Deutschland, AuslandFerienwohnung kaufen – so findet man die richtige Immobilie
Sonne, Strand und gute Laune: Im Urlaub sind viele in bester Stimmung. Was liegt da näher als ein Ferienhaus im Süden? Zu schnell sollten Interessenten nicht zuschlagen. Sonst wird aus dem Traum ein Alptraum.
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Vor allem Ferienwohnungen stehen bei privaten Anlegern hoch im Kurs. Sie werden nicht nur als wertstabile Geldanlage mit hoher Rendite und zur Altersvorsorge geschätzt, sondern auch als eigenes Feriendomizil. Das ergab eine Marktstudie des Internet-Portals FeWo-direkt und der Maklerfirma Engel&Völkers.
Über die Hälfte der Objekte befinden sich demnach in Deutschland, vorwiegend an Nord- und Ostsee und in Bayern. Mit weitem Abstand folgen Spanien und Österreich. Die räumliche Nähe, Rechtssicherheit und attraktive Renditeaussichten sprechen für den Standort Deutschland, heißt es in der Studie. Fast alle (97,9 Prozent) der Erwerber sind mit ihrer Investitionsentscheidung zufrieden, vor allem wegen der hohen Rendite von durchschnittlich 7,9 Prozent. Fast jede zweite Ferienimmobilie sei zudem im Wert gestiegen.
Worauf müssen Käufer achten, wenn sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchten? Wir haben die wichtigsten Fragen zusammengetragen:
Eine Frage der Lage: Wo will ich die Ferienwohnung kaufen?
Wie bei jeder Immobilie ist auch beim Ferienhaus die Lage wichtig. Sie entscheidet maßgeblich über den Wert und lässt sich nur vor Ort sorgfältig prüfen. „Ich empfehle Ihnen, das Haus in einer beliebten Urlaubsregion zu kaufen, damit Sie gute Belegungszahlen realisieren und das Haus auch steuerlich anerkannt wird“, rät Wirtschaftsjournalistin und Fachautorin Stefanie Schreiber in ihrem Buch „Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen!“ (servitus Verlag).
Wichtige Fragen sind unter anderem: Ist die Immobilie von Ihrem Zuhause aus gut zu erreichen? Gibt es Ärzte in der Nähe? Wie weit ist der Weg zum Flughafen oder zum Strand? Wo sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten? Passt die Unterkunft auch langfristig zu den eigenen Bedürfnissen – etwa als Altersruhesitz? All das müssten Käufer klären, den Markt analysieren und Preise vergleichen – von einem Spontankauf im Urlaub raten Experten daher dringend ab.
Wie soll die Immobilie genutzt werden?
Ob als tatsächliches Feriendomizil, als Alterswohnsitz oder zwecks Vermietung und Vermögensaufbau: Es gibt viele Möglichkeiten, die Immobilie zu nutzen. Über den Kaufzweck sollten sich Interessenten vorher Gedanken machen – je nachdem fallen schließlich auch Steuern und weitere Kosten an. Möchte man die Ferienimmobilie jedoch vermieten, spielt natürlich die attraktive Lage eine entscheidende Rolle.
Worauf muss ich beim Kauf im Ausland achten?
Im Ausland gelten beim Kauf von Feriendomizilen teilweise völlig andere Regeln als in Deutschland. In vielen südeuropäischen Ländern ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie bereits ohne notarielle Beurkundung bindend – auch eine Unterschrift auf einem Schmierzettel kann zum Kauf verpflichten.
Außerdem sollten Käufer auf einen möglichst schnellen Notartermin drängen. Sonst besteht die Gefahr, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft wird. Anders als in Deutschland ist es bisweilen üblich – wenn auch offiziell nicht gern gesehen –, dass im notariellen Vertrag ein niedrigerer Kaufpreis angegeben wird, als tatsächlich vereinbart wurde. Denn ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet weniger Steuern. Fazit: Kaufen Sie niemals ohne Kenntnis der Rechtslage und einen schriftlichen, am besten notariell beurkundeten Kaufvertrag.
- Nordsee:
- Spanien:
- Österreich:
- Türkei:
- Griechenland:
Welche Fallen lauern bei der Finanzierung– und worauf muss man bei den Kaufverträgen achten? Mehr Tipps gibt es auf der nächsten Seite.
Was ist wichtig bei der Finanzierung der Ferienwohnung?
Niemals sollten Interessenten kaufen, ohne vorab die Finanzierung sichergestellt zu haben. „Sprechen Sie mit ein oder zwei Banken, wie hoch der Finanzierungsrahmen ist, der Ihnen für ein Feriendomizil bewilligt wird. Stellen Sie dafür eine Beispielkalkulation auf“, rät Immobilienprofi Stefanie Schreiber.
Die Ratgeber-Autorin empfiehlt in ihrem Buch, sich vorab mit Kreditrechnern über das Internet zu informieren: Hier könne man die Faktoren Laufzeit, Zinsbindung, Zinssatz, Finanzierungssumme und Rate in unterschiedlichen Kombinationen eingeben. „Dadurch haben Sie bereits einen Eindruck über die Größenordnung von Rate und Kreditsumme.“
Wichtig sind außerdem ausreichend Rücklagen: „Es ist empfehlenswert, ein bisschen Eigenkapital für Unvorhersehbares wie Reparaturen oder ähnliches als Reserve zu halten“, so Schreiber.
Weitere Finanzierungsfragen bei Immobilien beantworten wir hier:
Was muss ich bei den Kaufverhandlungen beachten?
Wichtig zu wissen, vor allem bei Auslandsimmobilien: Nur der rechtmäßige Eigentümer kann verkaufen! Oft hilft ein Blick in den Grundbuchauszug, in manchen Fällen sind aber zusätzliche Nachforschungen etwa durch einen Anwalt nötig.
