurückweisen.