Der Hausbau ist doch schon teuer genug - und dann im Vorfeld auch noch ein Baugrundgutachten in Auftrag geben? So manche Bauherren scheuen die Kosten dafür. Andere verweisen auf öffentliche Karten, die über die Bodenverhältnisse im jeweiligen Wohngebiet doch auch Auskunft geben können. Aber reichen diese Karten oder vielleicht sogar das Baugrundgutachten des Nachbarn aus? Fachleute geben dazu Antworten.

Ein Baugrundgutachten beauftragen - ist das nötig?

Sinnvoll ist es aus Sicht der Fachleute schon. Denn öffentliche Karten oder Gutachten vom Nachbargrundstück bieten nur allgemeine Hinweise. Sie berücksichtigen aber nicht spezifische Bedingungen des eigenen Grundstücks. „Dort können die Bodenverhältnisse völlig anders sein“, sagt Klaus-Jürgen Edelhäuser, Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurkammer-Bau.

Und selbst kleinste Unterschiede im Bodenaufbau oder in der Tragfähigkeit können massive Auswirkungen haben - etwa auf die Stabilität des Gebäudes. „Ohne eine individuelle Untersuchung riskiert der Bauherr unerwartete Zusatzkosten durch notwendige Anpassungen im Fundament oder sogar Bauschäden“, so Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund in Berlin. 

Dann kann es richtig teuer werden. Denn: „Schlimmstenfalls kann ein Gebäude, bei dem die Bodenbeschaffenheit nicht ausreichend berücksichtigt wurde, irreparable Schäden davontragen“, sagt Klaus-Jürgen Edelhäuser. Der Rothenburger Diplom-Ingenieur zählt einige typische Probleme auf: „Es kann beispielsweise zu Setzungen oder einem ungleichmäßigen Absinken des Gebäudes kommen.“ Die langfristigen Folgen davon können Risse in den Wänden und im Fundament sein. Zudem besteht das Risiko, dass der Keller feucht ist, vor allem bei anstehendem Grundwasser. 

Wann ist ein guter Zeitpunkt für ein Baugrundgutachten?

Der Baugrund sei die Wundertüte schlechthin und manchmal auch Quell allen Übels, so Marc Ellinger, Bausachverständiger im Verband Privater Bauherren (VPB). Am besten wäre es also, wenn Bauherren vor der Entscheidung zum Grundstückskauf wüssten, was da alles im Verborgenen unter der Grasnarbe steckt. 

Auch Stange rät dazu, das Guthaben idealerweise vor dem Grundstückskauf einzuholen. Spätestens sollten Bauherren es ihm zufolge aber vor der Planung der Bodenplatte oder des Kellers beauftragen. So lassen sich mögliche Schwierigkeiten frühzeitig erkennen - und man könne dann noch gegensteuern.

An wen kann man sich dafür wenden?

Ansprechpartner für ein Baugrundgutachten sind Sachverständige für Geotechnik. Zu finden sind diese über die Ingenieurkammer des jeweiligen Bundeslandes - hier eine Übersicht zu allen Ingenieurkammern in Deutschland.

Was kostet ein Baugrundgutachten im Schnitt?

Die Kosten für ein Baugrundgutachten liegen laut Stange je nach Umfang und regionalen Gegebenheiten zwischen 1.000 und 2.500 Euro. „Optionale Leistungen wie etwa Versickerungstests können für höhere Kosten sorgen.“ Der Preis und die genaue Höhe variieren je nach:

1. Anzahl und Tiefe der erforderlichen Bohrungen
2. Art der Analyse, etwa hinsichtlich Tragfähigkeit oder möglicher Schadstoffe
3. regionaler Preisstruktur

Wie lange dauert das Erstellen des Gutachtens?

„Die Untersuchungen vor Ort dauern in der Regel nur wenige Stunden“, sagt Stange. Denn: Erkenntnisse gewinnen Gutachter durch eine Baugrundsondierung sowie diverse Bohrungen. Diese erfolgen an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken in einer Tiefe von fünf bis sechs Metern unter der geplanten Fundamentsohle. 

„Üblicherweise werden an zwei bis drei Punkten im Bereich des späteren Bauwerks Rammsondierungen oder Rammkernsondierungen gemacht“, so Marc Ellinger. „Drei Punkte sind besser als zwei, denn wie wir aus dem Matheunterricht noch wissen, drei Punkte bestimmen eine Ebene.“

Im Labor folgen dann weitere Untersuchungen. Diese Analysen und das Erstellen des schriftlichen Gutachtens nehmen etwa zwei bis vier Wochen in Anspruch, so Stange. Wer das Gutachten kurzfristig benötigt, könne eine beschleunigte Bearbeitung beauftragen - oft sei dies gegen Aufpreis möglich.

Was steht in so einem Gutachten drin?

„Ein Baugrundguthaben liefert sehr präzise Angaben zu den Bodenverhältnissen eines Bauareals“, sagt Edelhäuser. Die Bodenschichten sind ebenso thematisiert wie die Tragfähigkeit des Bodens und der Grundwasserstand. 

„Untersuchungen zur Wassersituation im Boden werden benötigt, um die für den jeweiligen Bauort erforderlichen Mindestanforderungen für die zu treffenden Feuchteschutzmaßnahmen zu definieren“, so Ellinger. 

Die Festigkeit und Tragfähigkeit des Baugrundaufbaus werden bei der Rammsondierung geprüft, erklärt Ellinger. Dabei wird eine Anzahl definierter Schlagimpulse gezählt, die notwendig sind, um die Rammsonde zehn Zentimeter tiefer in den Boden zu treiben. Die Rammkernsondierung ermöglicht die Untersuchung des Bodenaufbaus - dabei wird ein Teil des Bodenkerns entnommen.

Auf Basis dieser Ergebnisse werden im Baugrundgutachten Empfehlungen gegeben. „Der Gutachter zeigt dabei üblicherweise verschiedene Varianten auf, wie die Fundamente oder die Bodenplatte ausgeführt werden sollen“, erklärt Ellinger. Auch mögliche Bodenverbesserungsmaßnahmen kann ein Baugrundgutachten enthalten. Zudem weist es auf potenzielle Risiken hin, etwa Setzungen oder hohe Grundwasserstände. 

Übrigens: „Neu hinzugekommen ist in den letzten Jahren die Untersuchung der Bodenproben auf geogene oder anthropogene Kontaminationen“, so Ellinger. Die Untersuchungen dienen dazu den Abtransport des überschüssigen Aushubs richtig und gesetzeskonform zu planen und zu organisieren.

Fazit: Es kann also durchaus sinnvoll sein, ein Baugrundgutachten vor Baubeginn einzuholen - auch wenn Bauherren dazu nicht verpflichtet sind. Die stichprobenartige Beprobung ist eine gute Grundlage für eine Kalkulation, um eine realistische Einschätzung zu bekommen und so unnötige Risiken und Kosten zu vermeiden. (dpa)