Im Vorjahr sind die ersten Wohnungen in Köln über das kooperative Baulandmodell fertig geworden, zwölf Jahre nach seiner Einführung. Das Modell soll den Bau von Wohnungen in Köln mit Mieten fördern, die günstiger als der marktübliche Schnitt sind. 2025 sind 383 Normwohnungen bezugsfertig geworden. Die genaue Anzahl an Wohnungen nennt die Stadt nicht, rechnet sie nur von der Wohnfläche aller Projekte insgesamt hoch. Dabei geht sie von einer Normgröße von 90 Quadratmetern je Wohnung aus.

Die Menge der Wohnungen in Köln, die bisher an eine vergleichsweise niedrige Miete gebunden waren, hat in den Vorjahren drastisch abgenommen. 2025 sind besonders viele Wohnungen aus der Bindung gefallen: 4326, so die Rechnung der Stadt aus dem März. Mieterinnen und Mieter zahlen für die geförderten Wohnungen deutlich weniger, sie sparen etwa ein Drittel des Quadratmeterpreises der frei finanzierten Wohnungen: Statt etwa neuneinhalb Euro laut Mietspiegel in mittlerer Wohnlage sind es nur sechseinhalb Euro.

Kooperatives Baulandmodell: Günstige Mietwohnungen in Köln

Der Stadtrat hatte das Kooperative Baulandmodell 2014 eingeführt, um den Bau neuer günstigerer Mietwohnungen voranzutreiben. Es schreibt vor, dass Investoren ab einer bestimmten Größe ihrer Wohnungsbauprojekte 30 Prozent der Wohnfläche als geförderte, also später preisgebundene Wohnungen bauen müssen. Investoren erhalten zinsgünstige Kredite zum Bau dieser Wohnungen, daher werden sie „gefördert“ genannt, und im Gegenzug berechnen sie für 25 Jahre oder auch 30 Jahre eine niedrigere Miete.

Das Modell verpflichtet Bauherren auch dazu, in größeren Neubaugebieten entsprechend neue Spielplätze, Grünflächen und Kitas zu schaffen. Diese Folgekosten neuer Wohnquartiere will die Stadt nicht selbst tragen.

In den ersten Jahren griff das Modell gar nicht, die erste Version hatte Bauherren von der Verpflichtung befreit, geförderte Wohnungen zu bauen, wenn das Vorhaben dann nicht mehr wirtschaftlich wäre. Der Rat legte es 2017 neu auf, seitdem findet es Anwendung. Eine Stadtsprecherin teilte jetzt mit: „Zwischen Aufstellung oder Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und der Bezugsfertigkeit von Wohnungen liegen rund sieben bis zehn Jahre. Deshalb wirkt das Kooperative Baulandmodell nicht unmittelbar, sondern langfristig.“

Erste Wohnungen über kooperatives Baulandmodell fertig geworden

2025 war es so weit. In neun größere Wohnungsbauprojekte können Menschen mittlerweile einziehen, das größte davon sind die Weiler Höfe am Damiansweg in Volkhoven/Weiler. 185 geförderte Wohnungen errichtete die GAG hier. 74 geförderte Wohnungen stellte die GAG in der Sechtemer Straße fertig, sie gelten als die ersten Mehrfamilienhäuser der neuen Parkstadt Süd. In diesem Januar können die ersten Mieter einziehen.

Im Projekt „SechtM“, der Adresse nach benannt, kommen 137 frei finanzierte Wohnungen zu den 74 geförderten hinzu. Solch eine Mischung aus günstigeren Appartements in Ergänzung zu den frei finanzierten teureren soll das Baulandmodell sicherstellen. Allerdings ging aus veröffentlichten Inseraten im Sommer hervor, dass die teuersten Wohnungen des 15-geschossigen Turms bis zu 25 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter kosten. Das hatte für Entrüstung in der Stadtgesellschaft gesorgt, weil die GAG zwar als Aktiengesellschaft agiert, trotzdem jedoch zum Großteil in städtischer Hand ist und laut Satzung einer sozialen Verantwortung nachgeht.

Wo in Köln das kooperative Baulandmodell Anwendung fand

Die 74 tatsächlich gebauten geförderten Wohnungen entsprechen in der Hochrechnung der Stadt 63 Normwohnungen. Bei den Weiler Höfen zum Beispiel stimmt die Zahl der Normwohnungen aber mit den wahrlich gebauten überein.

Geförderte Wohnungen sind auch entstanden am Ossendorfer Weg/Mühlenweg (53 Normwohnungen), am Seeadlerweg (29), der Ostmerheimer Straße (27), in der Scheidtweiler Straße 44-48 (19) und in der Mannfelder Straße (8).

Es ist davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren weitere neue geförderte Wohnungen über das Baulandmodell folgen. In Bearbeitung sind aktuell 30 weitere Bebauungsplanverfahren, bei denen das Modell Anwendung findet. Im Jahr 2025 hat der Stadtrat dreizehn Bebauungsplanverfahren beschlossen, zehn davon schaffen Wohnungen: insgesamt 3880. Davon sollen 1065 öffentlich gefördert entstehen. Die meisten  sind im Deutz-Areal in Mülheim geplant (2500 insgesamt, 750 davon gefördert).

Zahl der preisgünstigeren Wohnungen in Köln enorm gesunken

Um die geförderten Wohnungen zu mieten, müssen Interessenten einen Wohnberechtigungsschein vorlegen. Hat ein Paar mit einem Kind ein Jahreseinkommen von unter 57.000 Euro brutto, könnte nach einer Beispielrechnung des NRW-Bauministeriums Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein bestehen. Auch Empfänger von Bürgergeld, Studierende und Rentner, Menschen mit einer Schwerbehinderung und Alleinerziehende sind häufig berechtigt. Fast die Hälfte aller Kölner könnte in der Theorie Anspruch haben.

Neue Zahlen der Stadt

Menschen in Köln wohnen allein, klein und teuer

Von

Julia Hahn-Klose

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Neben neugebauten preisgünstigeren Wohnungen erwirbt die Stadt auch Mietpreisbindungen für Bestandswohnungen oder verlängert Bindungen, die auslaufen würden. Trotzdem schrumpft der günstigere Wohnraum in Köln rasant. 2006 waren noch mehr als 50.000 Wohnungen in Köln mietpreisgebunden. Laut Wohnungsmarktbericht waren es Ende 2025 nur noch 37.580, gerade einmal 6,5 Prozent des gesamten Bestandes.