Bergisch Gladbach – Dennis Pelzer, Projektleiter „Industrial Agency“ in der Kölner Niederlassung des Immobilienhändlers Jones Lang LaSalle, lässt keinen Zweifel an den Premium-Qualitäten der Gladbacher Zanders-Immobilien.

Das Areal ist ein wahres Filetstück unter den Immobilien

„36 Hektar in unmittelbarer Citylage mitten in der Metropolregion Köln sind ein Filetstück, keine Frage, aber Sie können es nicht mit Messer und Gabel essen, da müssen Sie noch ein paar andere Werkzeuge im Koffer haben, um das marktgerecht zu zerteilen.“

Vor etwas weniger als einem Jahr hat das Unternehmen den Auftrag übernommen, „alle immobilienwirtschaftlichen Assets der Firma Zanders, die nicht produktionsnotwendig sind, zu vermarkten“. Da sind neben dem Areal des Werkes Gohrsmühle das Hochregallager in der Zinkhütte sowie 500.000 Quadratmeter Entwicklungsareal in Düren.

„Es geht um eine nachhaltige Entwicklung des Standortes Gohrsmühle, die sowohl der Fortführung der vorhandenen Produktion Rechnung trägt als auch der Historie und den Bedürfnissen der Stadt“, präzisiert Pelzer.

In fünf Segmente gegliedert

Eine gigantische Aufgabe, allein 101 Gebäude sind auf dem Gelände Gohrsmühle auf ihren Wert und ihren Nutzen zu betrachten. JLL hatte das Areal daher von Anfang an in fünf Segmente gegliedert: Neben dem Kernareal „Produktion und Logistik“, das die eigentlich Papierfabrik umfasst, und dem Kraftwerk sind das die Felder „Office“ (Nordosten), E 1 (Nordwesten) und E 2 (Süden).

Während die rund 10.000 Quadratmeter Büroflächen rund um das Tor und parallel zur Straße An der Gohrsmühle weggehen wie geschnittenes Brot, muss für die Entwicklungsgebiete 1 und 2 ein Immobilienentwickler gesucht werden, der die Fläche kauft und neu aufstellt. Das ist für die 40.000-Quadratmeter-Fläche E 1 im Anschluss an den Bürotrakt, die heute vor allem von einer großen Lagerhalle geprägt ist, einfacher als bei den Parkplätzen in E 2 (60.000 Quadratmeter).

„Diese Parkplätze werden nicht mehr gebraucht. Sie stellen aber einen Puffer zur südlich angrenzenden Wohnbebauung dar, und diesen Übergang müssen wir mit der Nachfolgenutzung auch bewerkstelligen“, erläutert Pelzer.

Neue Gewerbe sollen wenn möglich Synergie mit der Papierfabrik eingehen

Ziel ist die Ansiedlung „produktionsnaher Dienstleistungen“, also von Gewerbe, das von dem Kraftwerk und der zentralen Papierfabrik Nutzen zieht, wobei die Pufferwirkung zum Industriekomplex auch durch die Anordnung der neuen Gebäude erreicht werden kann. „Da haben wir aber noch einen Weg zurückzulegen, denn dafür muss erst einmal passendes Baurecht geschaffen werden.“

Die Suche nach einem Entwickler sei inzwischen in der Endphase angelangt. „Wir sind in den finalen Verhandlungen, und wir werden den Namen des Entwicklers, der die Flächen dann auch erwerben wird, bis Ende des Jahres nennen können.“ JLL würde am liebsten die komplette Fläche in eine Hand geben.

„Dann hat man weniger Interessenkonflikte bei benachbarten Nutzungen. Demgegenüber steht natürlich das Interesse der Firma Zanders Eigentümer der eigenen Produktionsfläche zu bleiben, weil sie dann flexibler disponieren kann.“ Eine Wohnnutzung komme nicht in Betracht. „Das gibt Konflikte, schon allein wegen der notwendigen Abstände. Wohnen hat keiner der Interessenten im Fokus.“

Vermarktung der Büroflächen ist ein erster Erfolg

Der „erste Schritt zur Erfolgsstory“ ist die Vermarktung der Büroflächen am Tor, die wie berichtet schon weit fortgeschritten ist. Hier hat Michael Kusen die Zügel in der Hand: Das Gebäude rechts vom Tor, in dem die Firma Zanders selbst sowie die VR-Bank sitzen, ist praktisch belegt, ebenfalls der Zwischentrakt zum Oktogon, der derzeit noch im Umbau ist.

Für das Oktogon selbst ist eine Nutzung aus der Fitnessbranche oder alternativ als Kindertagesstätte im Gespräch. Das Gebäude kann auch als Einzelobjekt verkauft werden und eine eigene Erschließung zur Straße An der Gohrsmühle bekommen. Durch das Aufbrechen der Fabrikfront würde auch der Charakter der Straße verändert, die sich bisher als Ortsumgehung mit einer Baukante darstellt.

„Die Villa” ist noch frei

Zur Vermietung steht dann noch das historische Hauptgebäude, die „Villa“, sowie deren Anbau. Für das historische Bauwerk mit seinen repräsentativen Räumen gibt es Nachfragen aus dem Gesundheitssektor (Erdgeschoss) sowie für eine Nutzung als Kanzlei in der ehemaligen Vorstandsebene. Auch für die verbleibenden zwei Ebenen des Anbaus (das 2. Obergeschoss hat der Kreis gemietet) stehe ein Abschluss kurz vor der Tür.

Steht die Vermietung nicht einem Verkauf im Wege? „Im Gegenteil“, sagt Kusen. „Wir stellen damit erst ein verkaufsfähiges Produkt in Form eines Investmentobjektes her. Dem Käufer ist damit schon mal eine Rendite sicher.“