Bis 2045 fallen außerdem mehr als die Hälfte aller geförderten Wohnungen in Köln aus der Mietpreisbindung.
Ernüchternde AnalyseNeuer Bericht zeigt, wie hoch Kölns Mietpreise wirklich sind
Von Anna Westkämper
Lesezeit 4 Minuten
Häuserfassaden an der Moltkestraße im Belgischen Viertel in Köln. (Symbolbild)
Copyright: Michael Bause
In Köln eine Mietwohnung zu finden, ist schwer. Diese Nachricht ist nicht neu. Doch der neue „Kölner Wohnungsmarktbericht“ der Stadt zeigt, wie dramatisch die Lage tatsächlich ist. Weniger mietpreisgebundene Wohnungen, weniger Wohnungen insgesamt auf dem Markt, höhere Mietpreise, wenig fertiggestellte Wohnungen, weniger zum Verkauf angebotene Wohnungen. Die Bilanz ist ernüchternd. Die im vergangenen Jahr von der Stadt durchgeführte Strukturdatenerhebung gibt dabei auch neue Erkenntnisse über die Bestandsmieten in Kölns Stadtbezirken.
Für die Strukturdatenerhebung 2023 hat die Stadt im vergangenen Jahr 127.000 Personen angeschrieben, verteilt über alle 86 Stadtteile, alle Altersgruppen, sowohl mit deutscher als auch ausländischer Nationalität. Knapp 23.000 Fragebögen waren am Ende auswertbar. Für eine Analyse des Kölner Wohnungsmarktes liefern die Antworten wertvolle Erkenntnisse.
Wir geben einen Überblick über die markantesten Zahlen aus dem Bericht.
Altbauwohnungen sind in Köln selten und stark nachgefragt.
Copyright: Thilo Schmülgen
Wohnungsangebote in Köln
Dass es in Köln immer schwieriger wird, eine Wohnung zu finden, kommt nicht von ungefähr. „Dem Bevölkerungswachstum steht eine in den letzten Jahren stagnierende Wohnungsbautätigkeit gegenüber“, heißt es in dem Bericht. Die Leerstandsquote liegt in Köln bei gerade einmal 0,9 Prozent. Die jährlich zur Miete angebotenen Wohneinheiten sind von 17.000 im Jahr (2010) auf gerade einmal 7300 (2022) zurückgegangen – das ist ein Minus von 56,7 Prozent. Der Bericht stellt auch einen Zusammenhang zu den Einwohnerinnen und Einwohnern pro Wohnung her. Parallel zu den gesunkenen Wohnungsangeboten sei die Zahl der Bewohner pro Wohnung von 1,90 auf 1,92 gestiegen. Das legt nahe, dass immer mehr Menschen sich eine Wohnung teilen, weil es zu schwierig und/oder zu teuer ist, sich eine eigene Wohnung zu suchen.
Wer dem Mietmarkt entkommen und in Wohneigentum investieren will, hat es bei der Suche auch nicht leichter. Die Zahl der zum Verkauf angebotenen Wohnungen ist zwischen 2010 und 2022 um 50 Prozent gesunken, „während sich die Angebotspreise mehr als verdoppelt haben“, steht im Bericht. In den vergangenen Jahren sei das Angebot zwar wieder größer geworden, die Preise sind aber weiter gestiegen. Immobilienverkäufe sind deswegen zwischen 2010 und 2022 um 38 Prozent zurückgegangen.
Mietpreise in Köln
Die Strukturdatenerhebung hat auch Zahlen dazu geliefert, wie hoch die Bestandsmieten in Köln aktuell sind. 2023 hat die mittlere Nettokaltmiete pro Quadratmeter bei zehn Euro gelegen. Die Nettokaltmiete ist die reine Grundmiete, die für das Überlassen der Wohnung gezahlt wird – darunter sind noch nicht die „kalten“ Nebenkosten wie Wasserversorgung oder die Müllabfuhr eingerechnet. Die Bruttowarmmiete, also inklusive Warmwasser und Heizkosten, hat 13,64 Euro betragen. In der Innenstadt ist die Nettokaltmiete am höchsten (11,63 Euro), in Chorweiler am niedrigsten (8,15 Euro).
Die teuersten Mieten gibt es außer in der Innenstadt in den Bezirken Lindenthal und Ehrenfeld, unter neun Euro für den Quadratmeter kann man außer in Chorweiler noch in Porz wohnen. Von Chorweiler abgesehen sind die günstigeren Bezirke die Rechtsrheinischen, also neben Porz noch Kalk und Mülheim.
Die Bestandsmieten liegen dabei immer noch deutlich niedriger als bei den Wohnungen, die neu auf den Markt kommen. Die Angebotsmiete (Nettokaltmiete) lag hier 2022 bei 13,40 Euro pro Quadratmeter. Das sind 59,5 Prozent mehr als noch 2010 – da lag die mittlere Angebotsmiete bei 8,40 Euro pro Quadratmeter.
Geförderter Wohnraum in Köln
Als nahezu dramatisch lässt sich die Lage bei den geförderten Wohnungen beschreiben. Laut Wohnungsmarktbericht gab es Ende 2022 rund 44.400 geförderte Mietwohnungen in Köln. Doch die hier gedrosselten Mieten wird es nicht mehr lange in dieser Anzahl geben. Bis 2045 fallen etwa 53 Prozent der geförderten Wohnungen aus ihrer Mietpreisbindungen, die meisten davon sogar schon bis 2030 (rund 15.700). Bis 2030 wird sich der Bestand an geförderten Wohnungen um rund 35 Prozent verringern. Für Menschen mit keinem/niedrigem Einkommen und Wohnberechtigungsschein wird es in den kommenden Jahren also noch schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
Bis 2045 fällt die größte Anzahl von geförderten Mietwohnungen in Kalk aus der Bindung. Die meisten geförderten Wohnungen befinden sich in Köln in den Stadtbezirken Chorweiler, Kalk, Ehrenfeld und Mülheim.
Baufortschritt in Köln
Beim Bauen von neuen Wohnungen in Köln staut es sich. Das stellt der sogenannte „Bauüberhang“ dar. Das sind bereits genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. 2015 lag der Bauüberhang noch bei 6000 Wohnungen, 2022 waren es schon 9900. Das ist ein Plus von 66,3 Prozent. Dass diese Zahl besonders ist, markiert der Wohnungsmarktbericht: „Ähnlich hoch war der Bauüberhang zuletzt 1996.“
Besonders groß ist der Bauüberhang in Ehrenfeld. Zwischen 2020 und 2022 lag der Überhang hier bei über 2000 Wohnungen. Fertiggestellt werden in Köln seit 2016 relativ stabil jährlich rund 2500 Wohnungen.