Herr Schmidt, Ihr Buch behauptet, die These von der Wohnungsnot sei eine Lüge. Jeder, der in Köln schon einmal eine Wohnung gesucht hat, wird Sie für verrückt erklären.

Ich bestreite nicht, dass es in München, Berlin, Hamburg oder Köln eine Wohnungsnot gibt. Die gibt es, und sie ist brutal. Ich bestreite, dass sie das ganze Land betrifft. Nur rund 35 Prozent des Wohnraums liegen in den Metropolen, 65 Prozent in der Fläche. Dort, wo der Kindergarten schließt, der Bus seltener fährt und die Grundschule dichtmacht, entsteht die zweite Wohnungsnot. Nur redet über die kaum einer.

Beides hängt ihrer Meinung nach aber zusammen.

Ja, es sind die zwei Seiten derselben Medaille. Stellen Sie sich vor, wir stehen morgen früh auf und in Berlin sind über Nacht 50.000 neue Wohnungen entstanden, die nun zum Vermieten bereitstehen. Ist damit die Wohnungsnot gelöst? In Berlin vielleicht. Aber das Problem in den Umlandgemeinden, zehn, zwanzig Minuten entfernt, wird garantiert größer. Denn dort muss der Bürgermeister erklären, warum in seinem Ort wieder kein Kind geboren wird, warum die Apotheke schließt und warum die alten Leute allein in ihren Wohnungen sitzen. Die Familien ziehen in die Stadt, der Ort stirbt mit jedem Wegzug ein Stück mehr.

Wie sehen Sie die Lage in Köln?

Köln ist ein perfektes Lehrstück für den Irrsinn. Gucken Sie sich mal rund um den Dom um: Unten Geschäfte, oben viel Leerstand. Dabei ist alles da, was eine Stadt braucht: Strom, Wasser, Abwasser, Anbindung, Straßen. Was fehlt sind die Bewohner und der Mut, die oberen Etagen wieder zum Wohnen freizugeben. Die Kanzleien und Notariate, die da lange ihre Büros hatten, brauchen diesen Platz seit Homeoffice und KI doch längst nicht mehr.

Es wäre also sinnvoll, Wohnraum und Gewerbe wieder mehr zu mischen?

Absolut. Derzeit ist es doch so: Die Kölner Familie kann sich die Innenstadt heute nicht mehr leisten. Das bedeutet: Wir haben Orte mit viel Infrastruktur, für die es keine Menschen mehr gibt, und Menschen an anderen Orten, für die es keine Infrastruktur gibt.

Die Politik sagt, sie tue doch genug: Förderprogramme, Mietpreisbremse, Neubauziele.

Die Politik verwechselt Bewegung mit Wirkung. Die Mietpreisbremse wirkt kurzzeitig populär und langfristig wirkungslos, und ihre Nebenwirkungen sind nicht zu unterschätzen. Ähnlich ist es mit dem Baurecht. Ein Quadratmeter wird durch Vorschriften teurer, die aus einer anderen Zeit stammen. Ein Beispiel: Ein Blumenladen wird zur Kneipe, und plötzlich verlangt die Stadt Stellplätze. Weil es die ja aber nun nicht gibt, muss dafür Ablöse gezahlt werden, was den Umbau verteuert.

Könnte die Kommune mit einem klugen Bebauungsplan das nicht ändern?

Ein Bebauungsplan ist eine hoheitliche Aufgabe der Kommune und eigentlich ein guter Hebel, um für eine kluge Mischung zu sorgen. Weil die Städte aber kein Geld haben, lassen sie die Eigentümer den Plan bezahlen. Die Eigentümer diktieren also, was gebaut wird. Ich würde das umdrehen: Erst überlegt sich die Stadt eine sinnvolle Nutzung von Baulücken und städtischen Flächen, dann wird jemand gesucht, der da baut. Und für Spekulationsgrundstücke in guten Lagen, die jahrelang brachliegen, würde ich über Enteignung nachdenken. Eine großflächige Vergesellschaftung halte ich für den falschen Weg. Aber die Verzweiflung, die dahintersteckt, muss man ernst nehmen.

