Köln nutzt jetzt auch die Gesetzesänderung des Bundes für die schnellere Genehmigung von Wohnungen. Der Rat hat dafür Macht an die Verwaltung abgetreten. Die wichtigsten Antworten.
Schnell mehr Wohnungen erhofftKöln wendet ab jetzt den Bauturbo an – Was das bedeutet
Von Julia Hahn-Klose
5 min
Mit dem Bauturbo soll die Stadt Köln schneller Wohnungen genehmigen (Symbolbild).
Copyright: Martina Goyert
Köln will jetzt mit dem sogenannten Bauturbo bauen. Der Stadtrat hat am Donnerstag einen Grundsatzbeschluss gefasst, wie in Köln die Änderungen des Bundesgesetzes für schnelleres Bauen angewandt werden sollen. Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Wieso will Köln schneller werden?
Köln hat sich das Ziel von 6000 neuen Wohnungen gesetzt, die jährlich entstehen sollen. Die jüngste Bilanz gibt es für das Jahr 2024: Da sind nur 1819 neu gebaut worden, es sind aber auch Wohnungen weggefallen, sodass Köln unterm Strich nur 1547 Wohnungen mehr als im Vorjahr zählte. Gleichzeitig ziehen jedes Jahr mehr Menschen nach Köln.
Was ist der Bauturbo?
Eine Reihe von Sonderregelungen im Baugesetz des Bundes aus dem Oktober 2025, die Bürokratie abbauen und für schnellere Genehmigungen sorgen sollen. Sie sind befristet bis 2030 und behandeln nicht das Bauen selbst, sondern die Planung. Sie gelten nur, wenn Wohnungen entstehen, nicht für andere Gebäude.
Was ändert der Bauturbo?
Er erlaubt, dass Behörden Wohnungsbauprojekte genehmigen, obwohl es für das Grundstück, auf dem gebaut werden soll, noch keinen Bebauungsplan gibt. Oder das Bauvorhaben von den Regeln eines bestehenden Plans abweichen würde. Die Stadt muss weiterhin Bauvorhaben zustimmen und kann sie auch ablehnen. Aber wenn sie das nicht innerhalb von drei Monaten tut, gilt eine Genehmigung automatisch als erteilt.
Die Städte müssen also einen Grundsatzbeschluss fassen, ob und wie sie den Bauturbo anwenden wollen. In Köln dauert es durchschnittlich drei bis vier Jahre, einen Bebauungsplan zu erstellen oder zu verändern. Währenddessen tut sich auf der Baustelle noch nichts. Diese lange Planung soll wegfallen.
Was will Köln?
Auch schneller genehmigen, allerdings nach gewissen Regeln, die jetzt in den „Leitlinien zum Bauturbo“ festgesetzt sind. Die Bauprojekte müssen nach wie vor mit den grundsätzlichen Entwicklungszielen Kölns übereinstimmen, dazu verpflichtet sich der Bauträger dann in einem städtebaulichen Vertrag. Dazu zählen unter anderem der Masterplan Stadtgrün (sichert Grünflächen), das kooperative Baulandmodell (30 Prozent der Wohnungen eines Projekts müssen günstigere Mieten haben), und Klimaschutzleitlinien (hoher Energiestandard und Photovoltaik).
Auch muss das Vorhaben auf einer Fläche des Stadtgebiets liegen, die schon für Wohnen oder eine Mischnutzung im Flächennutzungsplan ausgewiesen ist. Und sie darf nicht in einem Landschaftsschutzgebiet liegen.
Der Rat hat der Verwaltung eine Art „Generalbevollmächtigung“ übertragen, diesen Begriff hatte Oberbürgermeister Torsten Burmester (SPD) verwendet. Das heißt, statt wie bislang Rat und Stadtentwicklungsausschuss, entscheiden grundsätzlich die zuständigen Stellen in der Verwaltung – nach den politisch beschlossenen Leitlinien und nur bis zu einem bestimmten Punkt.
Was wird nicht durch den Bauturbo passieren?
Kritik am Bauturbo hatte zum Beispiel Erich Frank Pössl, Kölner Vorsitzender des Bundes Deutscher Architektinnen und Architekten in einem offenen Brief geäußert. Pössl fürchtet die „Entdemokratisierung der Planungskultur, Beschneidung der kommunalen Selbstverwaltung und Einladung zum Flächenfraß“. Um das zu verhindern, erarbeitete die Verwaltung mit der Politik in den vergangenen drei Monaten besagte Leitlinien.
