Der Zins ist zurück und damit auch die Vorsicht. Experten, wie von der Kreissparkasse, sind geradezu erschrocken über die Entwicklung.
AnalyseWarum der Immobilienmarkt in Leverkusen so schwierig geworden ist
Von Thomas Käding
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Burscheid wächst überdurchschnittlich in der Region. Das Neubaugebiet Rötzinghofen ist eine der Antworten darauf.
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Damit hat noch nicht einmal ein Kenner wie Kai Hansen gerechnet: Das Interesse an Eigenheimen hat voriges Jahr um 78, das an Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 69 Prozent abgenommen, hat der Geschäftsführer der Immobiliensparte der Kreissparkasse Köln festgestellt. Auf einem normalerweise trägen Markt wie dem für Wohneigentum überrasche diese Dynamik. Hansen erkennt „Verunsicherung auf allen Seiten“.
Allerdings haben Ende Februar mit dem Angriff auf die Ukraine auch drei Entwicklungen ihren Lauf genommen, die jede für sich ausreichen würde, Lebensentscheidungen wie den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu überdenken: Extrem steigende Energiepreise zwingen zu neuen Kalkulationen von Nebenkosten, die Inflation schmälert das Budget, das für ein Immobiliendarlehen zur Verfügung steht – vor allem aber lassen die in kurzer Zeit gestiegenen Hypothekenzinsen die Möglichkeiten schrumpfen.
Kai Hansen ist da Realist: „Angesichts der neuen Ausgangslage beim Zinsniveau ist die Zurückhaltung bei den Nachfragenden nachvollziehbar, viele können sich die Immobilienpreise einfach nicht mehr leisten.“ Erst recht nicht, weil sie kaum nachgelassen haben. Die Experten der Kreissparkasse beobachten das Preisniveau von Anfang 2021. Wobei das auch nur in der Gesamtbetrachtung gilt: Für die gesamte Region Köln/Bonn bilanziert die Sparkasse nur bei Eigentumswohnungen im Bestand einen Preisrückgang von gerade einmal 4,9 Prozent auf 4030 Euro pro Quadratmeter.
Zins schmälert das Budget um 100.000 Euro
Leverkusen und der Rheinisch-Bergische Kreis liegen darunter: Während der Durchschnittspreis in Leverkusen noch um knapp ein Prozent auf 3209 Euro gestiegen ist, verzeichnet der Kreis um 3,3 Prozent fallende Preise auf einen Durchschnitt von 3254 Euro pro Quadratmeter. Neue Wohnungen dagegen sind noch teurer geworden. Das erklärt sich unter anderem aus steigenden Materialpreisen, die oft aus Problemen in der Lieferkette resultieren.
In Burscheid werden solche Preise bei Bestandsimmobilien nicht erreicht: Wohnungen kosten um 2800 Euro pro Quadratmeter, gut 3900 Euro markiert die Kreissparkasse als „Preisspitze“, die bei Neubauten indes bei gut 5200 Euro liegt. Leichlingen ist im Schnitt um die 900 Euro teurer; die Preise reichen von knapp 3300 fast 3700 Euro pro Quadratmeter. Am teuersten war eine Bestandswohnung mit 5278 Euro. In Leverkusen wurden sogar 8550 Euro bezahlt.
Bei den Eigenheimen sieht es ähnlich aus. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind sogar um 6,4 Prozent billiger geworden und kosten im Schnitt 543.000 Euro. In Rhein-Berg kommt man damit aber nicht aus. Hier ist der Preis zwar um gut acht Prozent gesunken. Allerdings sind 621.765 Euro immer noch mehr als das doppelte dessen, was eine Durchschnittsfamilie stemmen kann: Deren Haushaltseinkommen liegt bei monatlich 3675 Euro, aus dem sich kaum mehr als 1200 Euro für die Finanzierung einer Immobilie abzweigen lässt. Das ergibt bei einem Hypothekenzinssatz von 3,75 und eineinhalb Prozent Tilgung einen Preis von 300.000 Euro, sofern 50.000 Euro Eigenkapital vorhanden sind.
Preisinsel Burscheid
So etwas gibt es in der ganzen Region kaum: Drei Prozent der Angebote haben diesen Preis. Am ehesten findet man so etwas noch weitab vom Rhein: Windeck, Morsbach, Reichshof, Gummersbach sind Adressen. Allein der Zins hat die Kauf-Obergrenze um 100.000 Euro nach unten gerissen. Doch auch Burscheid ist – verglichen mit dem Kreis – eine Insel günstiger Preise: Altbauten waren voriges Jahr mit gut 350.000 Euro mehr als 210.000 Euro billiger als im benachbarten Leichlingen; nur im Neubaubereich schließt die Lindenstadt zur Blütenstadt auf: 650.000 und 663.000 Euro hat die Kreissparkasse ermittelt. Dennoch wird festgehalten: „Es fehlt generell die Bereitschaft kaufkräftiger Zielgruppen nach Burscheid zu ziehen.“
Viele sind daher der Devise „Mieten statt Kaufen“ gefolgt. Nach dem Schock durch den Krieg sei das Interesse an Mietwohnungen rasant auf ein Niveau gestiegen, wie Marktkenner es 2020 registrierten: Und das war das Allzeithoch während der Coronapandemie. Die Kaltmieten sind im Bestand bisher trotzdem noch nicht gestiegen – mit Ausnahme von Leverkusen, wo ein Plus von 5,2 Prozent auf 9,44 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde. Auch im Rheinisch-Bergischen Kreis sind die Mieten gestiegen, und zwar um 4,4 Prozent auf 9,57 Euro kalt je Quadratmeter. Das ist ein Niveau, das auch in Opladen erreicht wird. In Burscheid wie Leichlingen fangen die Mieten bei gut acht Euro an; allerdings liegen Spitzenmieten dort bei über zwölf oder in Leichlingen gar bei 13,52 Euro pro Quadratmeter.
Weil insgesamt viel weniger gebaut wird, die Nachfrage an der Rheinschiene aber hoch bleibt, könnten sich alle Preise bald wieder nach oben bewegen. Das Ungleichgewicht auf dem Immobilienmarkt werde womöglich noch größer, heißt es bei der Kreissparkasse. Erste Anzeichen gebe es schon: Seit Jahresbeginn sei der Preisrückgang bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand schon zurückgegangen. Hintergrund sei eine steigende Nachfrage nach Kaufimmobilien. Der erste Krisenwinter hat sich als weniger schwierig erwiesen als befürchtet. Die Menschen werden wieder zuversichtlicher. Auch bei der Lebensentscheidung Immobilienkauf.