Köln ist voller Touristen und nicht alle wollen in einem herkömmlichen Hotel oder Hostel bleiben. Viele Reisende suchen das Besondere bei Airbnb und ähnlichen Online-Plattformen, die Privatunterkünfte vermitteln. Mit Karneval, CSD und Messe ist Köln „ein Hotspot für Airbnb“, berichtet der Mieterverein. Aber darf man eigentlich einfach so seine Wohnung an Touristen vermieten?

Seit Juli 2022 gelten in Köln striktere Regeln zur Kurzzeitvermietung über Airbnb. So soll die Zweckentfremdung von Wohnraum gestoppt werden. Wir erklären, was erlaubt ist und was nicht, wie viel Geld man tatsächlich verdient und welche Rechte Nachbarn haben, wenn sie der ständige Trolley-Lärm stört.

Darf jeder seine Wohnung einfach so bei Airbnb reinstellen?

Einfach so nicht. Mieter benötigen als Erstes die Zustimmung des Vermieters, sonst riskieren sie die fristlose Kündigung und verlieren ihre Wohnung. Es gibt aber inzwischen einige Punkte zu beachten, wenn man die eigene Wohnung für kurze Zeit vermieten möchte – ob als Mieter oder Eigentümer.

In Köln haben sich 2022 und 2021 die Vorschriften zur Kurzzeitvermietung verschärft. Das soll die Zweckentfremdung von Wohnraum stoppen. Mit welchem Erfolg werde sich im Geschäftsbericht „Wohnen in Köln 2022“ der Stadt Köln zeigen, erhofft sich Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins Köln.

Legale und illegale Vermietungen

Wie Airbnb den Kölner Wohnungsmarkt verteuert

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Seit dem 1. Juli 2022 besteht eine Registrierungspflicht, wenn man Wohnraum, Ferienwohnungen oder andere Räume für die Kurzzeitvermietung anbieten möchte. Das heißt konkret, man braucht eine Wohnraum-ID und muss einen Belegungskalender führen. „Kurzzeitvermietung ist vom ersten Tag an anzeigepflichtig“, betont Depel.

Bei mehr als 90 Tagen im Jahr wird die Kurzzeitvermietung genehmigungspflichtig, erklärt Depel. Für Studierende gelten 180 Tage im Jahr. Wenn ein Wohnraum länger Kurzzeit vermietet werden soll, liegt eine Zweckentfremdung vor, erläutert das Bauministerium NRW. „In diesem Fall bedürfen Sie der ausdrücklichen und gebührenpflichtigen Genehmigung Ihrer Stadt“, heißt es weiter. Dann sei in jedem Fall die rechtliche Prüfung einer Zweckentfremdung erforderlich, erklärt Depel.

Woher bekommen Mieter eine Wohnraum-ID?

Eine Wohnraum-ID kann über den Online-Service im Bauportal NRW beantragt werden. Diese Nummer müssen Mieter oder Eigentümer immer angeben, wenn sie den Wohnraum kurzfristig vermieten möchten, erklärt Depel. „Betreiber von Online-Plattformen und Anbieter anderer Medien wurden verpflichtet, nur Angebote mit Registrierungsnummer (Wohnraum-ID) zuzulassen“, erklärt das NRW-Bauministerium hierzu.

Ich möchte nur ein Gästezimmer vermieten, was gilt dann?

„Auch hierfür findet die Wohnraumschutz-Satzung Anwendung“, erklärt Depel. „Sie gilt, wenn eine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume kurzzeitvermietet werden sollen“.

Was droht Airbnb-Gastgebern, die gegen diese Vorschriften verstoßen?

Richtig teuer kann es für Eigentümer und Mieter werden, wenn sie die Vorschriften zur Airbnb-Vermietung umgehen. Beispielsweise bei Zweckentfremdung von Wohnraum: wenn eine Wohnung gar nicht mehr zum Wohnen zur Verfügung steht – sondern nur noch über Airbnb kurzzeit vermietet wird und ansonsten leersteht.

„Verstöße gegen das Verbot der Zweckentfremdung stellen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet werden können“, stellt Hans Jörg Depel klar. Die tatsächlichen Bußgelder dürften aber weitaus geringer sein, schätzt der Geschäftsführer des Mietervereins Köln.

Bietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters seine Wohnung über ein Internetportal wie Airbnb an, riskiert er sogar die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses, erklärt Depel. Er verhalte sich vertragsbrüchig, wenn er Touristen unerlaubt gegen Entgelt vermieteten Wohnraum überlässt. Das sei ein schwerwiegender Pflichtverstoß. Wurde er deshalb bereits vom Vermieter abgemahnt, darf dieser ihm fristlos kündigen (LG Berlin AZ 67 S 154/16).

Müssen die Einnahmen aus der Vermietung versteuert werden?

Ja, alle Einnahmen müssen versteuert werden. Und das Finanzamt kennt bereits die Wohnraum-IDs: Städte und Kommunen sind verpflichtet, die Registrierungsdaten an die Steuerbehörden weiterzuleiten.

Übernachtungen in Ferienwohnungen und Privatzimmern unterlägen grundsätzlich der Besteuerung, erklärt das Landesbauministerium NRW. „Neben ertrags- und umsatzsteuerlichen Pflichten unterliegen sie auch gegebenenfalls örtlichen Aufwandsteuern, beispielsweise einer Übernachtungssteuer.“

Was droht Mietern, wenn sie die Einnahmen nicht richtig versteuern?

„Falls die Einkünfte aus der Vermietungstätigkeit in der Steuererklärung nicht oder nicht vollständig angegeben werden oder gar keine Steuererklärung eingereicht wird und dadurch Steuern verkürzt werden, handelt es sich um eine Steuerstraftat“, stellt Gero Hagemeister klar. Er rät dazu, in jedem Fall die Einkünfte ordnungsgemäß in der Steuererklärung anzugeben, „zumal die Finanzverwaltung entsprechenden Hinweisen auch tatsächlich nachgeht.“

Wie viel Geld kann man dazuverdienen?

Airbnb verspricht auf seiner Webseite: „Das könntest du dir dazuverdienen: 1018 Euro“. So viel sollen zum Beispiel „7 Nächte zum Preis von 145 Euro pro Nacht“ ergeben. Ein willkürlich gewählter Betrag. Dabei verschweigt Airbnb: Von dem Preis, zu dem die Unterkunft auf der Seite angeboten wird, behält Airbnb 3 Prozent Gebühren ein. Was jetzt an den Gastgeber ausgezahlt wird, muss der zudem noch versteuern.

Dazu erklärt Gero Hagemeister, Präsident des Steuerberater-Verbands Köln: In der Steuererklärung ist unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Überschuss anzugeben, also die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. „Dabei darf man nicht vergessen, die Kosten aus der Bewirtschaftung der vermieteten Einheit zu berücksichtigen“, sagt der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Dazu kommt noch die Umsatzsteuer, „sofern man die umsatzsteuerlichen Grenzen der Kleinunternehmerregelung überschreitet.“

Wer haftet bei Schäden während der Kurzzeit-Vermietung?

Der Mieter haftet für das Verhalten der Touristen. Kommt es zu Schäden, hafte der Mieter gegenüber dem Vermieter der Wohnung – „selbst dann, wenn der Vermieter die Überlassung der Wohnung an Touristen erlaubt hat“, erklärt Depel. „Verschmutzen diese das Treppenhaus, randalieren sie oder kommt es Lärmbelästigung etwa wegen einer Party, muss der Mieter hierfür einstehen.“ Das kann bis zur Kündigung führen.

Was kann ich tun, wenn bei den Nachbarn ständig Lärm ist wegen Airbnb-Gästen?

Am besten wendet man sich zunächst an die Verursacher oder das Ordnungsamt, sonst an die eigentlichen Mieter oder Eigentümer. Wenn es einen gemeinsamen Vermieter gibt, ist auch er ein Ansprechpartner, so Depel.

Lärm, Rauch, Haustiere

Was darf mein Nachbar eigentlich – und was nicht?

Von

Tim Lievertz

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Um die Miete mindern zu können, müssen die Störungen erheblich sein und es sollten Zeugen vorhanden sein, die die Störungen bestätigen, erklärt Depel. „Zudem sollten sogenannte Lärmprotokolle gefertigt werden, in denen die Störungen detailliert aufgelistet werden.“