Köln – Herr Höing, die Hälfte der Kölner Haushalte sind Einpersonenhaushalte. Wie ausschlaggebend ist die Zahl für die Wohnungsknappheit?
Franz-Josef Höing: Wir beobachten verschiedene Phänomene: Erstens erhöht sich die beanspruchte Quadratmeterzahl pro Einwohner, zweitens wollen die Menschen heute nicht nur in der Stadt bleiben, sondern es kommen noch welche hinzu. Wir rechnen mit 50.000 zusätzlichen Einwohnern bis 2030. Zudem steigt die Zahl der Einpersonen-Haushalte. Die Nachfrage ist enorm, das Angebot reicht nicht und die Preise steigen. Wir müssen uns mit Lösungen sputen. Ich bin allerdings überrascht, dass alle darüber überrascht sind. Es deutete sich schon vor Jahren an, dass die großen deutschen Städte zunehmend Probleme bekommen.
Wenn das absehbar war, welche Instrumente wurden entwickelt?
Höing: Für die Hälfte der benötigten Wohnungen haben wir Flächen, für die andere Hälfte nicht. Wir haben allerdings zum Beispiel eine ganze Reihe von Flächen bislang für Einfamilienhäuser vorgesehen, wobei - ohne ideologisch zu werden - die Nachfrage nach dem klassischen Einfamilienhaus abnimmt. Das heißt, es könnte noch einiges an der Planung korrigiert werden.
Wie weit kann man die Umnutzung von Gewerbeflächen ausreizen?
Höing: Wir brauchen Gewerbefläche. Das schiere Wohnen reicht nicht aus, um eine Stadt vital zu halten. Trotzdem gibt es Standorte, die wir infrage stellen können. Das gilt auch für alte Büroimmobilien, die man vielleicht auch als gewerbliche Immobilien nutzen könnte.
Wie kann eine Stadt preiswertes Neubauen steuern?
Höing: Die Ansprüche an Neubauten steigen, es soll am besten ein Passivhaus her, es soll behindertengerecht sein und so fort, das lässt die Baupreise ansteigen. Das redliche Vorhaben, preiswert zu bauen, ist deshalb nicht einfach. Wir denken aber derzeit über ein kooperatives Baulandmodell nach. Im Kern geht es darum, Planungsrechte nur noch dann zu vergeben, wenn 30 Prozent der dann zu bauenden Wohnungen gefördert sind.
Sind andere Städte da weiter?
Höing: Andere Städte haben sehr vorbildlich ihren Instrumentenkoffer gefüllt. Sie haben die Ausschreibung öffentlicher Flächen an bestimmte Bedingungen geknüpft, etwa an Preis, bestimmte Wohnformen oder Konzepte. Der Verkauf läuft nicht nach dem Höchstpreisverfahren. Die Hamburger zum Beispiel vergeben an Baugruppen nur dann Flächen, wenn sie sich professionell beraten lassen. Es gibt also durchaus steuernde Elemente. Dazu muss sich eine Stadt nur bekennen
Das kann Köln nicht im ausreichenden Maße?
Höing: Es gibt eine berechtigte Zurückhaltung. Die Haushaltslage ist angespannt, weshalb genau überlegt wird, nach welchen Kriterien städtische Grundstücke veräußert werden. Es muss ein politisches Plädoyer für Vielfalt, Qualität und Berücksichtigung verschiedener Gruppen formuliert werden. Dann können über städtebauliche Verträge entsprechende Beiträge vom Markt eingefordert werden.
Halten Sie eine bestimmte Wohnform für besonders zukunftsfähig?
Höing: Eine Großstadt wie Köln ist gut beraten, ein möglichst breites Spektrum unterschiedlichster Wohnangebote und eine gute Durchmischung zu haben. Baugruppen, Genossenschaften, Mehrgenerationen-Häuser. Interessant aber finde ich in der Tat Neugründungen von Genossenschaften, wie es derzeit in Berlin und Hamburg zu beobachten ist.
Gibt es Möglichkeiten im Bestand fündig zu werden?
Höing: Ja. Wenn man sich die zum Teil monofunktionalen Siedlungen der 50er, 60er und 70er ansieht, könnte man Möglichkeiten zur Ergänzung finden. Das müssen nicht nur Wohnungen sein. Es geht nicht um die dumpfe Masse, sondern um behutsames Feintuning. Interessant ist, dass die Bodenpreise hier nicht so durchschlagen würden. Die ein oder andere Wohnungsgesellschaft hat schon Interesse an einem Experiment signalisiert.
Reicht das?
Höing: Man muss aufpassen, nicht nur Zahlen vor sich herzutragen. Mir ist immer wichtig, den Maßstab zu wahren. Was braucht der Ort, wie können die Menschen, die schon da sind, von einem Mehr profitieren. Es geht nicht darum, enger zusammenzurücken. Und wir wollen auch keine exzessive Außenentwicklung. Eine Millionenstadt wie Köln, die das Privileg hat wachsen zu dürfen, während andere Städte schrumpfen, die über hundert Jahre zum Teil herausragende Wohnbaukultur versammelt, muss in der Lage sein, überzeugende Antworten auf die Frage zu finden, wie man in der Stadt wohnen kann. Dabei geht es um Qualität. Das hat mit Verfahrensqualität, Gutachten und Wettbewerb für Wohnungsbau zu tun. Darüber müssen wir reden.
Das Gespräch führte Ina Henrichs