• Lange Zeit hat die Stadt Köln das Problem mit illegalen Ferienwohnungen ignoriert. Jetzt nimmt sie Airbnb und ähnliche Anbieter ins Visier.
• Stadtinspektor Tim Lüling ist einer derjenigen, die Vermieter illegaler Ferienwohnungen aufspüren und mit satten Strafen belegen sollen.
• Wie geht er dabei vor? Warum ist die Stadt Köln in der Sache derzeit noch so wenig effektiv? Und wie gravierend ist das Problem für Köln überhaupt?
• Unser großes Wochenend-Dossier.

Köln – Sein bisher spektakulärster Fall von illegaler Vermietung ist schnell ausermittelt.

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in der Innenstadt, einen Steinwurf vom Dom entfernt. Super zentral und damit besonders beliebt bei Touristen, die statt teurer Hotels über Internet-Plattformen wie Airbnb preiswerte Übernachtungsmöglichkeiten in Köln suchen. Anfang Januar häufen sich die Hinweise aus der Nachbarschaft, dass mit dem Haus etwas nicht stimme. „Es war offensichtlich, dass dort gar keine Wohnnutzung mehr stattfand“, sagt Tim Lüling, Stadtinspektor im Amt für Wohnungswesen. Nach einer Grundsanierung hätten die Nachbarn schnell gemerkt, „dass das keine normalen Mieter sind, die dort täglich ein- und aus gingen. Wir hatten innerhalb weniger Tage gleich mehrere Hinweise. Manchmal ist es schon erstaunlich, dass die Vermieter meinen, so etwas würde keinem auffallen.“

Stadt Köln fahndet mit Großaufgebot gegen illegale Vermieter

Lüling ist einer von 14 Ermittlern, die Tag für Tag auf Rollkoffer-Jagd gehen. Der 23-Jährige sitzt in einem schmucklosen Büro im städtischen Verwaltungsgebäude am Ottmar-Pohl-Platz in Kalk. Der Computer ist sein wichtigstes Arbeitsgerät. Sein Auftrag: Die illegale Vermietung von Ferienwohnungen zu unterbinden. Für ihn ist das in erster Linie Schreibtischarbeit. „Wir haben vier Ermittler im Außendienst, die von uns beauftragt werden, wenn ein Verdacht vorliegt. Ich bin in seltenen Fällen auch mal vor Ort, grundsätzlich habe ich am Schreibtisch aber genug zu tun.“

Dass die Stadt Köln mit einem Großaufgebot nach Vermietern fahndet, die den lukrativen Markt mit der Vermietung von Wohnungen an Touristen für sich entdeckt haben, ist erst seit zwei Jahren der Fall. Lange Zeit stand das Wohnungsamt in der Kritik, zu lasch mit dem Problem umzugehen. In einem internen Bericht des Rechnungsprüfungsamts, der im Oktober an die Öffentlichkeit gelangte, war von unvollständigen Akten, Mängeln in der Sachbearbeitung und einer unzureichenden Personalausstattung die Rede. Die Stelle des Gruppenleiters sei seit 2016 bis August 2018 „faktisch nicht besetzt gewesen“.

Längst bestreitet niemand mehr, dass in deutschen Großstädten das Geschäft mit der Vermietung von privat an privat blüht. Nach einer Schätzung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) nutzen neun Prozent aller Touristen für Übernachtungen Sharing-Angebote. Bei Gästen aus dem Ausland sei es sogar jeder Fünfte. Marktführer Airbnb, vor zehn Jahren in San Francisco gegründet, ist weltweit in 191 Ländern aktiv.

