• Wer eine Eigentumswohnung im Kölner Umland kauft, kommt deutlich günstiger weg als in Köln.
• Der Preisvorteil beim Kauf kann allerdings über die Jahre aufgezehrt werden, wenn man täglich in die Stadt pendeln muss.
• Eine Modellrechnung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts, die dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ exklusiv vorliegt, zeigt, in welchen Städten im Speckgürtel Pendler am längsten profitieren.

Köln – Wer ein neues Zuhause sucht, muss viele kleine und große Entscheidungen treffen:  Sollte man lieber mieten oder kaufen? Neu bauen oder in eine Bestandsimmobilie ziehen?  Und sehr häufig auch: Geht man in die teure Stadt oder lieber ins Umland, auch wenn man von dort aus zur Arbeit pendeln muss? 

Viele Kaufinteressenten entscheiden sich für letzteres. Denn die Immobilienpreise in den Metropolen steigen immer noch sehr deutlich. Im vergangenen Jahr kostete eine Eigentumswohnung (Bestand) in Köln im Schnitt fast 4000 Euro pro Quadratmeter. Im Umland lagen die Preise im Durchschnitt mindestens 1500 Euro darunter. Wie eine Modellrechnung im Auftrag der Postbank zeigt, kann sich der Preisvorteil, der sich durch den Kauf einer Eigentumswohnung im Umland ergibt, allerdings über die Jahre durch die Kosten für das Pendeln aufzehren.

Modellrechnung erstellt

Für  eine Untersuchung im Wohnatlas 2020, deren Ergebnisse dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ exklusiv vorliegen, hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erneut in einer Modellrechnung ermittelt, wann die Kosten für das Pendeln nach Köln den Preisvorteil der günstigeren Immobilien im Umland übertreffen. Dazu verglich das HWWI die Kosten für den Erwerb einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln mit denen einer vergleichbaren Immobilie im jeweiligen Umlandkreis. Zusätzlich wurden die Kosten fürs Pendeln, also unter anderem Ticketpreise oder  Kosten für die Anschaffung und Nutzung eines Autos erfasst. Auch der zusätzliche Zeitaufwand, der durch das Pendeln entsteht, wurde eingepreist.

Wie schon im Vorjahr profitierten Pendler aus Hürth am längsten vom günstigen Wohnungskauf im Umland: Laut Postbank ist ihr Kaufpreisvorteil erst nach etwa 42 Jahren aufgebraucht, wenn sie werktags mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit fahren. Leverkusener Pendler, die den ÖPNV nutzen, profitieren nach der Modellrechnung 37 Jahre und damit ebenfalls auffällig lange. An dritter Stelle im Ranking folgt Brühl mit 35 Jahren. Nutzen die Pendler das Auto, reduziert sich die Anzahl der Jahre auf 23, 24 beziehungsweise 15 Jahre.

Velbert schneidet schlecht ab

Besonders schnell ist der Preisvorteil dagegen in Velbert (5,9 Jahre bzw. 6,8 Jahre) und Wermelskirchen (6,6 bzw. neun Jahre) aufgebraucht. Die beiden Städte zählen auch zu den wenigen Orten, in denen Auto-Pendler besser wegkommen als Nutzer von Bus und Bahn. Grund dafür ist die vergleichsweise schlechte Anbindung an den ÖPNV, wodurch die Pendelzeit und somit auch die Kosten steigen.

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Auffällig ist in Köln, dass die Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Umlandkreisen im Speckgürtel vergleichsweise niedrig ist. Sie beläuft sich  laut Postbank nur auf maximal 180 Euro pro Quadratmeter. Auch die Preisdifferenzen zwischen der Stadt Köln selbst und den Landkreisen seien deutlich geringer als in anderen deutschen Großstädten und näherten sich immer weiter aneinander an. Das hänge damit zusammen, dass Köln ein dicht besiedelter Großraum sei, sagt Dörte Nitt-Drießelmann, die Leiterin der Studie am HWWI. In Berlin beispielsweise habe die viertgrößte Gemeinde im Umland bereits nur noch 1000 Einwohner.

Fahrtzeit und Fahrtkosten ausschlaggebend

Das führt dazu, dass vor allem Fahrtzeit und Fahrtkosten der Pendler ausschlaggebend dafür sind, wie gut die einzelnen Kreise im Ranking abschneiden. Von den Bahnhöfen in Hürth (zwölf Minuten), Leverkusen (15 Minuten) und Brühl (17 Minuten) aus ist man mit der Bahn beispielsweise sehr schnell in Köln. Aus Velbert braucht man dagegen 65 Minuten.

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Eine Stadt, die im Ranking gleich mehrfach positiv auffällt, ist Leverkusen. Nicht nur mit der guten Anbindung: Während zum Beispiel die Preise im Rhein-Erft-Kreis mit  337,75 Euro pro Quadratmeter fast so stark zulegten wie in Köln (371,49 Euro), blieb der Anstieg in Leverkusen mit 164,44 Euro auffällig moderat.