Die Zahl der in Köln genehmigten Bauten, insbesondere bei den gefragten Mehrfamilienhäusern, ist deutlich zurückgegangen. Steigende Zinsen und hohe Baukosten belasten den Markt.
Köln und NRWZahl der Baugenehmigungen sinkt weiter
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Bauarbeiten in Köln-Ehrenfeld: Der Bau von Mehrfamilienhäusern wird seltener genehmigt.
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Der Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen bleibt angespannt. Eine baldige Besserung ist nicht in Sicht, eher im Gegenteil. Im ersten Halbjahr 2026 erteilten die nordrhein-westfälischen Bauämter Baugenehmigungen für 20.191 Wohnungen. Wie Information und Technik Nordrhein-Westfalen als Statistisches Landesamt mitteilt, waren das 1,5 Prozent beziehungsweise knapp 300 Wohnungen weniger als im ersten Halbjahr 2025 (20.489).
Insgesamt sollen 15.876 Wohnungen (-5,1 Prozent) in neuen Wohngebäuden entstehen. Weitere 3810 Wohnungen (+8,3 Prozent) sind durch Baumaßnahmen an bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden – wie zum Beispiel durch den Ausbau von Dachgeschossen – geplant. In neuen Nichtwohngebäuden – das heißt in gemischt genutzten Gebäuden, die überwiegend nicht Wohnzwecken dienen – sind weitere 505 Wohnungen vorgesehen.
Die Zahl der genehmigten neuen Einfamilienhäuser stieg demnach im Halbjahr 2026 um neun Prozent oder um 312 Wohnungen auf 3778 Genehmigungen gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Bei den Wohngebäuden mit zwei Wohnungen stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen um 19,6 Prozent beziehungsweise um 190 Wohnungen auf 1160.
Einbruch bei Mehrfamilienhäusern
Weitaus drastischer ist die Lage bei Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen (einschließlich Wohnungen in Wohnheimen). Diese sind in den NRW-Metropolen die verbreitetste Wohnform. Bei Mehrfamilienhäusern lag der Rückgang sogar bei elf Prozent. Damit wurden in diesem Segment nur 10.938 Wohnungen genehmigt, das waren 1348 weniger als im ersten Halbjahr 2025 und es ist der niedrigste Wert seit 13 Jahren (2013: 9300 Wohnungen).
„Die Baukonjunktur im Rheinland bleibt 2026 angespannt. Das erste Halbjahr zeigte nach 2025 weiterhin leichte Stabilisierungstendenzen, aber noch keine echte Erholung“, heißt es von der Sparkasse Köln-Bonn auf Anfrage unserer Redaktion. Die Gründe: „Hohe Bau- und Finanzierungskosten, regulatorische Anforderungen und lange Genehmigungsprozesse bremsen viele Neubauprojekte.“ Gleichzeitig bleibe die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsräumen hoch.
Die Bauzinsen liegen aktuell wieder über vier Prozent. Wer 2016 finanzierte, zahlte dagegen rund 1,6 Prozent Bauzins. Nun laufen diese Kredite aus – und die Anschlussfinanzierung wird deutlich teurer als der ursprüngliche Kredit. Experten rechnen nicht mit einem kurzfristigen Absinken der Bauzinsen.
Für Köln gilt beim Wohnungsbau eine besondere Situation: 2025 wurden mit rund 4600 Wohnungen so viele Einheiten fertiggestellt wie seit zehn Jahren nicht mehr. „Gleichzeitig sind die Baugenehmigungen jedoch deutlich zurückgegangen und die Zahl der genehmigten Wohnungen sank um rund 21 Prozent auf nur noch rund 2300 Einheiten – den niedrigsten Wert seit 2009. Mittelfristig droht dadurch erneut eine Angebotsverknappung“, heißt es von der Sparkasse Köln-Bonn weiter.
Köln bleibe dennoch ein attraktiver Immobilienmarkt. Der Wohnungsleerstand sei sehr niedrig. „Besonders interessant sind deshalb derzeit nicht nur klassische Neubauprojekte, sondern vor allem Nachverdichtung, Aufstockung, Grundstücksteilung, Umnutzung und Ersatzneubau“, so ein Sprecher der Sparkasse Köln-Bonn.