Köln – Neun Bezirke und 86 Veedel zählt Köln. Und auch wenn die Immobilienpreise in den meisten von ihnen zuletzt weiter stark gestiegen sind, ergeben sich von Viertel zu Viertel doch große Unterschiede, was Quadratmeterpreise, Wohnungsgrößen und Kaufkraft der Bevölkerung betrifft. In einigen Vierteln gibt es noch vergleichsweise günstigen Wohnraum – in anderen werden für Reihenhäuser im Durchschnitt Millionenbeträge fällig. Das Maklerunternehmen von Poll hat die wichtigsten Kennzahlen für das vergangene Jahr aufgeschlüsselt. Ein Überblick.

Preissteigerungen um mehr als 100 Prozent

Im stadtweiten Durchschnitt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis für eine Eigentumswohnung von 2020 auf 2021 den Von-Poll-Zahlen zufolge um ganze 20,5 Prozent auf 373.031 Euro. Im Vergleich zu 2012 bedeutet das gar einen Anstieg um 97,2 Prozent. Und auch bei den Quadratmeterpreisen sei die Entwicklung ähnlich gewesen: „Im Jahr 2021 zahlten Käufer für eine Neubauwohnung im Schnitt 6424 Euro pro Quadratmeter – das entspricht einem Preisanstieg von 100,9 Prozent seit 2012.“ Bei Bestandswohnungen liege das Plus seit 2012 sogar bei 147,1 Prozent.

Wie begehrt Kölner Immobilien sind, verdeutlicht auch ihre geringe Verfügbarkeit: So werden Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren immer schneller vermarktet – gleichzeitig kommen spürbar weniger neue Immobilien auf den Markt. Zuletzt ist zumindest die Zahl der angebotenen Wohnungen aber wieder leicht gestiegen, von 1279 im zweiten Quartal 2021 auf 1440 im vierten Quartal.

Von Poll verwendet für die Auswertung die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Die Werte beziehen sich also auf tatsächlich getätigte Transaktionen und nicht, wie bei vielen Immobilienportalen üblich, auf reine Angebotswerte.

Innenstadt

Im Bezirk Innenstadt lebten vergangenes Jahr 129.055 Menschen in 82.030 Haushalten. Sie verfügten über eine Kaufkraft von 24.639 Euro pro Person, was leicht über dem Kölner Schnitt liegt. Der Von-Poll-Auswertung zufolge hatte eine Wohnung in der Innenstadt durchschnittlich 63,9 Quadratmeter Fläche. Der mittlere Mietpreis lag bei 15,65 Euro (Bestand) beziehungsweise 20,75 Euro (Neubau) pro Quadratmeter. Eine Eigentumswohnung kostete im Schnitt 445.649 Euro. Die Eigentumsquote war mit 12,3 Prozent die geringste aller Bezirke.  

In der Innenstadt befinden sich einige der teuersten Wohngegenden Kölns. „Zu den begehrtesten Lagen zählt die Altstadt-Süd“, sagte Von-Poll-Experte Jörg Rechermann. „Wohnungen in den Kranhäusern im Rheinauhafen können je nach Lage Quadratmeterpreise von teilweise bis zu 15.000 Euro erzielen.“ Auch Altstadt-Nord, Neustadt-Nord und Deutz werden als sogenannte Trendlagen hervorgehoben. Eine gut erhaltene Altbauwohnung koste hier bis zu 8500 Euro pro Quadratmeter.

Rodenkirchen

Die 111.040 Bewohner des Bezirks Rodenkirchen leben auf spürbar mehr Fläche als ihre Nachbarn in der Innenstadt: 86,6 Quadratmeter Fläche zählte eine Wohnung hier zuletzt im Schnitt. Die Kaufkraft ist mit 27.522 ebenfalls größer. Die Mieten lagen 2021 bei durchschnittlich 14,3 Euro pro Quadratmeter. Die Eigentumsquote betrug bei 52,7 Prozent und war damit auffällig hoch – was nicht weiter überrascht, wenn man bedenkt, dass die Villenviertel Hahnwald und Marienburg zu Rodenkirchen gehören.

Für eine „prachtvolle Villa auf einem großzügigen Grundstück“ bezahlte man hier laut von Poll übrigens zwischen 1,5 und vier Millionen Euro. Eigentumswohnungen gab es für durchschnittlich 460.000 Euro. Günstiger Wohnraum befindet sich eher im Südwesten des Bezirks: zum Beispiel in den ländlicher gelegenen Vierteln Meschenich, Immendorf und Godorf.

Lindenthal

153.600 Menschen lebten 2021 in Lindenthal – so viele wie in keinem anderen Bezirk. Sie kamen auf eine Kaufkraft von 26.800 Euro pro Person. Wohnungen hatten im Schnitt 83,3 Quadratmeter Fläche, der Mietpreis lag bei 13,80 Euro pro Quadratmeter im Bestand und 17,60 Euro im Neubau. Die Eigentumsquote betrug 32,8 Prozent.

Lindenthal gehört zusammen mit der Innenstadt und Rodenkirchen zu den drei Bezirken, in denen Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt mehr als eine Million Euro kosten. In guten Lagen kostet ein Reihenhaus sogar bis zu 1,5 Millionen Euro. Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung lag zuletzt derweil im Schnitt bei 5275 Euro. Günstige Wohnlagen gibt es in Lindenthal kaum.

