Käufer von Mietobjekten, die in den Anfangsjahren Sanierungen vornehmen, müssen die steuerlichen Vorschriften genau beachten. Was von vielen als umgehend absetzbarer Erhaltungsaufwand kalkuliert wird, kann sich nämlich rasch zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten entwickeln – was gravierende Auswirkungen auf die Steuerlast hat.

Falls Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb erfolgen und deren Ausgaben 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, können Sie diese nicht sofort als Werbungskosten geltend machen. Stattdessen erfolgt die steuerliche Berücksichtigung lediglich über die normale Gebäudeabschreibung, was sich in der Regel über Jahrzehnte erstreckt.

Die Gesamtkosten sind ausschlaggebend

Ausschlaggebend ist hierbei die Addition sämtlicher Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten innerhalb des genannten Dreijahreszeitraums. Eine isolierte Betrachtung einzelner Rechnungen genügt demnach nicht. Auch kleinere Tätigkeiten wie Malerarbeiten oder der Ersatz von Einzelkomponenten fließen in die Berechnung ein. Maßgeblich sind die Netto-Aufwendungen, die sich ausschließlich auf den Gebäudeteil beziehen – der Wert des Grundstücks bleibt unberücksichtigt.

Für Eigentümer kann dies kostspielig werden. „Liegt die Summe nur geringfügig über der 15-Prozent-Grenze, entfällt der sofortige steuerliche Abzug vollständig“, sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Ein Rechenbeispiel: Sofern der Gebäudeanteil 200.000 Euro ausmacht, befindet sich die Grenze bei 30.000 Euro. Sollten in den ersten drei Jahren insgesamt 32.000 Euro aufgewendet werden, werden die kompletten Ausgaben als Herstellungskosten gewertet.

Einstufung als Herstellungskosten bei wesentlicher Aufwertung

Die 15-Prozent-Marke stellt jedoch nicht das alleinige Abgrenzungskriterium dar. „Unabhängig davon können Aufwendungen auch dann als Herstellungskosten zu behandeln sein, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebrauchswerts der Immobilie führen“, erklärt Karbe-Geßler. Dies trifft insbesondere zu, wenn eine umfassende Modernisierung mehrerer Kernbereiche wie Heizung, Sanitär und Elektrik stattfindet und dadurch ein signifikant gehobener Ausstattungsstandard entsteht.

Für Sie als Vermieter ergibt sich daraus vor allem eines: die Notwendigkeit einer akribischen Planung. Wer umfangreichere Renovierungsmaßnahmen beabsichtigt, sollte die Ausgabenentwicklung genau verfolgen und bei Unsicherheiten steuerlichen Rat suchen. So lässt sich vermeiden, dass aus einer erhofften Steuerersparnis eine Abschreibung über einen langen Zeitraum wird. (dpa/red)

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