Bei der Verwirklichung des Traums vom eigenen Haus kann so einiges schiefgehen - und das beginnt noch vor dem Hausbau mit dem Grundstückskauf. Ein Stück Land wird erst dann zum Baugrund, wenn es erschlossen ist. Ohne eine Infrastruktur mit Straßen, Gehwegen, Schmutzwasserkanälen, Wasser-, Elektro- und Gasleitungen darf kein Haus gebaut werden.

„Die öffentliche Erschließung erfolgt in der Regel bis zur Grundstücksgrenze“, erklärt Andreas May, Architekt und Berater beim Bauherren-Schutzbund (BSB) in München. Für den Großteil der Kosten - üblicherweise bis zu 90 Prozent - muss der Käufer aufkommen. Für das Verlegen von der Grundstücksgrenze bis an sein Haus zahlt er dann noch einmal - und zwar allein.

„Oft sind diese Kosten aber schon im Verkaufspreis des Grundstücks enthalten“, erläutert May. Interessenten sollten den Verkäufer unbedingt danach fragen. Denn anderenfalls müssten sie diese Beträge zusätzlich einplanen. „Dabei gibt es deutliche regionale Unterschiede. Im Durchschnitt belaufen sich die Erschließungskosten auf etwa 50 Euro pro Quadratmeter.“

Dazu kommen die Aufwendungen für ein Baugrund- und Gründungsgutachten. Sie liegen zwischen rund 2000 und 3000 Euro und sind laut May gut investiertes Geld. „Ohne Baugrundgutachten sollte niemand bauen, denn im Boden können böse Überraschungen stecken.“

Weder Bauherren noch Baufirmen wissen, was sich unter der Geländeoberfläche befindet. Es müssen nicht einmal giftige Altlasten sein, damit es richtig teuer wird. Schon eine einfache Torflinse kann dazu führen, dass der Boden ausgebaggert und durch Kies ersetzt werden muss. „So ein Bodenaustausch kostet dann schon mal 20.000 Euro, die ursprünglich nicht im Budget eingeplant waren.“

Ein Baugrund- und Gründungsgutachten ist nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, stellt Hans-Joachim Betko vom TÜV Süd in München klar. „Die Verantwortung liegt beim Bauherren.“ Wer mit einem erfahrenen Architekten arbeitet, der sich in der Region auskennt, kommt unter Umständen ohne aus. „Wenn in der Nachbarschaft 300 Jahre alte Häuser stehen, ist anzunehmen, dass der Grund auch für Neubauten gegebenenfalls geeignet ist.“ Aber Betko betont: „Hundertprozentig sicher darf man nicht sein. Schließlich verändern sich auch die Klimaverhältnisse.“ So kann der Grundwasserspiegel durch mehr Niederschläge steigen.

Nach BSB-Erfahrung ist ein Baugrundgutachten bei vielen Komplettanbietern Teil des Leistungsangebots. Ist das nicht der Fall, sollten Bauherren nicht darauf verzichten und es notfalls aus eigener Tasche bezahlen. „Es dient dazu, die eigenen Risiken abzuschätzen und zu minimieren“, findet May. Das Baugrundgutachten erlaubt eine solide Planung und eine realistische Kalkulation der Kosten. „Es sollte immer Bestandteil des Bauvertrages sein.“

Die Untersuchung des Baugrunds muss unbedingt vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags erfolgen. Dann kann noch etwas verändert werden, falls sich herausstellt, dass im Vertrag Baugrundverhältnisse festgeschrieben waren, die nicht der Realität entsprechen. „Das passiert gar nicht so selten“, sagt Raik Säbisch vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Leipzig.

Die Firmen gehen in ihren Verträgen von idealen Bedingungen aus, planen entsprechend preisgünstige Keller und Bodenplatten mit geringer Aushubtiefe ein. „Die reicht dann aber für eine sichere Gründung oft nicht aus“, erklärt Säbisch. Es müsse tiefer ausgehoben werden. „Das kostet den Bauherren zusätzliches Geld, einmal für den Aushub und danach für die Entsorgung des belasteten Bodens.“

Bodenproben geben genauer Aufschluss

Ein Baugrundgutachten erstellen spezialisierte Fachingenieure und Geologen. „Die Experten entnehmen Bodenproben aus einer Bohrung und ermitteln die Schlagzahlen in den verschiedenen Bodenschichten mittels Rammsondierungen, erklärt TÜV-Experte Betko. Aus den Schlagzahlen und den labortechnischen Untersuchungen der Böden werden die lokalen Lagerungsverhältnisse ermittelt und bodenmechanische Kenndaten gewonnen. Aus den Daten wird unter anderem ersichtlich, ob der Grund zum Bauen geeignet ist, Setzungen zu erwarten sind oder Grundwasser den Bau gefährden könnte.

„Um eventuelle Altlasten zu erkennen, kann aus den jeweiligen Kernbohrungen Bodengas gezogen und auffälliger Boden entnommen werden, der anschließend im chemischen Labor auf Schadstoffe untersucht wird“, erläutert Betko. Diese duale Methode verursacht keine wesentlichen Mehrkosten, weil die unterschiedliche Bohrausrüstung ja ohnehin schon auf dem Grundstück ist. Am Ende der Untersuchung bekommt der Auftraggeber ein Gutachten.

Für problematische Böden benötigt er besondere technische Maßnahmen, um sicher darauf bauen zu können. Um Keller gegen Grundwasser zu schützen, kann zum Beispiel eine sogenannte weiße Wanne erforderlich sein. „Die steigert zwar die Baukosten, rechnet sich aber“, sagt Andreas May vom BSB. „Viele Bauherren müssen sich später mit Feuchteschäden herumschlagen, weil sie sich im Vorfeld nicht ausreichend über die Bodenverhältnisse informieren und die Keller nicht hochwertig genug abgedichtet haben. Das wird dann noch viel teurer.“ (dpa)