Köln hat 2025 mehr Wohnungen bekommen – doch günstiger Wohnraum wird knapper und die Mieten sind stark angestiegen. Das zeigt der neue Geschäftsbericht des städtischen Amtes für Wohnungswesen.
Miete seit 2010 um 75 Prozent gestiegen: Die durchschnittliche Nettokaltmiete stieg von 2010 bis 2025 um 75 Prozent auf 14,70 Euro pro Quadratmeter. Besonders stiegen laut Bericht die Mieten teilsanierter Altbauwohnungen an. Damit sind die Mieten in Köln deutlicher als im Bundesschnitt gestiegen. Der Deutsche Mieterbund geht deutschlandweit von einer Steigerung der Kaltmieten um 70 Prozent seit 2010 aus.
Immer weniger günstige Wohnungen: Zum Jahresende zählte die Stadt 577.459 Wohnungen, ein Nettozuwachs von 4.090, wir berichteten. Die neuen Zahlen zeigen: Der Bestand an preisgünstigen, öffentlich geförderten Mietwohnungen sank dagegen auf 37.647.
Ihr Anteil am gesamten Wohnungsbestand ging binnen eines Jahres von sieben auf 6,5 Prozent zurück. Denn 2025 fielen 4.455 Wohnungen aus der Mietpreisbindung. Im Jahr davor waren es 914. Zugleich wurden 566 geförderte Wohnungen bezugsfertig – sie waren in früheren Jahren bewilligt worden. Für den Neubau erhielten 2025 zehn Projekte mit insgesamt 172 Wohnungen Förderzusagen. 2024 waren es noch 430 Neubauwohnungen. Die Förderzusagen wirken nicht sofort: Neue geförderte Wohnungen stehen nach Angaben der Stadt üblicherweise erst etwa zwei Jahre später zur Verfügung.
Insgesamt unterstützte die Stadt 2025 mit öffentlichen Mitteln 1.075 Wohneinheiten, darunter 1.066 im Mietwohnungsbau – sowohl Neubauten als auch Modernisierungen.
Mehr Anträge auf einen Wohnberechtigungsschein: Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum bleibt hoch. 2025 gingen bei der Stadt 16.168 Anträge auf einen Wohnberechtigungsschein ein, nach 15.206 im Jahr zuvor. Mit einem WBS können berechtigte Haushalte eine geförderte Wohnung anmieten. Der Leerstand im geförderten Bestand lag laut Bericht bei nur 0,14 Prozent. Für den gesamten Kölner Wohnungsmarkt nennt die Stadt als jüngsten verfügbaren Wert 0,8 Prozent für 2024; die Zahl für 2025 sollte erst im vierten Quartal 2026 vorliegen. Die Stadt hält eine Leerstandsquote von mindestens zwei bis drei Prozent für nötig, damit ausreichend Wohnungswechsel möglich sind.
Zunehmend kleinere Haushalte: Die Stadt rechnet außerdem damit, dass sich die Zahl der Haushalte weiter verändert. Schon Ende 2025 lebte in 51,9 Prozent der Kölner Haushalte nur eine Person. Bis 2045 erwartet die Prognose rund 7.500 zusätzliche Single-Haushalte und einen Zuwachs bei Zwei-Personen-Haushalten von 6,7 Prozent. Die Zahl der Haushalte mit Kindern soll hingegen um 6,1 Prozent auf 96.200 sinken. Für den Wohnungsmarkt zählt damit nicht nur, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern auch, ob Größe und Preis zu den Haushalten passen.
Mieten belasten besonders Alleinerziehende
Hohe Mietbelastung: Wie stark die Wohnkosten ins Gewicht fallen, zeigt der Bericht mit Daten für 2023: Kölner Haushalte gaben im Schnitt 32,5 Prozent ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete aus. Bei Alleinerziehenden waren es 39,6 Prozent. Auch Haushalte in öffentlich geförderten Wohnungen kamen auf eine Mietbelastung von 38,9 Prozent – höher als in frei finanzierten Wohnungen. Die Stadt erklärt das mit den geringeren Einkommen der betroffenen Haushalte: Eine vergleichsweise günstige Miete kann trotzdem einen großen Teil des verfügbaren Geldes aufzehren.
Mietpreiskontrolle greift kaum: Die Verwaltung griff 2025 zwölf neue Verdachtsfälle von Mietpreisüberhöhung auf, 2024 waren es sieben. Ein Bußgeld wurde 2025 nicht verhängt, im Vorjahr gab es eines. Die Stadt verweist dabei auf die hohen Hürden der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Zugleich nimmt die Kurzzeitvermietung zu, etwa über Ferienwohnungen, die dem Wohnungsmarkt entzogen werden.