In Köln sind 2025 mehr als doppelt so viele Wohnungen fertig geworden wie 2024. Damit ist auch der Bauüberhang gesunken, zeigen neue Zahlen der Stadt.
Rekordwert seit 25 JahrenWohnungsbau in Köln 2025 deutlich gestiegen
Von Julia Hahn-Klose
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Mit dem Projekt „SechtM“ der GAG an der Sechtemer Straße in Raderberg sind 2025 211 Wohnungen fertig geworden (Archivbild aus der Bauphase).
Copyright: Alexander Schwaiger
In Köln sind im Vorjahr 4623 Wohnungen fertiggebaut worden. Veröffentlichte Daten des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln zeigen, dass im Jahr 2025 zweieinhalbmal so viele Wohnungen fertiggestellt wurden wie 2024. Da sind es nur 1819 gewesen, ein Tiefstwert seit 30 Jahren, was die angespannte Lage am Wohnungsmarkt verschärfte.
Im Vergleich ist die Zahl aus 2025 eine gute Nachricht für den Wohnungsmarkt. Es ist ein Rekordwert der vergangenen 25 Jahre. Oberbürgermeister Torsten Burmester (SPD), der seit November im Amt ist, sagte: „Jede neue Wohnung entlastet den Kölner Wohnungsmarkt.“ Die 4623 Wohnungen liegen auch deutlich über dem Jahresschnitt der Fertigstellungen 2016 bis 2024, der bei etwa 2500 liegt. Allerdings erreichte Köln auch 2025 noch nicht das Ziel, das sich die Stadt und Wohnungsbauer 2017 selbst gesetzt hatten und Burmester Anfang des Jahres erneut bekräftigte.
Die vergleichsweise hohe Zahl ist laut Stadt auf mehrere Großprojekte zurückzuführen. Nach Stadtteilen gerechnet sind die meisten Wohnungen in Marienburg entstanden (568), gefolgt von Zollstock (338) und Ehrenfeld (320). In Marienburg sind zum Beispiel die ersten 15 Gebäude mit 257 Wohnungen des Projekts „Die Welle“ fertig geworden.
Der Wohnungsbestand insgesamt liegt nun bei 577.459 in Köln. Er ist um 4090 Wohnungen (0,7 Prozent) gewachsen: Den 4623 neuen Wohnungen stehen 533 Weggefallene gegenüber.
Wenige Baugenehmigungen in Köln im Jahr 2025
Eine schlechte Nachricht für den Kölner Wohnungsmarkt ist hingegen, dass 2025 der Tiefstwert der erteilten Baugenehmigungen der vergangenen 25 Jahre erreicht wurde: mit nur 2323. Das sind 608 oder 21 Prozent weniger als im Vorjahr (2024: 2931). Die Wohnungswirtschaft hat also weniger Anträge eingereicht. Burmester sagte dazu: „Wir wollen diesen Trend umkehren und bestmögliche Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass in Köln auch künftig tausende bezahlbare Wohnungen fertiggestellt werden.“
Die Stadt prüft zusammen mit Wohnungsbauern derzeit und noch bis zum Sommer im Projekt „Köln baut bezahlbar“, wo sie Baustandards senken kann. Die sind laut Wohnungswirtschaft ein Grund, wieso Baukosten in den vorigen Jahren gestiegen sind und weniger Wohnungen fertig wurden. Auch will die Stadt mit dem Bauturbo gegensteuern, einer Gesetzesänderung der Bundesregierung, die es erlaubt, von Bebauungsplänen abzuweichen.
Die 2025 genehmigten Wohnungen werden erst in ein paar Jahren bezugsfertig sein. Die Grafik zeigt, wie die Genehmigungen und Fertigstellungen um einige Jahre zeitversetzt einen ähnlichen Verlauf nehmen. Wenn jetzt aber weniger Wohnungen beantragt und genehmigt werden, hat das zur Folge, dass die Zahl der Fertigstellungen auch in der Zukunft nicht weiter steigen wird.
Ein Drittel der genehmigten Wohnungen hat zwei Zimmer
An den jetzigen Genehmigungen lässt sich zudem ablesen, was für Wohnungen in den nächsten Jahren auf den Markt kommen. Die meisten der 2025 genehmigten Wohnungen haben zwei Zimmer (34,6 Prozent), gefolgt von denen mit drei Zimmern (24,2 Prozent). Das entspricht dem Trend zu kleineren Haushalten in Köln und auch anderen Großstädten, wo zunehmend Menschen allein leben. 2025 machten Single-Haushalte schon die Hälfte (51,9 Prozent) aller Haushalte in Köln aus.
Allerdings sorgt ein vergleichsweise kleines Angebot an Wohnungen mit mehr Zimmern dafür, dass Familien die Stadt verlassen. „Das Schlimmste, was uns passieren kann, ist, dass das soziale Gefüge in dieser Stadt auseinanderfällt. Der Prozess hat angefangen“, hatte Baudezernent Markus Greitemann (CDU) im Interview voriges Jahr gesagt. Er hatte einen Fokus darauf legen wollen, mehr größere Wohneinheiten mit drei und vier Zimmern in Köln entstehen zu lassen. Derzeit haben mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Köln drei (31 Prozent) oder vier Zimmer (24 Prozent). Ein-Raum-Wohnungen machen knapp neun Prozent des Bestandes aus. Die durchschnittliche Wohnfläche in Köln beträgt rund 77 Quadratmeter.
Bauüberhang sinkt auf 7821 Wohnungen
Die insgesamt in einer Stadt genehmigten, aber nicht gebauten Wohnungen nennt man Bauüberhang. Der war zuletzt hoch, er lag 2024 bei 10.308 Wohnungen. Ein hoher Bauüberhang kann sich aus hohen Baukosten und schwierigen Finanzierungskonditionen der Investoren ergeben. Laut Bundesbauministerium ist er ein Indiz für Probleme im Wohnungsbau, „die von der Spekulation mit Baugenehmigungen über nachbarschaftliche Einsprüche gegen den Bau bis zu mangelnden Kapazitäten der Bauwirtschaft reichen“.
Der Bauüberhang in Köln hat sich zum Jahresende 2025 auf 7821 reduziert. Doch davon sind noch immer zwei Drittel im Bau, etwa ein Viertel im Rohbau und bei einem Zehntel ist der Rohbau fertig. Das heißt, im nächsten Jahr werden nicht signifikant mehr Wohnungen fertig als in diesem oder den Vorjahren.