Deutschland wird immer älter, damit könnte ja nochmal Bewegung in den Markt kommen. Was schwebt Ihnen da vor?

Ich bin selbst gerade 60 geworden und habe ein Haus, das viel zu groß ist, seit die Kinder ausgezogen sind. Ein Heim mit Vorschriften, wann man frühstückt und dergleichen, kann ich mir nicht vorstellen. Was ich mir gut vorstellen kann: Von meinem 300-Quadratmeter-Haus in eine Wohnung mit 70 bis 80 Quadratmetern zu ziehen, die so gebaut ist, dass ich da ein Pflegebett vom Schlafzimmer ins Wohnzimmer und vielleicht sogar auf die Terrasse schieben kann. Wenn wir Älteren sowas bieten, dann machen sie auch ihre großen Häuser frei für Familien mit kleinen Kindern.

Aber solche Wohnungen müssten ja nun auch erstmal neu gebaut werden.

Neubau kann ja auch Sinn ergeben, er darf nur nicht an den falschen Orten entstehen. Ich halte es für wahnsinnig, neue Großsiedlungen auf die grüne Wiese zu setzen. Die Geschichte hat das doch gezeigt, in Köln müssen Sie nur nach Chorweiler gucken. Viel klüger wäre es, im Umkreis von etwa 150 Kilometern um die Metropolen herum schon vorhandene Substanz zu reaktivieren. Da gibt es die ganze Infrastruktur mit Schulen, Kitas, Gasthäusern und Supermarkt ja schon. Was fehlt, ist oft nur eine gute und schnelle Bahnanbindung.

Die Bahn als Retterin in der Wohnungsnot?

Natürlich! Stellen Sie sich vor, ich käme per Schnellstrecke von Magdeburg in 40 Minuten nach Berlin. Damit rückte das Umland plötzlich an die Metropole heran. Wer heute keine Wohnung in Berlin findet, könnte nach Magdeburg ziehen. Was meinen Sie, wie das den Wohnungsmarkt entspannen könnte. Eine schnelle, eng getaktete Verbindung wirkt stärker als jedes Förderprogramm.

Sie fordern in Ihrem Buch ein Sondervermögen Wohnen. Dieses hätte das Zeug, sowohl die Wohnungs- als auch die Rentenfrage zu lösen. Wie soll das gehen?

Stellen Sie sich einen großen Topf mit 200 Milliarden Euro vor. Damit werden rund 900.000 bestehende Wohnungen gekauft, im Schnitt für 220.000 Euro pro Wohnung. Die Käufer zahlen nicht sofort, sondern über 40 Jahre in kleinen Raten ab, zu 1,5 Prozent Zinsen. Das sind etwa 610 Euro im Monat, also so viel wie die Kaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung in einer Mittelstadt. Der Unterschied: Am Ende gehört einem die Wohnung, und die Miete fließt nicht mehr an einen Vermieter. Wer nach 40 Jahren mietfrei im eigenen Zuhause lebt, muss im Alter nicht mehr die Miete aus seiner Rente bezahlen. So verbinden wir die Wohnungsfrage mit der Rentenfrage. Und der Staat muss nicht dauernd neues Geld nachschießen. Das wäre also nachhaltig.

Andreas Schmidt ist ausgebildeter Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und seit über 35 Jahren im deutschen Immobilienmarkt aktiv. Er ist Geschäftsführer der Aventiqs GmbH in Berlin, berät Investoren, Fonds, Banken und Versicherungen und hat Projekte unter anderem in Berlin, München, Stuttgart und Mannheim betreut. Sein Buch "Die Wohnungsnotlüge" ist gerade im Gold Verlag erschienen.