WohnungsmarktWieso die Immobilienpreise sinken und die Nachfrage bald wieder steigen könnte

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29.05.2023, Köln: Blick aus der Luft auf den Stadtteil Bilderstöckchen. Luftaufnahme mit Drohne. Foto: Uwe Weiser

Blick auf den Kölner Stadtteil Bilderstöckchen

Der Immobilienmarkt hat sich gedreht: Verkäufer und Käufer verhandeln heute härter miteinander. Das wirkt sich auf Preis und Nachfrage aus.

Einem Immobilienexperten zufolge könnte der deutsche Wohnungsmarkt im zweiten Halbjahr 2023 wieder an Dynamik gewinnen. „Auch ohne die Zinswende wird die Nachfrage wieder steigen“, prognostiziert Sebastian Eraghi, Vorstand beim Schweizer Makler Neho, am Donnerstag bei einer virtuellen Pressekonferenz.

Derzeit wechseln am Immobilienmarkt deutlich weniger Wohnungen die Besitzer als in den Jahren zuvor. Angesichts der stark gestiegenen Zinsen haben sich die Budgets vieler Interessenten verschmälert – und sie werden sich häufig nicht mehr so schnell mit den Verkäufern einig.

„Beide Seiten warten derzeit ab, ob sie ihre Preisvorstellungen durchsetzen können. Die Vermarktungsdauer ist deutlich gestiegen und die Verhandlungen sind deutlich intensiver geworden“, so Eraghi. Im ersten Quartal 2023 sind die Immobilienpreise tatsächlich spürbar gesunken: um 6,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Einen so starken Rückgang gab es in Deutschland seit mehr als zwei Jahrzehnten nicht mehr.

Weiterer Preisrückgang im zweiten Quartal erwartet

Makler verweisen jedoch darauf, dass dieser Rückgang von einem sehr hohen Niveau aus erfolgt. Die Preise liegen beispielsweise noch immer über denen des Jahres 2019. In den allermeisten Fällen dürften Verkäufer also weiterhin Profit machen.

Für das zweite Quartal erwartet Eraghi zunächst einen weiteren Rückgang um fünf bis sechs Prozent. 2024 dürften sich die Immobilienpreise seiner Einschätzung zufolge stabilisieren und im Anschluss wieder anziehen.

Kaufinteressenten müssen Abstriche machen

Derzeit sorgen die gestiegenen Finanzierungskosten dafür, dass die Interessentinnen und Interessenten beim Kauf Abstriche machen müssen, zum Beispiel bei der Größe der Wohnung. „Kleinere Wohnflächen sind attraktiver geworden“, sagt Eraghi.

Dafür haben andere Faktoren beim Kauf an Bedeutung gewonnen, allen voran die Energieeffizienz des Gebäudes. Bei Immobilien mit einer schlechten Energiebilanz müssten Verkäufer – je nach Lage und Zustand – seiner Einschätzung nach Preisabschläge von 15 bis 20 Prozent in Kauf nehmen.

Der Makler rechnet damit, dass der Immobilienmarkt sich bereits nach den Sommerferien „deutlich beleben“ wird, auch wenn die Zinsen nicht sinken. Expertinnen und Experten rechnen damit, dass diese zunächst einmal stabil bleiben werden. Zuletzt lagen sie laut Neho zwischen 3,8 und 4,5 Prozent.

Noch immer werden zu wenig Wohnungen gebaut

Ein Grund dafür dürfte die weiterhin vorherrschende Wohnungsknappheit sein. „Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin“, sagt Jan Grade, Geschäftsführer beim Datenanalyseunternehmen Empirica Regio. Je nach Standort sei die Situation aber sehr unterschiedlich. Während der Leerstand in schrumpfenden Regionen zunehme, sinke er in Ballungsgebieten.

Insgesamt aber gelte: „Wir haben einen erheblich gestiegenen Bauüberhang.“ Deutschlandweit seien mehr als 800.000 Wohnimmobilien genehmigt, aber noch nicht gebaut worden. „Es gibt also ein erhebliches Portfolio an Wohnungen, die kommen könnten – die Frage ist nur, wie viele davon in den nächsten Jahren tatsächlich realisiert werden.“

Thordis Haan, Portfoliomanagerin beim Vermögensverwalter Commerz Real, sieht ein Problem darin, dass die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten auch bei Projektentwicklern und Investoren zu unterschiedlichen Preisvorstellungen führen. „Bauvorhaben könnten theoretisch durchgeführt werden, wenn sich die Erwartungen wieder angleichen.“

Bundesregierung verfehlt eigene Ziele

Dabei sei der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum weiter hoch. Sie betont, dass es wichtig sei, sich nicht nur auf Projektentwicklungen „auf der grünen Wiese“ zu fokussieren. Ein großes Potenzial sieht die Portfoliomanagerin in der Umnutzung und Nachverdichtung bereits bestehender Liegenschaften und Quartiere.

Die Bundesregierung hat sich eigentlich das Ziel gesetzt, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen. Doch angesichts stark gestiegener Zinsen und teurer Baumaterialien ist der Neubau zuletzt eingebrochen. Das Ifo-Institut prognostiziert, dass 2023 nur 275.000 Wohnungen fertig gestellt werden.

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