Geldgierige Geschäftsmodelle stören

Wenn von illegalen Ferienwohnungen die Rede ist, fällt auch in Köln als erstes das Stichwort Airbnb. Lülings Chef Gerhard Schulz (57), stellvertretender Leiter des Amts für Wohnungswesen, geht davon aus, dass über die Internet-Plattform rund 7000 Wohnungen in Köln angeboten werden. Was darüber hinaus auf dem Markt geschieht, hinter welchen Formen des Wohnens auf Zeit sich illegale Strukturen verbergen, dazu fehlt der Stadt Köln die Übersicht. „Jetzt zu behaupten, wir hätten noch weitere 2000 oder 3000 Fälle, wäre sehr spekulativ“, sagt Ludwig. „Die Fallzahlen verändern sich laufend.“

Die Fahnder bewegen sich in einer Grauzone. „Wir wollen ja nicht lebensfremd agieren. Das klassische Wohnungs-Sharing ist in Köln nicht verboten“, sagt Schulz. „Wenn ein Mieter seine Wohnung für 14 Tage zur Verfügung stellt, weil er in Urlaub fährt, ist das völlig in Ordnung. Wir wollen die Geschäftsmodelle stören, die dem ein oder anderen eingefallen sind, um möglichst viel Geld aus seiner Immobilie zu ziehen.“

Im Fall des Mehrfamilienhauses in der Innenstadt ist die Sache aus Sicht der Stadt eindeutig. „Wir haben ein Bußgeld von 25.000 Euro verhängt“, sagt Lüling. „Pro Wohnung.“ Der Stadtinspektor ist stolz. Das ist ihm anzumerken. Das war sein bisher größter Fisch an der Angel. Der Fall liegt jetzt vor Gericht.

Die Mehrzahl der Ermittlungen ist jedoch kniffliger. Die meisten Hinweise kommen von Bürgern per Mail, per Telefon oder über das Meldeportal der Stadt. Nachbarn beschweren sich über Lärm, über Parties, die auf Balkonen stattfinden, über die Unruhe, die das ständige Rein und Raus mit sich bringt.

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Für Lüling und seine Kollegen ist jeder Hinweis Auftakt einer ganzen Kaskade mühseliger Kleinarbeit. Ist die Wohnung schon aufgefallen oder nicht? Der Inspektor fragt Meldedaten ab, holt Grundbuchauszüge ein. Der Ermittlungsdienst spricht mit Nachbarn, sucht nach Beweisen, macht Fotos.

Eigentümer müssen sich rechtfertigen

„Wir werten die Berichte aus und gleichen sie mit den Informationen ab, die wir gesammelt haben. Parallel dazu checken wir die Örtlichkeit im Internet nach Airbnb-Angeboten“, sagt Lüling. Das Objekt zu identifizieren sei nicht so einfach, weil Airbnb im Internet keine genauen Adressen angibt, sondern nur Umkreise. Die Anschrift erfährt der Kunde erst nach der Buchung.“ Fake-Buchungen dürfen die Fahnder nicht vornehmen – sie wären juristisch nicht verwertbar.

Der Eigentümer werde erst angehört, „wenn wir ausermittelt haben“, sagt Lüling. „Er muss dann erläutern, welche Art der Nutzung stattfindet. Wir wollen alles über den Mieter und die Art des Mietverhältnisses wissen.“ In den meisten Fällen könne die Indizienkette geschlossen werden, ohne die Wohnung zu betreten. Wenn eine Wohnung regelmäßig und in kurzen Abständen von Fremden mit Koffern aufgesucht wird, eine Reinigungskraft nahezu täglich auf der Matte steht, es an der Haustüre eine durch einen Pin-Code gesicherte Schlüsselbox gibt, „sind das recht eindeutige gute Indizien“. Das Wohnungsamt gleicht überdies die Klingelanlage mit der Meldebehörde ab.

Bei Befragungen der Nachbarn gehen die Ermittler sehr zurückhaltend vor. Hinweisgeber werden grundsätzlich nur an der Türe befragt. „Wir interessieren uns nicht für den Klatsch in der Nachbarschaft. Wir wollen lediglich die Wohnverhältnisse klären“, sagt Lüling.

