Hendrik Richter weiß, wie schnell Träume platzen können. „Wir erleben andauernd, dass junge Menschen ein Haus besichtigen und das auch kaufen wollen – der Kauf dann aber doch scheitert“, sagt der Immobilienexperte. Manchmal ist es die Bank, die einen Strich durch die Rechnung macht, manchmal sind es schlicht die Kosten, die noch zusätzlich anfallen. „Das können beispielsweise Sanierungspflichten sein“, beobachtet der Geschäftsführer des Immobilienportals ohne-makler.

Dass der Traum vom Eigenheim unerfüllt bleibt, erleben nicht nur junge Menschen. Und doch sind es gerade vor allem die jüngeren Generationen Y und Z, die ernüchtert auf den Immobilienmarkt blicken. Wohneigentum, so scheint es, wird für die 20- bis 40-Jährigen immer unerreichbarer.

Was tun, wenn man nicht erbt?

Angeheizt wird dieses Gefühl durch politische Debatten, wie sie gerade erst Katharina Dröge wieder angestoßen hat. Ohne Erbe, sagte die Grünen-Fraktionschefin kürzlich, sei es für junge Leute kaum noch möglich, Wohneigentum zu erwerben.

Der Kreditvermittler Interhyp hat im vergangenen Jahr 1500 Menschen für seine Wohntraumstudie befragt. 76 Prozent von ihnen finden, dass der Erwerb von Wohneigentum in den vergangenen 30 Jahren schwerer geworden ist.

Bauzinsen ab 2022 stark gestiegen

Und tatsächlich sind die Herausforderungen aktuell gewaltig. Die Baukosten sind 2022 steil nach oben gegangen, die Bauzinsen stark angestiegen. Hohe Inflationsraten und geopolitische Unsicherheiten besserten die Kauflaune nicht gerade. Das Interesse an Immobilienkrediten - immerhin ein Zeichen dafür, dass Leute sich den Hauskauf zutrauen, brach ein und erholt sich nur langsam wieder.

Allerdings gilt das nicht nur für jüngere Generationen. Ist für sie der Hauskauf wirklich unerschwinglicher geworden? Ganz so einfach ist das nicht, findet Michael Voigtländer. Der Immobilienökonom vom Wirtschaftsforschungsinstitut IW hat sich das Ganze genauer angeschaut. Herausgekommen ist ein Erschwinglichkeitsindex, der bis ins Jahr 1980 zurückgeht und drei Entwicklungen berücksichtigt: die der Einkommen, die der Wohnungspreise und die der langfristigen Zinsen, die für Hypotheken relevant sind. Dafür hat Voigtländer unter anderem auf Daten der Industriestaatenorganisation OECD zurückgegriffen.

In den 1980ern waren die Zinsen deutlich höher

Den Höchstwert erreichte der Index im Jahr 1981. Da lag der zugrundeliegende Zins sogar bei 10,6 Prozent - also deutlich über den etwa 3 Prozent, mit denen Immobilienkäufer derzeit rechnen müssen. Wohneigentum war damals also weniger erschwinglich.

Seit den 1980er-Jahren sanken die Zinsen allerdings, außerdem wurde in den 1990ern in Deutschland viel gebaut, was das Angebot erhöhte. Gleichzeitig stiegen die Einkommen laut den IW-Daten, was in der Folge den Erwerb von Wohneigentum immer erschwinglicher machte. Den Tiefstand erreichte der Index demnach im Jahr 2016 - laut den IW-Daten war Wohneigentum zu diesem Zeitpunkt am erschwinglichsten.

Seit ein paar Jahren wird es wieder etwas schwieriger

Seitdem wird es wieder etwas schwieriger. Vor allem ab 2021 klettert der Index wieder etwas nach oben - Wohneigentum wird also wieder weniger erschwinglich. Der Höchstwert von 1981 ist allerdings noch längst nicht erreicht.

Dass die Wohneigentumsquote trotz der besseren Bedingungen ab den 2010ern nicht stärker gestiegen ist, führt das IW auf mehrere Faktoren zurück: Beispielsweise seien Eigenleistungen früher deutlich üblicher und auch leichter realisierbar gewesen, als es heute aufgrund komplexerer Techniken der Fall sei. Als weiteren Grund führt das Institut den immer späteren Zeitpunkt an, zu dem junge Menschen heute ein festes Einkommen haben und eine Familie gründen.

Eigenkapital muss gestemmt werden

Und dann wäre da noch das Eigenkapital, eine weitere Hürde. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklerkosten steigen proportional mit den Immobilienpreisen und sind deshalb in den vergangenen Jahren stark in die Höhe gegangen.

„Aus meiner Sicht ist vor allem der Mangel an Kapital ein Problem“, sagt Voigtländer dem RND. Der Kreditvermittler Interhyp beobachtet zudem, dass die multiplen Krisen, die sich über Deutschland und der Welt zusammengebraut haben, das Bild vom Immobilienmarkt beeinflussen und insbesondere bei Millenials den Blick auf den Hauskauf eintrüben.

„Aktuell gibt es eine große Unsicherheit“

Hendrik Richter würde dem zustimmen. „Aktuell gibt es eine große Unsicherheit“, sagt er. Wer eine Immobilie erwirbt, muss aber gleichzeitig bereit sein, sich zu binden; ein schwieriges Zusammenspiel. Richter erlebt, dass es schwieriger geworden ist mit dem Eigentumserwerb – insbesondere seit 2022. Zwar sei es vor ein paar Jahrzehnten auch schon schwierig gewesen. „Aber der Hauskauf war nicht so komplex“, sagt er.

Die Grunderwerbsteuer sei teilweise auf 6,5 Prozent gestiegen. „Die Immobilienpreise waren auch nicht so hoch, das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage war anders, es gab keinen eklatanten Wohnraummangel durch zu wenig Neubau”, sagt Richter. Er selbst plädiert dafür, die Grunderwerbsteuer zu senken – zumindest bei Selbstnutzern, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben. Die Eigentumsquote in anderen europäischen Ländern sei höher und der Erwerb von Eigentum einfacher. „Es ist kein Naturgesetz, dass es so komplex sein muss, sich Eigentum zu kaufen“, sagt Richter.