Köln – Fast 800 Baulücken hat die Stadtverwaltung in ausgewählten Stadtteilen registriert – wertvolles Potenzial für tausende neue Wohnungen, teilweise in allerbester Lage. Die meisten Lücken gehen immer noch zurück auf Bombenschäden aus dem Zweiten Weltkrieg. Sie zu schließen sei mühsam, heißt es aus der Stadtverwaltung seit Jahrzehnten. Komplizierte Eigentumsverhältnisse, unwillige Eigentümer sowie privat- und baurechtliche Hindernisse seien dafür die Gründe. Einer der gescholtenen Grundstücksbesitzer nennt einen weiteren: „Die Stadt sagt, dass sie alles für mehr Wohnungsbau und das Schließen von Baulücken tut. Doch das ist nicht die Praxis. Das Gegenteil ist der Fall.“ Das sagt Carsten Krüger, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienentwicklers Immova aus Hennef.
Böser Brief an die OB
Der Firma gehört das Grundstück, dass der Bund für Umwelt und Naturschutz (BUND) zum Musterbeispiel seiner Kampagne für ein Umdenken bei der Wohnungspolitik gemacht hat. Mitten im beliebten Sülz an der Berrenrather Straße klafft eine der hässlichsten und gleichzeitig größten Baulücken der Stadt. Mit der Wahl des Fotomotivs zur Pressekonferenz hat der BUND eine Debatte ausgelöst, die Investor Krüger nun sogar ein persönliches Gespräch mit Kölns Baudezernenten Markus Greitemann ermöglicht hat. Zuvor hatte Krüger einen bösen Brief an die Oberbürgermeisterin geschrieben. Das, was man im Umgang mit den städtischen Behörden erlebe, verderbe einem die Lust, etwas zu entwickeln und in Köln zu investieren.
Der Immobilienentwickler will dort, wo noch ein italienisches Restaurant ein eingeschossiges Gebäude nutzt, ein fünfgeschossiges Haus mit neun Wohnungen bauen. Mehr als 610 Quadratmeter Wohnfläche werden geschaffen, dazu mehr als 170 Quadratmeter Nutzfläche für ein Lokal oder Geschäfte im Erdgeschoss. Die architektonische Gestaltung scheint ansprechend, wie Skizzen der Architekten zeigen.
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Die Pläne gehören zu einem Antrag auf Baugenehmigung, den die Stadt bereits vor Jahren genehmigt hat. Sie sei mehrfach verlängert worden, so die Stadtverwaltung, doch der Investor habe nicht mit dem Bau begonnen. Weil 2019 die Bauordnung des Landes geändert worden sei, habe aber keine weitere Verlängerung mehr gegeben. Deshalb müsse nun ein ganz neues Verfahren beginnen.
Genehmigung ausgelaufen
Formal hat die Stadt keinen Fehler gemacht. Das sieht Krüger nicht anders. Doch bei der Begleitung durch den Behördendschungel mit neuen Vorschriften und Fristen hätte er sich einen anderen Umgang gewünscht. Er erlebe die Stadt nicht als Unterstützer, sondern als Bauverhinderer. Dass er die vor rund fünf Jahren erteilte Baugenehmigung nicht längst genutzt habe, erklärt Krüger mit dem langfristigen Mietvertrag mit dem Restaurant, dessen Betreiber man nicht einfach kündigen konnte. Im Februar 2020 sei der Mietvertrag ausgelaufen. Doch da hatte er keine Genehmigung mehr, um endlich loszulegen.
Ein Jahr zuvor habe alles in den Startlöchern gestanden, die Bauvorbereitungen liefen, eine Bank wollte ein Darlehn bewilligen. Doch dann kam im Juli der Bescheid der Stadt, dass die Baugenehmigung nicht mehr verlängert werden kann. Anfragen, um in direkten Gesprächen nach Lösungen zu suchen, seien unbeantwortet geblieben. Die Architekten der Firma mussten einen neuen Bauantrag stellen, der die ergänzenden Anforderungen der neuen Bauordnung zum Beispiel zur Barrierefreiheit aufnimmt.
Die Stadt antwortete mit einem Formschreiben. Man verweist auf das hohe Arbeitsaufkommen und bittet um Geduld. „Wir haben noch nicht einmal einen Ansprechpartner“, klagt Krüger. Der zusätzliche Aufwand koste ihn einen hohen fünfstelligen Betrag. Rechne man den Verlust durch die neuen Auflagen hinzu – mehr Barrierefreiheit für weniger vermarktbaren Wohnraum – komme er auf einen sechsstelligen Betrag.
Nur wenige Anträge abgelehnt
Im Bauaufsichtsamt versucht man nicht, eine schwierige Lage schön zu reden. Dass Krüger frustriert sei, könne er gut verstehen, sagt der kommissarische Amtsleiter Manfred Amrehn. Personalprobleme und ein Antragsrückstand, der sich über Jahre auf zeitweise 2500 Fälle angehäuft hat, führten dazu, dass nicht alles optimal laufe. Den Vorwurf, eine Bauverhinderungsbehörde zu sein, weist Amrehn aber zurück. Nur wenige Bauanträge würden abgelehnt. Eigentlich habe man „nur“ die Aufgabe, alle Anliegen abschließend auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen. Tatsächlich gebe man Antragstellern meistens die Gelegenheit vor einer möglichen Ablehnung Probleme zu lösen, damit schließlich doch gebaut werden kann.
Manches könne besser laufen, sagt Amrehn. Aber wichtig sei auch: „Das Genehmigungsverfahren ist ein dialogischer Prozess, in dem auch Bauherren und Architekten selbst hohe Verantwortung zukommt.“ Man arbeite auch weiter an der Verbesserung der eigenen Prozesse. Offene Stellen im Amt seien inzwischen überwiegend besetzt worden. Die neuen Kollegen müssten jedoch eingearbeitet werden. Auch die Digitalisierung werde helfen. „Ziel ist es, Ende 2021 das digitale Baugenehmigungsverfahren live zu schalten.“
Einen kleinen Fortschritt kann Amrehn schon jetzt verkünden: Trotz Corona habe der Antragsrückstau auf 1700 gesenkt werden können. Im Falle des Sülzer Bauprojekts verspricht er eine schnelle Prüfung.