Wohnungsbegehungen bei Verdachtsfällen seien die große Ausnahme. Zwei Zahnbürsten im Bad, ein paar gebrauchte Handtücher und ein voller Kleiderschrank – das sei alles noch kein Beweis für ein reguläres Mietverhältnis. „Wir müssten uns vorher anmelden. Wenn jemand weiß, dass wir kommen, kann man eine Wohnung relativ schnell so präparieren, dass sie bewohnt aussieht. Das ist nicht zielführend.“

Aus Sicht der Stadt wäre es hilfreich, könnte sie das Bußgeld drastisch erhöhen. Nach dem Vorbild von Berlin, wo ein Verstoß wie in der Kölner Innenstadt durchaus mit der Höchstsumme von 500.000 Euro pro Wohnung bestraft werden kann. Köln darf maximal 50 000 Euro verhängen. Das Wohnungsaufsichtsgesetz von NRW lässt ein höheres Bußgeld nicht zu.

Gesetzesänderung ist nötig

„Andere Länder sind da offensiver“, sagt Gerhard Schulz (57), stellvertretender Leiter des Amts für Wohnungswesen in Köln. Doch ohne Gesetzesänderung ist da nichts zu machen. Schulz hält es für unwahrscheinlich, dass die schwarz-gelbe Landesregierung in der noch bis 2021 laufenden Legislaturperiode höhere Strafen ermöglicht. „Da spielt die FDP nicht mit.“

Dabei habe die Stadt Köln gar nicht die Absicht, möglichst viele Bußgelder zu kassieren. „Uns geht es vor allem darum, zweckentfremdeten Wohnraum schnell wieder verfügbar zu machen. Strafen sind für uns das letzte Mittel.“ Allein ein Schreiben mit der Information, wie teuer die Folgen illegaler Vermietung sein könnten, würde bei einigen Vermietern „zu einem bestimmten Maß an Einsicht führen“, glaubt Schulz.

Immerhin der Stadtrat hat die Wohnraumschutzsatzung Anfang Juli nach fünf Jahren noch einmal verschärft. Sie betrifft künftig nicht nur Miet-, sondern auch Eigentumswohnungen und Eigenheime. Überdies muss sich ein Bauherr, der ein altes Haus abreißt und an gleicher Stelle ein neues baut, an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Registrierungspflicht ist rechtlich umstritten

Rechtlich umstritten bleibt, ob Köln die Anbieter von Ferienwohnungen dazu zwingen kann, sich wie in Hamburg oder Berlin bei der Stadt zu registrieren. Der Städte- und Gemeindebund hat Zweifel, ob das durch Landeswohnungsgesetz gedeckt ist. Datenschutzgründe könnten dem entgegenstehen. Der Stadtrat will das klären lassen. Die Antwort steht noch aus.

Wie viel Wohnraum in Köln durch Airbnb tatsächlich vernichtet wird, ist umstritten. Die Vermietungsplattform bestreitet, für den steigenden Wohnungsmangel mit verantwortlich zu sein. Von den 7000 in Köln angebotenen Unterkünften umfassten nur knapp die Hälfte komplette Wohnungen. Unterkünfte, die mehr als die Hälfte des Jahres über Airbnb vermietet würden, machten lediglich 0,04 Prozent des Kölner Wohnungsbestands aus, sagt das Unternehmen.

„Homesharer entziehen dem Wohnungsmarkt keinen Wohnraum, da sie ihre eigene Wohnung überwiegend selbst zu Wohnzwecken nutzen und beispielsweise nach Abwesenheit durch Urlaub, Geschäftsreisen oder Auslandsaufenthalte wieder selbst bewohnen“, sagt Unternehmenssprecherin Isabelle Klot und zitiert eine Studie, die im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums erstellt worden ist. Danach ist die Sharing-Wirtschaft nicht für die Wohnraumverknappung in deutschen Städten verantwortlich sei. Wenn das so wäre –Tim Lüling und seine Kollegen könnten ihre Arbeit einstellen.

