Wer in Köln eine Wohnung kaufen will, zahlt viel. Die Preise dort liegen über denen des Umlands. Im Umland ist der reine Kauf günstiger; wer von dort in die Innenstadt pendelt, braucht andererseits Geld und Zeit. Ob sich der Umzug trotzdem rechnet, hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank berechnet.
Kaufpreise in Köln und im Umland
Sie zeigen, wie sich Kaufpreise und Pendelkosten zueinander verhalten. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 erstmals wieder leicht gestiegen, um 0,6 Prozent. In Köln kostete eine Bestandswohnung im Schnitt 5.029 Euro pro Quadratmeter. In den Umlandkreisen waren Eigentumswohnungen mindestens 900 Euro pro Quadratmeter günstiger. Der Postbank Wohnatlas 2026 untersucht im Kölner Umland 47 Städte und Gemeinden.
Fünf Kommunen aus dem Rheinisch-Bergischen Kreis
Aus dem Rheinisch-Bergischen Kreis sind fünf Kommunen dabei, die mehr als 20.000 Einwohner zählen: Bergisch Gladbach, Leichlingen, Overath, Rösrath und Wermelskirchen. Burscheid, Kürten und Odenthal fehlen, weil sie darunter liegen und weniger als 20.000 Einwohner haben.
So wurde gerechnet
Verglichen wurde der Kauf einer Eigentumswohnung mit 70 oder 120 Quadratmetern in Köln mit dem Kauf gleich großer Wohnungen im Umland. Weil verkehrsgünstige Lagen gefragt sind, setzten die Forscher einen Aufschlag von 20 Prozent auf den Kreisdurchschnitt an. In die Rechnung fließen die Kosten für Bus und Bahn oder für das Auto ein. Im Nahverkehr kostet ein Kilometer 0,14 Euro, ab rund 20 Kilometern 0,12 Euro. Das Deutschland-Ticket deckelt die Kosten auf 673 Euro im Jahr. Mit dem Auto kostet ein Kilometer nach Steuervergünstigungen 0,47 Euro, ab rund 20 Kilometern 0,45 Euro. Hinzu kommt der Zeitaufwand, den die Forscher mit dem Kölner Durchschnittsbruttolohn von 31,96 Euro pro Stunde bewerteten. Als Maßstab gilt ein Zeitraum von mindestens 25 Jahren. Er entspricht der restlichen Lebensarbeitszeit von Käuferinnen und Käufern, die in Deutschland im Schnitt 40 Jahre alt sind.
Kein Ort erreicht die 25-Jahre-Marke
Symbolbild: Pendler im Stau
Copyright: Foto: Rolf Vennenbernd/dpa
Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung und fünf Arbeitstagen pro Woche hält der Preisvorteil in keiner der fünf Kommunen 25 Jahre. Am längsten profitieren Pendler in Leichlingen, und zwar mit dem Bus: 7,0 Jahre. Rösrath folgt mit 6,6 Jahren, Bergisch Gladbach mit 6,4 Jahren. Overath kommt auf 5,3 Jahre, Wermelskirchen auf 4,1 Jahre. Damit sind die Kommunen aber im Kölner Umland in guter Gesellschaft, denn nur Leverkusen bietet unter diesen Bedingungen mehr als 25 Jahre einen Preisvorteil.
Mit dem Auto verschiebt sich das Bild
Mit dem Auto verschiebt sich das Bild. Bergisch Gladbach liegt mit 7,4 Jahren vorn und zählt damit zu den acht Spitzenreitern im Umland. Overath (6,0 Jahre) und Wermelskirchen (4,6 Jahre) schneiden ebenfalls besser ab als mit dem Bus. In Leichlingen (6,2 Jahre) und Rösrath (6,6 Jahre) sind Bus und Auto gleichauf oder der Bus liegt vorn.
Größere Wohnungen und Homeoffice
Für 120-Quadratmeter-Wohnungen hat das HWWI die Werte für Bahnpendler berechnet. Bei fünf Arbeitstagen pro Woche kommt Leichlingen auf 12,0 Jahre, Rösrath auf 11,4 Jahre, Bergisch Gladbach auf 11,0 Jahre, Overath auf 9,0 Jahre und Wermelskirchen auf 7,1 Jahre. Mit Homeoffice oder Teilzeit – also an drei Tagen pro Woche – steigen die Werte deutlich. Leichlingen erreicht dann 19,5 Jahre, Rösrath 18,6 Jahre und Bergisch Gladbach 18,2 Jahre. Die 25-Jahre-Marke bleibt aber auch hier unerreicht.
Die Studie ist ein Modell
Die Studie ist ein Modell. Die Ergebnisse sind deshalb als Orientierung zu verstehen. Sie rechnet mit den Durchschnittspreisen für das Jahr 2025 sowie einem pauschalen Lageaufschlag. Wer kauft, sollte deshalb auch die Lage, die mögliche Wertentwicklung, den Sanierungsbedarf und die Energieeffizienz prüfen.
