Studie zu ImmobilienpreisenHier ist Wohnen im Kölner Umland teurer als in der Stadt
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- Im Kölner Umland sind die Immobilienpreise mittlerweile teils teurer als in der Stadt.
- Je nach Region ist die Situation aber sehr unterschiedlich.
- Ein Immobilienunternehmen hat untersucht, wo sich der Kauf noch lohnt.
Köln – Die Preise für Immobilien in Köln steigen seit Jahren kontinuierlich. Die Tatsache, dass viele sich Wohnen innerhalb der Stadtgrenzen nicht mehr leisten können und ins Umland ausweichen, hat zuletzt auch im Speckgürtel die Preise deutlich anziehen lassen.
Bis vor einigen Jahren galt ein Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 24 als gute Orientierung für einen Kauf. Er ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. Doch weil im Zuge der Nullzinspolitik immer mehr Anleger in „Betongold“ flüchteten, gibt es mittlerweile in den sieben begehrtesten Großstädten – Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und Köln – kaum noch Angebote in dieser Liga. Mittlerweile werden Immobilien dort zu mehr als dem 30- oder oftmals sogar das 50-fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Ob und vor allem wo sich der Kauf von Wohneigentum im Umland noch lohnt – das hat das Immobilienunternehmen McMakler nun in seiner jüngsten Studie untersucht.
Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote
Die Erhebung basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen auf verschiedenen Online-Portalen. Dabei werden ausschließlich Bestandsbauten bis Baujahr 2017 berücksichtigt. McMakler schränkt allerdings ein, dass es sich aufgrund der unterschiedlichen Lagen und Ausstattungen der Immobilien nur um Orientierungsgrößen handelt, keinesfalls aber um exakte Preisangaben.
Der Vergleichsfaktor
Der Vergleichsfaktor ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten sowie zu Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt.
McMakler ist ein in Deutschland, Österreich und Frankreich aktiver Immobiliendienstleister. Das Unternehmen, mit Hauptsitz in Berlin, beschäftigt aktuell mehr als 450 Mitarbeiter. (cos)
Erwartungsgemäß sind die Randlagen am teuersten, die am nächsten an Köln gelegen sind und verkehrstechnisch am besten angebunden sind. Auch die landschaftliche Attraktivität, Freizeitmöglichkeiten und die Dichte an Schulen oder Kindertagesstätten fließen in die Attraktivität und damit den Kaufpreis ein.
Nur bei drei der insgesamt 26 analysierten Kölner-Umland-Regionen ergibt sich noch ein Faktor von unter 24.
Die günstigen Lagen
In Kerpen, Erftstadt und Bergheim ist das Eigenheim oder die Eigentumswohnung noch vergleichsweise günstig zu haben. Hier liegen die Kaufpreise im Durchschnitt aktuell bei 2273 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 2353 sowie 2172 Euro (siehe Grafik). Offenbar bei Interessenten nicht so hoch im Kurs ist die ländliche Lage und der relativ weite Weg zur Autobahn. Zudem seien die Regionen sehr stark durch den Braunkohleabbau geprägt und somit etwas strukturschwächer mit einem einfachen Siedlungsbau, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.
Wie immer sollten Interessenten natürlich auch auf die Lage schauen. „Diese drei Regionen liegen im zweiten Ring um Köln und grenzen nicht direkt an die Stadt.“ Wer jedoch kein Problem damit habe, ein paar Minuten länger ins Kölner Zentrum zu fahren, für den lohnt hier die Investition in Wohneigentum auf jeden Fall, so der Makler.
Teure Pflaster
In den direkt an Köln angrenzenden Nachbarregionen Pulheim (3316 Euro pro Quadratmeter), Frechen (3183 Euro) sowie Hürth (3216 Euro) ist es hingegen bereits deutlich teurer. In Pulheim etwa liegt der Faktor bereits bei stolzen 28,32. Damit ist der Wert des Vorortes im Schnitt nach der Erhebung von McMakler sogar noch höher als in Köln, wo der Faktor im Schnitt bei 26,61 liegt.
Trotzdem könne auch ein teurer Kauf laut Makler Pieczonka Sinn machen, „gerade wenn die Investition in eine altersgerechte Immobilie später zu Mietfreiheit führt und die Kreditlaufzeit mit spätestens Rentenbeginn endet, spricht vieles für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.“ Wichtig sei, alle individuellen Faktoren genau zu überprüfen, so Pieczonka.
Die Spitzenreiter
Noch teurer ist allerdings noch Langenfeld mit einem Faktor 29,88 sowie Niederkassel mit 29,67. Die Kaufpreise erreichen hier 3311 Euro sowie 3089 Euro, während die Mietpreise bei 9,24 Euro beziehungsweise 8,68 Euro liegen. Beide Orte seien auch deshalb so beliebt und gefragt, weil unter anderem jeder dieser Orte eine komplett eigene Infrastruktur besitze sowie eine gute Autobahnanbindung Richtung Köln, sagt Pieczonka.
Auch die Nähe zum Rhein in Niederkassel sei ein großes Plus. Siegburg sei deshalb so gefragt, weil es ebenfalls über eine komplett eigene Innenstadt verfüge, darüber hinaus aber auch über den ICE-Bahnhof, was die Region besonders attraktiv für Pendler Richtung Frankfurt mache. Ebenso erreiche man Köln und Bonn innerhalb kürzester Zeit. Hinzu kämen Naherholungsgebiete sowie viele Schulen und Kindergärten in unmittelbarer Nähe. Auf die beiden Spitzenreiter in der Region folgen Odenthal, Lohmar und Siegburg, deren Faktor zwischen 28 und 28,50 liegt.
Dass die linke Rheinseite generell trotz Wohnraumknappheit nach wie vor begehrter ist als die rechte Seite, wird auch in der McMakler-Erhebung nochmals deutlich. So liegt der Faktor in Overath, Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rommerskirchen und Burscheid zwischen 25,54 und 25,97.
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„Das Kölner Umland ist trotz steigender Indikatoren noch immer attraktiv für Immobilienkäufer“, fasst Pieczonka die Ergebnisse zusammen. Vor allem, weil in den einzelnen Regionen oft sehr vielfältige Wohnlagen mit mittleren, guten und sehr guten Preisklassen zu finden seien. „Fast ein Drittel der Regionen erreicht einen Vervielfältiger zwischen 26 und 27, womit diese auch nur wenige Jahre über der alten Richtlinie liegen“, so der Immobilienexperte. Unter Experten gelte heutzutage ein Indikator von 30 und mehr als ungünstig. „Diese Schallgrenze ist im Kölner Umland noch nicht ganz erreicht.“