Bei der Stadt Köln sieht man das naturgemäß anders. Dass Airbnb negative Folgen für den Wohnungsmarkt hat, steht für sie außer Frage. Schulz macht eine simple Rechnung auf: Statistisch gesehen leben in Köln in einer Wohnung im Durchschnitt 1,88 Personen. „Wenn die 7000 Airbnb-Wohnungen dem normalen Wohnungsmarkt zur Verfügung stünden, kämen wir rein rechnerisch auf knapp 14 000 Menschen“, die dauerhaft dort leben könnten, wo sich gerade Touristen die Klinke in die Hand geben. Das sei aber eine rein mathematische Aussage. „Die hilft uns nicht weiter.“

Der Geschäftsbericht des Wohnungsamts für 2018 besagt, dass rund die Hälfte der Kölner Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hat. Es gibt aber nur knapp 39 000 Sozialwohnungen, das sind nur knapp sieben Prozent aller Wohnungen in Köln.

Stadtwohnungen deutlich attraktiver

Bei ihren Internet-Recherchen auf der Suche nach illegalen Ferienwohnungen haben die Fahnder die Erfahrung gemacht, dass sich Airbnb-Wohnen in Köln vor allem auf die Innenstadt, Deutz, Kalk, Ehrenfeld und Teile von Nippes konzentriert. Stadtwohnungen scheinen für Touristen deutlich attraktiver zu sein als ein Einfamilienhaus in Porz.

Um den Spekulationen darüber ein Ende zu bereiten, dass durch Airbnb die Mietpreise nach oben getrieben werden, hat die Stadt beim Institut für Wirtschaftspolitik der Universität Köln eine Untersuchung zu der Frage in Auftrag gegeben, wie sich Airbnb auf den Kölner Wohnungsmarkt auswirkt. Die Ergebnisse sollen im Frühsommer 2020 vorliegen. Köln ist nach Berlin die zweite Stadt in Deutschland, für die das Institut eine solche Analyse erstellt.

In Berlin kamen die Forscher zu einem eindeutigen Ergebnis. Bei der Auswertung aller Wohnungsinserate im Internet stellte sich heraus, dass sich die Airbnb-Angebote vor allem auf zentral gelegene Bezirke konzentrieren und in 72 Prozent aller Angebote die gesamte Wohnung und nicht bloß ein Zimmer vermietet wird. 51 Prozent davon für 90 und mehr Tage im Jahr. Der durchschnittliche Jahresumsatz für die Vermietung einer ganzen Wohnung über Airbnb lag bei 16 931 Euro und damit doppelt so hoch wie die durchschnittliche Langzeit-Jahresmiete von knapp 8 000 Euro. 344 Anbieter hätten gleich mehrere Objekte nach diesem Geschäftsmodell angeboten. Zudem sei auffällig, dass es sich bei 93 Prozent um kleinere Wohnungen mit drei oder weniger Zimmern handelt.

Die Studie kommt zu dem Schluss, „dass 16,8 Prozent der Mietsteigerungen für kleine Wohnungen in den zentralen Bezirken Berlins“ innerhalb von zwei Jahren „durch Airbnb induziert wurden“. Das sind Zahlen aus den Jahren 2015 und 2016 – seither sind in der Hauptstadt die Preise für Immobilien und Mieten regelrecht explodiert.

Stadtviertel mit hoher Airbnb-Dichte

Für Köln sollen erste Aussagen über die Anzahl der Airbnb-Wohnungen und deren Verteilung auf die Viertel im Januar 2020 vorliegen, sagt Felix Mindl, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Wirtschaftspolitik. „In Berlin konnten wir uns nach der Ermittlung des Gesamtbestandes bei der Frage, inwieweit Airbnb-Vermietungen das Mietpreisniveau beeinflussen, auf bestimmte Stadtviertel konzentrieren, weil es dort eine besonders hohe Dichte von Airbnb-Angeboten gibt.“ Dort seien vor allem kleinere Wohnungen gefragt: „Für Köln können wir das noch nicht sagen.“ Die Daten legten aber nahe: Es dürfte ähnlich sein.

