Die Senkung der Mindesttilgung soll das Kaufen einfacher machen. Sie hat aber auch deutliche Nachteile für Hauskäufer.
Vor- und NachteileSparkasse Köln-Bonn senkt Tilgung – was das für Immobilienkäufer bedeutet
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Zentrale der Sparkasse Köln-Bonn am Rudolfplatz in Köln
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Die Sparkasse Köln-Bonn senkt die Höhe der Mindesttilgung in der privaten Baufinanzierung bei Neufinanzierungen. Die Regelung gilt sofort. Seit Mai 2022 betrug die Tilgung der Immobiliendarlehen bei der Bank jährlich mindestens 1,5 Prozent. In der Niedrigzinsphase davor waren es sogar 2,0 Prozent. Jetzt reduziert das öffentlich-rechtliche Institut die jährliche Mindesttilgung auf 1,0 Prozent.
So schaffe das Geldhaus in Zeiten allgemein steigender Zinsen mehr Freiraum für alle, die eine Finanzierung für eine selbstgenutzte Immobilie benötigen, begründet das Institut. Tatsächlich dürfte auch Geschäftspolitik dahinter stecken. Allen Kölner Banken ist durch die stark gestiegenen Zinsen das Baugeschäft weggebrochen, mit niedrigerer Tilgung erweitern sie den potenziellen Kundenkreis. Auch bei der Commerzbank liegt die Mindesttilgung bei 1,0 Prozent, lediglich bei Finanzierungen, die über dem Kaufpreis liegen, sind dort laut einer Sprecherin 3,0 Prozent Tilgung Pflicht. „Maßgeblich für den von uns geforderten Mindesttilgungssatz bei einem Immobiliendarlehen ist die Einhaltung der Gesamtlaufzeit, die bis zu 40 Jahren betragen kann. Bei dem derzeitigen Zinsniveau ist oftmals eine Tilgung von 1,0 Prozent ausreichend, um die Gesamtlaufzeit einzuhalten“, sagt eine Sprecherin der Deutschen Bank.
Leitzinsen sind seit 2022 stark gestiegen
Seit 2022 hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen bereits sechs Mal erhöht, zuletzt am 16. Mai um 50 Basispunkte, also 0,5 Prozentpunkte. Lagen die Zinsen im Mai 2022 noch – je nach Wert der Immobilie und Eigenkapitalanteil - bei rund 3,0 Prozent bei einer zehnjährigen Kreditlaufzeit, müssen die Kunden inzwischen laut Sparkasse mit rund 4,5 Prozent Zinsen kalkulieren.
Bei einer Mindesttilgung von 1,5 Prozent und dem zwischenzeitlich sehr stark gestiegenen Preisniveau würde auch die finanzielle Belastung für Bauherren und Käufer wachsen, die eine selbstgenutzte Immobilie finanzieren möchten. Die Rate könne insgesamt geringer gehalten werden. Wie bisher bleibe aber die Vorgabe bestehen, wonach die Finanzierungslaufzeit innerhalb der Restnutzungsdauer der Immobilie liegen muss, so die Sparkasse Köln-Bonn.
Mit einem Tilgungssatz von 1,0 Prozent wäre es rechnerisch möglich, die Immobilienschulden innerhalb von weniger als 40 Jahren zurückzuzahlen. Ein Zahlenbeispiel, das wir in unserer Redaktion errechnet haben: Bei einem Kreditbetrag von 250.000 Euro beträgt die Restschuld bei einer Tilgung von 1,0 Prozent nach zehn Jahren noch 218.500 Euro. Bei einer Tilgung von 1,5 Prozent wären es nur noch 202.750 Euro, nach zehn Jahren hat man also bei der neuen Mindesttilgung fast 16.000 mehr Schulden als bei der alten. Entsprechend fallen darauf auch Zinsen an. Die niedrigere Tilgung macht den Kredit also auf die gesamte Laufzeit gerechnet deutlich teurer.
Nach unseren Berechnungen wäre man mit den genannten 250.000 Euro Anfangskredit mit 1,0 Prozent Tilgung nach 36 Jahren schuldenfrei. Bei 1,5 Prozent dagegen bereits nach 29 Jahren und acht Monaten. Angenommen, der Zinssatz von 4,5 Prozent würde (aus Vereinfachungsgründen) für die ganze Laufzeit gelten, hätte man bei 1,0 Prozent Tilgung am Ende 279.000 Euro nur an Zinsen an die Bank gezahlt. Bei der Variante mit 1,5 Prozent Tilgung dagegen nur 218.400 Euro. Der Mehraufwand bei der niedrigeren Tilgung liegt also bei 60.600 Euro. Die höhere Tilgung macht den Kauf also unterm Strich deutlich billiger, da der Zinsaufwand bei eigengenutzten Immobilien nicht steuerlich abgesetzt werden kann.