Es ist wenig überraschend, aber auch im Jahr 2023 steigen die Mieten in Köln weiter – ein Trend, der seit Jahren besteht. Allerdings ist die Hoffnung, dass der angeschobene Wohnungsneubau zu Entlastungen führt, bislang in keiner Weise eingetreten. Das zeigen die Daten des jüngsten Mietspiegels für die Stadt Köln. Dazu wurden Daten aus mehr als 36.000 Mietverträgen hinzugezogen und ausgewertet.

Der Mietspiegel wird regelmäßig von einem Konsortium der Kölner Akteure auf dem Wohnungsmarkt vorgestellt, am Tisch sitzen der Vermieterbund Haus & Grund, der Mieterverein, die Stadt Köln, die Vereinigung der Hauseigentümer, die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen, der Gutachterausschuss und der Immobilienverband IVD.

Die Mittelwerte der einzelnen Mietspannenfelder in der für das Kölner Stadtgebiet vorherrschenden mittleren Lagekategorie schwanken demnach zwischen 5,10 Euro und 13,25 Euro je Quadratmeter und dokumentieren einen je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung stark differenzierten Wohnungsmarkt. Die einzelnen Segmente des Kölner Wohnungsmarktes weisen dabei unterschiedliche Steigerungsraten auf.

Mietspiegel in Köln: Deutlicher Preisanstieg in Altbauwohnungen

Besonders in teilsanierten oder teilausgestatteten Altbauwohnungen in einfacher Wohnlage zeigt sich ein deutlicher Mietpreisanstieg. Betrachtet man alle Mieten in diesem Segment, dann sind sie seit 2021 von durchschnittlich 5,75 Euro auf 6,13 Euro je Quadratmeter gestiegen, ein Plus von 6,6 Prozent. Diese Wohnungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie vor dem Jahr 1960 gebaut worden sind (Baualtersklasse 1).

In der sogenannten Baualtersklasse 2 werden Mietwohnungen erfasst, die zwischen 1961 und 1975 bezugsfertig wurden. Dort sind die Mieten von durchschnittlich 7,20 Euro auf 7,80 Euro je Quadratmeter geklettert, was einem Anstieg von 8,3 Prozent entspricht. Relativ stabil zeigt sich das Mietenniveau hingegen in den Baualtersklassen 3 bis 5.

So kostet eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert (Baujahr 2005 bis 2017) durchschnittlich 10,48 Euro je Quadratmeter, Wohnungen im älteren Gebäudebestand (Baujahr 1976 bis 1989) 9,15 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt. In guten und sehr guten Wohnlagen werden im Neubausegment (Gruppe VI ab 2018) pro Quadratmeter durchschnittlich 16,60 Euro als Oberwert der entsprechenden Mietpreisspannen erreicht.

Köln: Mieterverein kritisiert wenige Neubauwohnungen

Problematisch für den Kölner Wohnungsmarkt ist aus Sicht des Mietervereins, dass viel zu wenige neue Wohnungen entstehen. „Köln hinkt einfach mit Neubauten hinterher. Die angestrebten Zahlen werden schon seit Jahren nicht erreicht“, sagt Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins Köln. Es sei zu wenig Bewegung auf dem Kölner Wohnungsmarkt. „Dieser ist quasi leer gefegt. Viele Kölnerinnen und Kölner würden gerne umziehen, finden aber keine adäquaten Wohnungen“, sagt Depel.

„Vergleichbar mit 2009“

Nach einem Jahrzehnt fetter Gewinne steckt der Kölner Büromarkt in der Krise

Von

Thorsten Breitkopf

Weil kleinere Wohnungen nicht zu finden seien, würden viele in größeren Wohnungen als benötigt wohnen bleiben, während Familien mit dem Bedarf für diese Wohneinheiten, gezwungen seien, aufs Land zu ziehen. Insbesondere Inflation, gestiegene Baukosten und hohe Rohstoffpreise führten dazu, dass „vom Bauen Abstand genommen wird, sodass sogar schon Aufträge storniert werden mussten“, so der Chef des Mietervereins.

Die Schuld für den Mangel und damit die Verteuerung kleiner Wohnungen in der Stadt sieht der Eigentümerverband Haus & Grund bei der Kölner Politik. „Die Kölner Politik tut alles, um Bauen zu verhindern“, sagt Geschäftsführer Thomas Tewes. Das Problem sei, dass schlicht keine Flächen für Wohnungen in Köln ausgewiesen seien. „Das Klimaschutzargument in Sachen Neubau ist vorgeschoben, Pendler verursachen viel mehr Emissionen als Menschen mit einer Wohnung nahe der Arbeitsstätte.“