Das Erbe ist die größte Summe, die die meisten im Leben auf einmal erhalten. Freude bereitet es aber nicht immer. Der Vater ist vielleicht überraschend gestorben, die Kinder trauern aufgelöst. Jetzt gleich mit Bruder und Schwester ums Einfamilienhaus zoffen? Herausfinden, wie hoch Papa eigentlich verschuldet war? Mit den Ämtern über Formalitäten streiten? Solche Fragen stehen oft hinten an. Viel drängender ist: Was passiert mit dem Elternhaus, das nun weitergegeben wird? 

Wenn sich das Erbe nicht lohnt

Wer jung erbt, steht oft am Anfang der Karriere, hat wenig gespart und weiß womöglich noch nicht, wo er oder sie sich niederlassen will. „Junge Erben verarbeiten oft noch den Todesfall, anstatt einen klaren Blick auf die Immobilie zu bekommen“, sagt Roland Kampmeyer. Er ist Immobilienmakler in der Region Köln, Bonn und Düsseldorf. Immer öfter trifft er auch auf junge Erben. Sie hängen häufig am Haus, in dem sie aufgewachsen sind, und überschätzen dessen Wert. Die Marmortreppe oder die Raumaufteilung mögen zwar teure Kindheitserinnerungen sein, aber Käufer honorieren sie wohl kaum.

Neben der Immobilie erben junge Menschen meist noch einen Kredit, den sie tilgen müssen – vor allem, wenn die Eltern deutlich früher als erwartet sterben. „Gerade junge Erben müssen aufpassen, dass sie sich nicht in eine Schuldenfalle begeben, aus der sie so schnell nicht mehr herauskommen“, sagt Kampmeyer. Umso wichtiger ist es, so früh wie möglich zu klären, was mit dem Elternhaus passiert.

Steuerfreibeträge bei einer Erbschaft

Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner: 500.000 EuroKinder, Stiefkinder oder Enkelkinder, deren Elternteil bereits verstorben ist: 400.000 EuroEnkelkinder, deren Eltern noch leben: 200.000 EuroUrenkel und Eltern, die von ihren Kindern erben: 100.000 EuroGeschwister: 20.000 Euro

Wenn die Eltern das Haus lange nicht renoviert oder energetisch saniert haben, sollten sich Erben in spe gut überlegen, ob sie das Haus überhaupt haben wollen. Handelt es sich beispielsweise um einen Altbau, greift auch die Sanierungspflicht: Nach ihr müssen alle neuen Eigentümer – also auch Erben – innerhalb von zwei Jahren das Haus energetisch aufrüsten. Und Wärmepumpen oder eine neue Dachdämmung können einiges kosten. Tritt der Erbfall ein, hat man in der Regel nämlich nur sechs Wochen Zeit, den Nachlass auszuschlagen – sonst gilt er als angenommen. 

Fristen beim Finanzamt beachten

Wer sich für das Erbe entscheidet, muss sich anschließend um einige Formalitäten kümmern. Als Erstes sollten künftige Immobilienbesitzer beim Nachlassgericht einen sogenannten Erbschein beantragen und so nachweisen, dass ihnen das Erbe tatsächlich gehört. Theoretisch reicht er bereits aus, um die Immobilie zu verkaufen.

Sofern kein Testament vorliegt, braucht man ihn aber auch, um das Finanzamt zu informieren, dass man den Nachlass angenommen hat. Wenn die Kinder damit liebäugeln, selbst ins Elternhaus einzuziehen oder es zu vermieten, können sie beim Finanzamt gleich einen Grundbucheintrag beantragen. Er bleibt zwar noch zwei Jahre nach der Erbschaft kostenlos – bis ihn das Finanzamt aber bearbeitet hat, können einige Monate vergehen.

Das Haus bewerten lassen

Das Finanzamt schätzt den Wert des Erbes, um die Erbschaftssteuer zu bestimmen. Dabei rechnet sie die Immobilie mit anderen Vermögenswerten zusammen, von der Briefmarkensammlung bis zum Oldtimer. Für Verwandte gelten Freibeträge zwischen 20.000 und 500.000 Euro. Alles darüber hinaus müssen Erben versteuern. Je nach Höhe des Erbes und Verwandtschaftsgrad fallen zwischen sieben und 50 Prozent an.

„Das Finanzamt setzt nicht selten einen Wert an, der weit über dem liegt, was die Immobilie am Markt tatsächlich erzielen würde“, sagt Kampmeyer. Daher kann es sinnvoll sein, einen unabhängigen Immobiliengutachter zu beauftragen. Der kostet zwar Geld, schätzt den Wert des Hauses aber realistisch ein – unter Umständen sogar viel niedriger als das Finanzamt. Dann können die Immobilienbesitzer das Gutachten des Finanzamtes anfechten und Steuern sparen.

Einziehen, vermieten oder verkaufen?

Ist die Immobilie endlich im Besitz der Erben, steht eine weitere Entscheidung an: Was damit anfangen? Ein Einfamilienhaus in Hürth passt wohl kaum zum Lebensweg von Berufsanfängern. Anstatt dort einzuziehen, könnten sie es auch vermieten. Gerade bei Einfamilienhäusern ist das riskant, besonders bei jungen Vermietern: Kann der Mieter den monatlichen Betrag nicht zahlen oder ist im Rückstand mit der Miete, muss der Hauseigentümer trotzdem den Kredit bei der Bank bedienen.

Wer eine Wohnung in der Kölner Innenstadt erbt, der kann es sich wahrscheinlich gut vorstellen, dort einzuziehen. Aber möchte er auch Teil der Eigentümergesellschaft werden? Die könnte planen, das Haus bald teuer zu sanieren, oder eine drakonische Hausordnung verfolgen. Um solche Überraschungen zu vermeiden, sollten die neuen Eigentümer zumindest die Protokolle der zurückliegenden Versammlungen gelesen haben.