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Krise verschärft sich Es gibt immer weniger Sozialwohnungen in Köln

Das Bild zeigt eine Straße mit Parkplätzen und Autos und einer Kirche im Hintergrund.

Das Clouth-Quartier in Nippes

Von 105.000 auf knapp 38.000 Sozialwohnungen: Die Stadt Köln steuert auf eine massive Krise hin – und das schlimmste Jahr kommt erst noch.

Die Krise auf dem Kölner Wohnungsmarkt vor allem für Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein verschärft sich. In den nächsten fünf Jahren verlieren rund 10.300 Wohnungen die Bindung an eine vergleichsweise geringe Miete und gehen auf den freien Markt. Das sind gemessen an der aktuellen Gesamtzahl dieser Wohnungen rund 27 Prozent. Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins, sagt: „In Köln zu leben, wird für Menschen mit geringerem Einkommen immer schwieriger.“

Tatsächlich hat die Anzahl der sogenannten öffentlich geförderten Wohnungen drastisch abgenommen, 1990 gab es noch mehr als 105.000 davon, heute sind es nur noch knapp 38.000.

Öffentlich gefördert heißen die Wohnungen, weil das Land den Bau fördert. Der Bauherr bekommt günstige Kredite und muss einen Teil nicht zurückzahlen, im Gegenzug wird die Wohnung für 25 bis 30 Jahre an eine Miete „gebunden“. Derzeit sind das 7 bis 7,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter.

Vor allem das Jahr 2025 mit rund 4500 Wohnungen, die aus der Mietbindung fallen, macht sich bemerkbar. Laut Stadt haben 2015 viele Bauherren die Darlehen des Landes vorzeitig zurückgezahlt, zehn Jahre später endet die Bindung.

Um eine solche Wohnung zu bekommen, brauchen Bürgerinnen und Bürger einen Wohnberechtigungsschein. Diesen Schein erhalten sie, wenn ihr Einkommen eine bestimmte Summe nicht überschreitet, bei einem Ein-Personen-Haushalt sind es beispielsweise jährlich 20.420 Euro. Im Volksmund heißen die Wohnungen oft Sozialwohnungen.

Die große Krux: Viel mehr Menschen haben ein Anrecht darauf, als es Wohnungen dieser Art gibt. Laut Stadtverwaltung dürfen rund 40 Prozent der 560.000 Haushalte einen solchen Schein besitzen, das sind 224.000 Haushalte – bei knapp 38.000 Wohnungen. Es ist ein fast aussichtsloses Rennen um die besten Plätze, oft von Menschen mitten aus der Gesellschaft.

Laut Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts, braucht es viel Glück, er sagt: „Dass in der aktuellen Situation die Fluktuation im Sozialwohnungsbestand nahezu auf Todesfälle oder Umzüge ins Pflegeheim beschränkt ist, verschärft die Situation weiter.“ Das Pestel-Institut bezeichnet sich als Forschungsinstitut und Dienstleister für Kommunen, Unternehmen und Verbände.

Kooperatives Baulandmodell greift bislang nicht

Im Jahr 2014 hat die Stadt Köln das Kooperative Baulandmodell eingeführt, es verpflichtet Bauherren ab einer gewissen Größe des Bauprojekts, 30 Prozent der Wohnfläche für öffentlich geförderte Wohnungen zu reservieren. Über die Rendite für die anderen 70 Prozent fangen die die Investoren die 30 Prozent Sozialwohnungen auf. Doch jetzt verkomplizieren steigende Zinsen, die Energiekrise, Lieferschwierigkeiten durch den Krieg und Fachkräftemangel den Neubau.

Günther sagt zur „Quersubventionierung“ der Sozialwohnungen über frei finanzierten Wohnbau: „Diese Möglichkeit ist bei den gestiegenen Zinsen und Baukosten wohl nicht mehr durchsetzbar, da inzwischen frei finanzierte Wohnungen Kauf- oder Mietpreise erfordern, die nur ein sehr kleiner Teil der Haushalte leisten kann.“ Zumal bis Ende 2021 noch keine einzige Wohnung in Köln über das Modell fertig gestellt worden war, unter anderem wegen Schlupflöchern, um sich von der Quote zu befreien.

Skepsis, ob Wohnungen kompensiert werden können

Die Chefin der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GAG, Kathrin Möller, glaubt nicht daran, dass die 10.300 wegfallenden Wohnungen kompensiert werden können. Die GAG baut und modernisiert laut ihren Angaben jährlich rund 500 Sozialwohnungen. Ihrer Aussage nach fehlt es an den Grundstücken dafür, „und durch die immensen Kostensteigerungen in allen Bereichen wird es auch in den nächsten Jahren nicht gelingen, die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen in Köln zu stabilisieren“.

Laut Stadtverwaltung kann die Frage nach der Kompensation der wegfallenden Wohnungen mit Bindungen nicht beantwortet werden, „da Neubewilligungen von Neubau- oder Modernisierungsförderung oder aber auch Bindungsverlängerungen oder /-ankauf erst dann zum Gesamtbestand zählen, wenn die Bewilligungen 2023 und die der kommenden Jahre abgeschlossen sind“.

Zumindest hat die Stadt im Jahr 2021 mit 1254 die meisten öffentlich geförderten Wohnungen der vorigen 20 Jahre genehmigt – doch zwischen Erlaubnis und Bauende liegen Jahre.

Experte Günther sieht die Grundstücksvergabe, beschleunigte Genehmigungen und auch die Eigenkapitalstärkung der öffentlichen Wohnungsunternehmen als Gegenmittel für die Krise.