Kurz vor dem deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Eigentumswohnungen am Immobilienmarkt sind die Preise in Köln noch einmal überdurchschnittlich stark gestiegen. Das zeigen Zahlen von Kampmeyer Immobilien, die die Preise von Juli 2021 bis Juli 2022 mit denen des Vorjahres vergleichen.

Ihnen zufolge legten die Preise im Bestand um durchschnittlich 10,7 Prozent zu, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Köln im Sommer 2022 beziffert der Kampmeyer-Bericht auf 4660 Euro. Zuletzt ist die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich zurückgegangen, weil sich viele Haushalte angesichts der gestiegenen Zinsen die Finanzierung einer Immobilie nicht mehr leisten können.

Größte Preissteigerungen in Ehrenfeld

Zuvor legten die Kölnerinnen und Kölner aber mehr Geld denn je für eine Immobilie auf den Tisch. In keinem Kölner Bezirk sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand dabei so stark gestiegen wie in Ehrenfeld. Hier lag das Plus bei 15,9 Prozent, der Quadratmeter kostete im Sommer im Schnitt 4580 Euro.

Auch im Bezirk Rodenkirchen stiegen die Preise zuletzt noch stark: nämlich um 15,4 Prozent auf 4480 Euro pro Quadratmeter. In Lindenthal legten sie um 15,3 Prozent auf nunmehr 4810 Euro zu, in Nippes wurden im Schnitt 4490 Euro pro Quadratmeter fällig (plus 14,5 Prozent). Teuerster Stadtbezirk war weiterhin die Innenstadt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5750 Euro (plus 10,8 Prozent). Bei den Preisen handelt es sich um Richtwerte, die das IIB Institut auf Basis von Transaktionszahlen und Angebotswerten verschiedener Plattformen ermittelt.

In einigen Vierteln kratzten die Steigerungen dabei sogar an der 20-Prozent-Grenze: nämlich in Neuehrenfeld, der Altstadt-Nord, Meschenich, Sürth, Weiß, Zollstock und Niehl.

Gerade in den ohnehin teuren Vierteln sind die Preise weiter gestiegen

Auffällig ist, dass insbesondere die ohnehin hochpreisigen Viertel starke Zuwächse verzeichneten. In Mülheim (plus 7,6 Prozent auf 3660 Euro), Chorweiler (plus 4,5 Prozent auf 3020 Euro), Porz (plus 2,8 Prozent auf 2980 Euro) und Kalk (plus 6,7 Prozent auf 3270 Euro) stiegen die Preise im Eigentum deutlich schwächer. Rückgänge gab es nirgendwo.

„Die starke Nachfrage hat hier eine besondere Rolle gespielt“, sagt Makler Roland Kampmeyer. „Da war noch einmal ordentlich Druck hinter.“ Er verweist darauf, dass die Immobilienzinsen in etwa der Hälfte des betrachteten Zeitraums noch unter einem Prozent gelegen hätten. Außerdem hätte es vielen Kaufinteressenten an Alternativen gemangelt – gerade in Pandemiezeiten waren Immobilien als Geldanlage angesichts der volatilen Aktienmärkte lange beliebt. 

Der Trend kippt derzeit spürbar

Doch das ändert sich gerade: Für den Rest des laufenden Jahres – und auch das kommende – erwartet der Makler eine deutlich veränderte Entwicklung. Die Kaufpreise dürften sich dabei seitwärts entwickeln und in einigen Segmenten sinken. „Aber wir tun uns noch schwer mit der Frage, ob wir eine Prognose wagen wollen.“ Im Vergleich zum Vorquartal (Achtung: nicht dem Vorjahresquartal) sind die Preise für Wohneigentum in Köln zuletzt bereits leicht zurückgegangen.

Eine Folge dessen ist auch, dass die Mieten kommendes Jahr deutlich steigen dürften, weil viele potenzielle Käufer auf den Mietmarkt ausweichen werden. Bis Mitte 2022 hatte der Anstieg der Mieten in Köln noch vergleichsweise moderat ausgesehen. Teuerster Stadtbezirk war die Innenstadt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 14,65 Euro für eine Wohnung im Bestand. Das entsprach einem Anstieg von 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die zweithöchsten Preise wurden in Lindenthal aufgerufen: Hier kostete der Quadratmeter 13,55 Euro pro Monat, eine Steigerung von 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Mietpreise entwickelten sich deutlich moderater

Ehrenfeld kam auf 12,9 Euro pro Quadratmeter (plus 3,2 Prozent), Rodenkirchen auf 12,5 Euro (plus 0,4 Prozent) und Nippes auf 12,3 Prozent (plus 2,1 Prozent). Dahinter folgten Mülheim (10,8 Euro), Kalk (10,7 Euro) und Porz (10,45 Euro). Nur im Bezirk Chorweiler blieben die Quadratmeterpreise mit durchschnittlich 9,9 Euro pro Quadratmeter (plus 0,5 Prozent) haarscharf einstellig.

Die höchsten Mietsteigerungen auf Stadtteilebene zeigten sich in Sürth (plus 7,4 Prozent), Klettenberg (plus 6,9 Prozent), Müngersdorf (plus 6,5 Prozent). Daneben gab es allerdings auch 12 Stadtteile, in denen die Mieten entweder stagnierten oder sogar leicht sanken: im Hahnwald, Weiß, Pesch, Roggendorf/Thenhoven, Volkhoven/Weiler, Finkenberg, Langel, Wahnheide und Ostheim wird in dem Bericht keine Veränderung zum Vorjahr angegeben. In Raderthal (minus 0,4 Prozent), Weidenpesch (minus 0,5 Prozent) und Gremberghoven (minus 0,5 Prozent) sanken die Preise sogar leicht.