Pascal Pütz (SPD) sagte im Rat: „Wir stellen sicher, dass kein Freifahrtschein für Luxusinvestoren ausgestellt wird.“ Die Politik werde weiter eingebunden, „wo es wirklich drauf ankommt“. Zum Beispiel wird der geplante Stadtteil Kreuzfeld nicht unter den Bauturbo fallen. Bei Anträgen zu solchen Projekten, zum Beispiel bei mehr als 75 geplanten Wohnungen, muss die Verwaltung den Rat, Stadtentwicklungsausschuss und die Bezirksvertretungen informieren, und die können dann intervenieren. Es werden also nicht bisherige Äcker der Kölner Außengebiete ohne Prüfung durch die Politik und Verwaltung zugebaut.
Pascal Pütz, Fraktionsgeschäftsführer der SPD im Kölner Stadtrat.
Copyright: GAG Immobilien AG/Ralf Berndt
Weil der Bauturbo ohnehin nur die Genehmigungen für Wohnungsbau und nicht den Bau an sich betrifft, bedeutet seine Einführung auch noch nicht, dass direkt schneller Wohnungen gebaut werden. Christiane Martin (Grüne) wies auf den Bauüberhang von 10.000 genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen in Köln hin. „Das ändern auch beschleunigte Planungen und ein Bauturbo nicht.“ Um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, brauche es andere Maßnahmen.
Reicht der Bauturbo allein nicht?
Immobilienexperte Michael Voigtländer vom arbeitgebernahen Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hatte dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ gesagt, er gehe insgesamt davon aus, dass die Bauplanung durch die Gesetzesreform schneller vorankommt, sagt aber: „Das wesentliche Problem, das dem Bauen entgegensteht, sind die Kosten.“
Die will Köln parallel senken. Im zweiten Anlauf hatte der Stadtrat im Dezember zugestimmt, externe Berater zu beauftragen, die schon für Hamburg eine Senkung der Baustandards erarbeitet hatte – und zwar zusammen mit der dortigen Verwaltung und Bauwirtschaft. Das soll Baukosten senken. Ergebnisse der Analyse „Köln baut bezahlbar“ sind im Sommer zu erwarten.
Wo kann der Bauturbo dann Anwendung finden?
Grünen-Politkerin Martin sieht in Köln Potenzial vor allem im Innenstadtbereich, wenn Bauträger einzelne Häuser aufstocken wollen. Bislang gibt es zwei Möglichkeiten. Sie versuchen, mehr Geschosse über den Paragraf 34 genehmigt zu bekommen. Der besagt grob: Solange sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt, geht das klar. Sonst muss der besagte oft aufwendige Bebauungsplan erstellt werden. Die Hoffnung ist jetzt, dass gerade bei diesen kleineren Projekten ein paar Meter höher gebaut werden kann, also ein paar mehr Wohnungen unkompliziert entstehen, die nur über den Paragraf 34 nicht hätten genehmigt werden können. Ira Sommer (CDU) sagte: „Er ist kein Allheilmittel, aber ein wichtiges Instrument, um endlich schneller zu werden.“
Was betrifft mich der Bauturbo, wenn ich nicht gerade in der Bauwirtschaft arbeite?
Eine zu den Lebensumständen passende Wohnung zu finden, ist in Köln nicht leicht. Die Zahlen belegen, worüber die Kölner ohnehin stöhnen: Die Mieten sind hoch, 32,5 Prozent ihres Haushaltseinkommens zahlen Kölnerinnen und Kölner laut der Stadt Köln für die Bruttokaltmiete. Es gibt kaum Wohnungswechsel innerhalb der Stadt und einen vergleichsweise geringen Leerstand von 0,9 Prozent.
Die Hoffnung ist, dass in einigen Jahren mehr Wohnungen in Köln zur Verfügung stehen, das den Markt entspannt, und Mieten bestehender Wohnungen weniger stark ansteigen, weil die Not der Mieter sinkt, eine der wenigen Wohnungen um jeden Preis nehmen zu müssen.