Ehrenfeld

Durchschnittlich 69,8 Quadratmeter misst eine Wohnung in Ehrenfeld. Die Eigentumsquote ist mit 23,1 Prozent niedriger als in Rodenkirchen und Lindenthal, der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung lag 2021 bei durchschnittlich 5786 Euro. Mietwohnungen kamen auf im Schnitt 16,4 Euro. Besonders hochpreisig ist dabei Neuehrenfeld. Deutlich günstiger wird es am nördlichen Rand von Ehrenfeld, in Bocklemünd und Mengenich. Die 109.770 Einwohner verfügen im Schnitt über eine Kaufkraft von 23.359 Euro.

Nippes

Beim Blick auf die Zahlen erscheint der Bezirk Nippes in vielerlei Hinsicht vergleichbar mit dem benachbarten Ehrenfeld. Die Kaufkraft der Bewohner liegt bei vergleichbaren 23.530 Euro, die Eigentumsquote bei 25,4 Prozent. Wohnungen messen durchschnittlich 71,8 Quadratmeter Wohnfläche.

Allerdings ist Nippes noch spürbar bezahlbarer: Die Mieten lagen zuletzt bei 13,8 Euro, wer eine Eigentumswohnung erwarb, musste für sie im Schnitt 4974 Euro pro Quadratmeter zahlen. Vergleichsweise teuer ist dabei vor allem der Süden von Nippes mit dem gleichnamigen Stadtteil sowie Riehl und Bilderstöckchen. Günstigere Preise werden in Weidenpesch und Teilen von Longerich aufgerufen.

Chorweiler

82.732 Einwohnerinnen und Einwohner hat der Bezirk Chorweiler. Ihre Wohnungen sind im Schnitt 88,1 Quadratmeter groß. Chorweiler verfügt im Vergleich mit den übrigen Bezirken die höchste Eigentumsquote (56,1 Prozent) – ein Wert, der durch eher ländliche Stadtteile wie Fühlingen oder Esch/Auweiler geprägt wird. Beide gehören zu den teuersten Wohnlagen im Bezirk, hier kostete der Quadratmeter Wohnraum 2021 bis zu 5500 Euro im Bestand und 6300 Euro im Neubau. Der von Hochhaussiedlungen geprägte Stadtteil Chorweiler ist genau wie das benachbarte Seeberg dagegen stellenweise fast halb so teuer: Hier lagen die Preise 2019 bei 3000 bzw. 4100 Euro.

Über den gesamten Bezirk gerechnet betrug der durchschnittliche Mietpreis 10,6 Euro pro Quadratmeter. Im Bezirks-Vergleich verfügt Chorweiler über die geringste Kaufkraft – 21.022 Euro pro Person. 

Porz

Entlang des Rheins erstrecken sich die teuren Porzer Wohnlagen: In Langel, Zündorf und Westhoven kostete der Quadratmeter im Eigentum durchschnittlich 4500 (Bestand) bzw. 5500 (Neubau) Euro pro Quadratmeter. Die Mieten lagen hier bei 13,9 bis 17 Euro. Auffällig günstigen Wohnraum gibt es dagegen im gleichnamigen Stadtteil Porz sowie in Finkenberg und Gremberghoven. Hier wird der Quadratmeter für 8,50 bis 9,60 Euro vermietet. Im bezirkweiten Durchschnitt lagen die Mietpreise bei 11,5 Euro. 36,9 Prozent der 114.699 Einwohner lebten 2021 im Eigentum. Ihre Kaufkraft liegt bei 23.245 Euro pro Person.

Kalk

Beim Blick auf die Wohnlagen zeigt sich in Kalk eine deutliche Ost-West-Schere: Am östlichen Ende des Bezirks in Rath/Heumar konzentrieren sich hochpreisige Wohngegenden mit Quadratmeterpreisen von 5200 (Bestand) bis 6200 Euro (Neubau). Wer hier eine Wohnung mietet, zahlte vergangenes Jahr 15,20 bzw. 19,50 Euro je Quadratmeter.

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In den Stadtteilen Kalk und Humboldt/Gremberg am westlichen Ende sind die Preise dagegen deutlich niedriger, die Mieten lagen im Schnitt zuletzt bei 8,40 bzw. 10,20 Euro. Wohnungen sind im Mittel 74,2 Quadratmeter groß. Die 121.637 Bewohnerinnen und Bewohner Kalks bringen eine durchschnittliche Kaufkraft von 23.639 Euro auf.

Mülheim

Mit 150.709 Bewohnerinnen und Bewohnern (Kaufkraft: 22.219 Euro pro Person) war Mülheim 2021 der zweit-bevölkerungsreichste Bezirk in Köln. Sie lebten in durchschnittlich 73,9 Quadratmeter großen Wohnungen und zahlten durchschnittlich 12,5 Euro Miete pro Quadratmeter. Wer eine Wohnung erwerben wollte, zahlte zuletzt etwa 300.000 Euro.

Der Quadratmeterpreis variiert dabei jedoch je nach Lage sehr stark: Während er in Buchforst und Buchheim eher bei 3100 bis 3900 Euro liegt, beträgt er in rhein-nahen Neubauten auch mal 5700 Euro. Auch in Dellbrück sind die Immobilienpreise stellenweise sehr hoch. Insgesamt lebten zuletzt 31,2 Prozent der Mülheimer im Eigentum.