Wohneigentum kaufenSind Immobilien als Altersvorsorge sinnvoll?
Die niedrigen Zinsen verlocken zum Immobilienkauf - Wohneigentum gilt zudem als Sicherheit fürs Alter. Doch die Preise für die eigene Wohnung oder ein Haus haben teils kräftig angezogen. Ein Investment lohnt sich nicht überall.
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Wenn Sparbuch, Festgeld und Staatsanleihen fast nichts abwerfen und Aktien als zu riskant erscheinen, stecken Anleger ihr Geld gerne in Immobilien. Die Euro-Schuldenkrise hat zudem wohlhabende Ausländer aus Südeuropa und Asien angelockt, die im „sicheren Hafen“ Deutschland ihr Vermögen parken wollen. Doch für die Altersvorsorge ist eine Wohnimmobilie nicht immer die beste Wahl - denn es ist schwer abzuschätzen, ob die Investition auf lange Sicht sinnvoll ist.
Wenn das Eigenheim in der Zukunft etwas abwerfen soll, muss es vor allem in der richtigen Region liegen, ergab eine Studie des Beratungsunternehmens Empirica. Manchmal komme es sogar auf den Stadtteil an, in dem die Immobilie liegt. „Man muss höllisch aufpassen, wo man investiert“, sagte der Ko-Autor der Studie, Ulrich Pfeiffer, in Berlin.
Die Nachfrage steige besonders dort, wo es die Menschen hinzieht. Diese sogenannten „Lila-Lagen“ finden sich mittlerweile nicht nur in Westdeutschland und in Großstädten, sondern überall dort, wo es eine hohe Zuwanderung gibt oder wo Neubauten fehlen würden, um die Nachfrage zu decken. Letzteres könne auch in „Schrumpfungsregionen“ der Fall sein, so die Studie. Hier lohne sich dann eine Investition, wenn man den Markt und die Nachfrager gut kennt. Und noch eine Empfehlung geben die Experten: „Investitionen lohnen dort, wo es schön ist (Landschaft), wo man gut hinkommt (Infrastruktur), wo etwas geboten wird (Lebensqualität) und wo man Arbeit findet“, raten die Autoren der Studie.
Wer eine Immobilie kauft und sie mit einem regelmäßigen Einkommen abzahlen kann, hat im Alter ein sicheres Dach über den Kopf oder monatliche Mieteinnahmen - vorausgesetzt es gibt einen Mieter. Die Rendite von Wohneigentum liege langfristig nur bei ein bis zwei Prozent pro Jahr, sagte Studienautor Reiner Braun. Viel wichtiger sei aber das Sparen an sich: Wer über Jahre diszipliniert einen Kredit tilge, der habe am Ende wirklich etwas fürs Alter beiseite gelegt. Bei allen anderen Sparformen sei die Verlockung groß, zwischendurch einen Teil auszugeben.
Allerdings wird in Deutschland die Nachfrage nach Wohnungen von 2020 an insgesamt sinken. Nur in einigen Ballungszentren wächst die Zahl der Privathaushalte laut Studie weiter. Und der Prognose zufolge werden dort künftig eher Ein- und Zweifamilienhäuser als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gesucht. In Regionen, in denen die Bevölkerungszahl schrumpfe, seien dagegen „anspruchsvolle Nischenprodukte“ für Familien, Senioren oder Singles gefragt.
Wer jetzt Immobilien erwerben möchte, sollte besonders genau hinsehen und nicht überteuert einkaufen. Gerade in Ballungsräumen sind die Preise für Eigentumswohnungen stark gestiegen. Auch wenn die Kreditzinsen niedrig sind, sollten Käufer gründlich vergleichen und nicht vorschnell bei der Hausbank zugreifen. Viele Kreditinstitute vergeben keine eigenen Darlehen, sondern vermitteln Finanzierungen von anderen Banken. Solche Kreditmakler können häufig sehr niedrige Zinsen anbieten.
Die vergangenen 30 Jahren hätten bei den Immobilienpreisen immer wieder Auf- und Abschwungphasen gezeigt, sagte Reiner Braun. Ebenso hätten sich die Mieten in Zyklen mal schwächer, mal stärker erhöht. Schon heute klettere die Nachfrage aber nicht mehr überall. Sei es früher vor allem auf die Lage des Objekts innerhalb einer Gemeinde angekommen, so müsse man nun vor allem auf die Region achten.
Auch nach 2020 werden in Wachstumsregionen wie München und Berlin die Zahl der Haushalte steigen - und mit ihr wohl auch die Immobilienpreise. Die Studie hat das Phänomen der „Schwarmstädte“ ausgemacht. 20- bis 35-Jährige konzentrierten sich heute stärker auf bestimmte Städte als früher. Leipzig sei ein aktuelles Beispiel dafür, sagte Braun.
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Innerhalb der Städte vollziehen sich zeitgleich unterschiedliche Trends, wie die Studienleiter beobachtet haben. Es entwickelten sich angesagte innerstädtische Familienviertel, traditionelle Familiengebiete am Stadtrand, Studentenviertel und Arbeiterkieze. „Vor allem gibt es keine Garantie für eine stabile Entwicklung. Gebiete können auf- oder abwerten“, stellten Braun und Pfeiffer fest. Auftraggeber der Empirica-Studie ist das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA), das von der Deutschen Bank und der Zurich Gruppe Deutschland getragen wird.
Ohne Kredite keine Blase, lautet das Credo unter Wirtschaftswissenschaftlern: Werden Darlehen verstärkt auch an Normalverdiener mit teils geringer Bonität vergeben, steigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Der gleiche Mechanismus funktioniert bei billigen Finanzierungskosten durch etwa niedrige Zinsen. Die Folge: Das steigende Interesse rechtfertigt höhere Kaufpreise, Mieten und Einkommen bleiben hinter dieser Entwicklung jedoch zurück. Der Markt überhitzt sich, eine Blase entsteht. Erst der massive Einsatz von Fremdkapital macht eine Blase also für die Gesamtwirtschaft gefährlich.
Die Gefahr spekulativer Übertreibungen ist aus Sicht von Forschern zwar für einzelne Regionen gegeben, eine Blase aber noch nicht entstanden. „Trotz historisch niedriger Zinsen ist in Deutschland keine massive Ausweitung der Kreditvergabe für den Erwerb von Wohnraum zu beobachten“, heißt es in einer aktuellen Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW).
Seit 2009 wiesen aber mehrere Indizien auf einen deutlichen Preisanstieg für Wohnimmobilien vor allem in Großstädten hin. Das sieht auch die Bundesbank so: Wohnungen in besonders attraktiven Ballungsräumen kosteten inzwischen zu viel. In Teilen von München, Frankfurt oder Hamburg seien die Preise um ein Fünftel zu hoch.
Aufgrund der demographischen Entwicklung wird auch die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum zwangsläufig zunehmen. Umsichtige Hausbesitzer würden bei einer anstehenden Sanierung zugleich altersgerechte Um- und Einbauten vornehmen, sagt Martin Leveringhaus, Immobilienexperte bei der Deutschen Bank. „Seniorengerechte Häuser erhöhen nicht nur die eigene Lebensqualität, sie lassen sich auch rentabler vermieten oder verkaufen. Barrierefreier Wohnraum ist gefragt“, so Levering.
Nicht immer lassen sich solche Umbau-Maßnahmen aber aus den Ersparnissen bezahlen. Wer dafür Geld aufnehmen muss, kann zum Beispiel auf kleine Modernisierungsdarlehen setzen, wie sie einige Banken anbieten. (gs, mit Material von dpa und Biallo)
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