Die Stadt will bis zum Abschluss der Untersuchung im Frühsommer 2020 nicht untätig bleiben. „Wir befassen uns mit der Frage, welche Möglichkeiten uns die neue Wohnraumschutzsatzung eröffnet“, sagt Justiziarin Caroline Zielinski-Riepen (51). Sie bezweifelt, ob der Bestandsschutz für alle Wohnungen, die vor dem Erlass der ersten Satzung im Juni 2014 teilweise oder ganz für Airbnb und andere Zeitwohnungsanbieter umgewandelt wurden, tatsächlich auch in Zukunft gilt. Die Stadt könne den Standpunkt vertreten, dass es sich bei den Ferienwohnungen nicht um Dauermietverträge handelt, sondern „dass mit jedem neuen Gast ein neuer Mietvertrag entsteht. Dann wäre der Bestandschutz hinfällig“. Diese Rechtsauffassung müsse man vor Gericht vertreten, so Zielinski-Riepen.

„Wir könnten ja mal sagen: Du hast uns immer wieder keine Auskunft gegeben, du hast das immer weiter vermietet und wir können dir immer wieder hinterher rennen. Das machen wir nicht mehr und verhängen jetzt ein Bußgeld von 50 000 Euro. Das ziehen wir dann durch, bis uns ein Verwaltungsgericht Recht gibt oder sagt, dass wir falsch liegen.“

Derzeit mache die Stadt bei Rechtsstreitigkeiten vor den Amtsgerichten auch die Erfahrung, dass Richter glauben, Zweckentfremdung von Wohnraum sei ein Kavaliersdelikt. „Es wird immer auf die Stadt Köln eingehauen“, sagt Zielinski-Riepen. „Aber es muss auch mal bei den Gerichten ankommen, dass das ein Riesenproblem ist.“

Dennoch: Lange Zeit hat Köln der Zweckentfremdung von Wohnraum zu wenig Beachtung geschenkt. Sonst würde Stadtinspektor Lüling, der erst vor 18 Monaten nach einem dualen Studium in den Job wechselte, nicht schon zu den erfahrenen Ermittlern gehören. Seit die Abteilung aufgestockt wurde, schnellen auch die Fallzahlen in die Höhe. Von Arbeitsbedingungen wie in Barcelona können Lüling und seine Kollegen allerdings nur träumen. „Kürzlich war mein Amtskollege bei uns zu Besuch. Der hat mir erzählt, dass er 100 Mitarbeiter zur Verfügung hat, die sich nur mit illegalen Ferienwohnungen befassen“, sagt Amtsvize Schulz.

„Wohnraum schaffen, dafür kann ich brennen”

Als einer von nur 14 in Köln ist Tim Lüling besonders motiviert. Er habe einen Tag in der Abteilung hospitiert und gleich Feuer gefangen. Airbnb sei ja nur ein Marktteilnehmer von vielen. Auf Dauer werde man den Blick auch auf andere Zeitwohnformen lenken müssen. „Ich wohne selbst lange genug in Köln um zu wissen, wie schwierig es ist, eine Wohnung zu finden“, sagt Lüling. Dringend benötigten Wohnraum dann auch noch vom Markt zu nehmen „um den Profit zu steigern“ gehe gar nicht.

Justiziarin Zielinski-Riepen hat für ein großes Immobilienunternehmen gearbeitet, ehe sie zur Stadt kam. „Ich habe bewusst die Schreibtischseite gewechselt. Wohnraum schaffen, dafür kann ich brennen.“ Wenn sie verreist, guckt sie nicht bei Airbnb. Sie schläft dann im Hotel.