In Deutschland beurkundet ein Notar den Kaufvertrag, doch im Ausland haben Notare manchmal eine andere Funktion, etwa stellen sie dort nur die Personalien fest. In Italien, Frankreich oder Portugal sind Vorverträge auch ohne Notar üblich und teilweise rechtsverbindlich. Ziehen Sie bei Verständigungsschwierigkeiten nach Möglichkeit einen Dolmetscher und einen deutschsprachigen Rechtsanwalt hinzu.
Vor Zahlung des Kaufpreises raten Experten vom Portal immowelt.de, immer auf die Eintragung oder Vormerkung ins Grundbuch (bzw. eines entsprechenden Registers) zu bestehen. So werde verhindert, dass die Immobilie anderweitig belastet werden könne.
Steuern, Gewerbeanmeldung, Kalkulation: Wie man die Vermietung am besten regelt, lesen Sie auf der nächsten Seite.
Zunächst sollten angehende Vermieter klären, ob sie die jeweilige Wohnung überhaupt als Ferienwohnung anbieten dürfen. Denn es kann auch dem Eigentümer verboten sein, Wohnraum als Ferienwohnung zu vermieten. In Berlin etwa gilt ein solches Zweckentfremdungsverbot.
Wie sieht es bei Gewerbeanmeldung und Hygienevorschriften?
Nach Angaben der IHK Berlin können eine erhebliche Anzahl an Wohnungen und Betten, ein schneller Mieterwechsel, die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten und Angestellte für Zusatzdienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Handtuchservice und Frühstücksangebot Hinweise auf ein Gewerbe sein. Die meisten Behörden verlangen entsprechend eine Gewerbeanmeldung – diese zieht auch die Gewerbesteuerpflicht nach sich.
Wer nur ab und zu zwei Zimmer vermietet, würde sich diesen Aufwand gern sparen. Doch ein individuelles Beratungsgespräch ist sinnvoll, weil die Ansichten je nach Kommune auseinandergehen können.
Grundsätzlich sind keine besonderen Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt zu erfüllen. Wer allerdings ein „gastronomisches Angebot“ macht und zum Beispiel einen Brötchenservice oder Frühstück für Gäste bereithält, muss das Infektionsschutzgesetz beachten. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen. Schon das Anrichten von Aufschnitt auf einer Servierplatte kann dazu gehören.
Welche Steuern fallen an?
Steuerlich ist ebenfalls einiges zu beachten. Grundsätzlich unterliegen nämlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht (Anlage V in der Steuererklärung). Im Gegenzug kann man aber auch Ausgaben für die Ferienwohnung bei den Einnahmen gegenrechnen und so die Steuerlast verringern.
Nicht immer reichen die Einnahmen aus der Vermietung aus, um die Kosten zu decken. Besitzer können aber Abschreibungen auf Gebäude und Inventar sowie laufende Kosten steuerlich geltend machen, wenn es Verluste gibt, und selbst wenn diese mehrere Jahre hintereinander anfallen.
Ob Gewerbe oder nicht, auch die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz. Wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der 17.500-Euro-Grenze bleiben, können Steuerzahler die sogenannte Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Der Vorteil: Man muss keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufschlagen und ist auch nicht zur Abgabe einer Umsatzsteuervoranmeldung verpflichtet. So können Vermieter die Wohnung günstiger anbieten, denn der Aufschlag von 19 Prozent Umsatzsteuer erhöht den Preis erheblich.
Wie kalkuliere ich realistisch?
In der Hochsaison ist eine Wohnung oder ein Haus meist gut vermietbar, aber wenn man auf die Einnahmen angewiesen ist, sollte die Unterkunft auch in der Nebensaison möglichst attraktiv sein. Hier ist wieder der Standort mit entscheidend.
Je attraktiver die Ausstattung, desto besser: Diesen Kostenaufwand dürfen Vermieter nicht vergessen. Schließlich muss man die Ferienwohnung auch unterhalten und von Zeit zu Zeit modernisieren. Unterhalts- und Folgekosten sollten deshalb genau kalkuliert werden: „Die Pflege von Pool und Garten kann ins Geld gehen, auch wenn die Immobilie nicht dauernd genutzt wird“, warnen Experten von immowelt.de. Für regionale Steuern und kommunale Gebühren müssten ebenfalls unter Umständen erhebliche Kosten eingeplant werden.
Wie regele ich die Vermietung?
Ist die Ferien-Immobilie weiter entfernt, wickeln manche Vermieter die Mietverträge mit den Urlaubern schriftlich ab und hinterlegen die Schlüssel jeweils vor Ort irgendwo. Allerdings müssen Wohnung bzw. Haus und Grundstück ja auch regelmäßig geputzt und gepflegt werden. Besser ist es häufig, die Vermietung einem professionellen Vermittler bzw. Verwalter zu übertragen – in diesem Fall ist natürlich eine Einordnung als gewerblicher Vermieter wahrscheinlicher.
Eine Versicherungspflicht besteht für Vermieter nicht, allerdings ist es sinnvoll, eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Wenn die Immobilie etwa an der Küste steht, ist auch eine Zusatzversicherung gegen Elementarschäden wie Flut- oder Sturmschäden eine Überlegung Wert. Außerdem sollte eine Hausrats- sowie Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Wenn es mal zu ernsten Problemen mit Gästen kommt, kann auch eine Rechtschutzversicherung nicht schaden. (mit dpa-Material)
Buchtipp:
Stefanie Schreiber: Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen! In elf Schritten zur erfolgreichen Vermietung (servitus Verlag)