Die Preise für manche Häuser und Eigentumswohnungen sind leicht gesunken. Dafür sind im ausgehenden Jahr die Mieten gestiegen, weiß Maklerin Susanne Trösser.
Jeder fragt nach EnergieverbrauchSo bewertet eine Leverkusener Expertin die Lage am Wohnungsmarkt
Von Thomas Käding
4 min
Für Neubauten, wie hier am Henkelmännchenplatz, bleiben die Preise hoch.
Copyright: Ralf Krieger
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Der Zinssprung hat sich schnell bemerkbar gemacht: Die Preise für gebrauchte Häuser und Eigentumswohnungen sind in Leverkusen in den meisten Segmenten leicht gesunken. Der Rückgang habe, je nach Lage und Objektzustand, zwischen fünf und zehn Prozent gelegen, sagt die Opladener Maklerin Susanne Trösser. Wenn Häuser oder Wohnungen einen erheblichen Sanierungsstau hatten, seien die Preisabschläge allerdings auch höher ausgefallen: „Müssen Käufer vor dem Einzug viel Geld für neue Fenster, Dämmung und den Austausch der Heiztechnik investieren, schlägt sich das in einem niedrigeren Verkaufspreis nieder.“ Die Heizungsart und der Energieverbrauch einer Immobilie seien zu einem wichtigen Kriterium geworden. Alle Interessenten würden sich danach erkundigen, so Trösser, die auch im Vorstand des Immobilienverbands IVD-West ist. „Vor der Energiekrise war das nicht so.“
Auch die deutlich sinkende Nachfrage drücke latent auf die Preise. Binnen eines Jahres stiegen die Zinsen von ein Prozent auf knapp vier Prozent. „Ein dermaßen starken Anstieg in so kurzer Zeit gab es noch nie“, bilanziert die Geschäftsführerin des Rheinischen Immobilienservice. Die höheren Zinsen sorgen für einen starken Anstieg der monatlichen Darlehensrate; „nicht alle können das stemmen“. Dazu kämen höhere Bau- und Handwerkerkosten sowie eine hohe Inflation, die über der Entwicklung der Reallöhne liegt. Der in Leverkusen sehr aktive Langenfelder Investor Gernot Paeschke bestätigt diese Entwicklung.
Weiterhin hohe Neubaupreise
Auch wegen der steigenden Kosten für ihre Erstellung sind die Preise für Neubauten nach Erkenntnissen der Maklerin dagegen weiterhin hoch. Man müsse aber bedenken, dass diese Häuser und Wohnungen dank hoher energetischer Standards und moderner Heiztechnik geringere Nebenkosten als Gebrauchtobjekte hätten. Neubau-Eigentumswohnungen in guten Lagen kosten in Leverkusen etwa 3900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
In begehrten Lagen wie Schlebusch oder Hitdorf seien aber auch die Preise für gebrauchte Immobilien weiterhin hoch. Ein freistehendes Einfamilienhaus sei nach wie vor nicht unter rund 550.000 Euro zu haben. Eine Eigentumswohnung dort liege mit etwa 2900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auch nicht sehr weit unter dem Preis für einen Neubau. Die veränderten Bedingungen hätten allerdings den Immobilienmarkt keineswegs zum Erliegen gebracht, betont Trösser. Viele Menschen müssten nur den Erwerb wegen der höheren Zinsen zurückstellen und mehr Eigenmittel ansparen.
Alternativ suchten sie nach Mietwohnungen. Weil sich hier die Nachfrage erhöhte, zogen auch die Mieten in den zurückliegenden neun Monaten um rund zwei bis fünf Prozent an. Derzeit müsse man für eine Mietwohnung in guter Lage etwa 8,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren, in sehr guten Lagen etwa 9,30 Euro. Die Ausstattung spiele natürlich eine Rolle: Wohnungen mit einem Balkon, einer Terrasse, einem Garten oder Pkw-Stellplatz erzielten höhere Mietpreise. Bei Neubauten in guten Lagen bewegten sich die Beträge bei zehn, in sehr guten Lagen sogar bei zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.
Leverkusens Büromarkt behauptet sich erstaunlich gut
Auf dem Markt für Büroimmobilien sind die Mieten stabil, hat Trösser beobachtet – was eine Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft bestätigt. Hier und da seien sie sogar leicht gestiegen. Erstaunlich: Wegen der starken Verbreitung von Home-Office hätten Kenner damit gerechnet, dass Unternehmen vermehrt Büroflächen einsparen und damit die Preise eher sinken würden.
Auch die Leerstandsquote habe sich kaum verändert: Länger leer blieben vor allem Flächen in nicht zeitgemäßen Gebäuden. Die Nettokaltmieten für moderne Büros lägen weiterhin zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, für mittelgut ausgestattete Büroräume bei etwa acht Euro. Neubauflächen sind wesentlich teurer: Dafür würden circa 17 bis 19 Euro verlangt. Das zeigten Beispiele aus der Neuen Bahnstadt Opladen-West.
Es gibt eine Preisdelle. Von einem Preiseinbruch kann aber keine Rede sein
Für das Jahr 2023 ist die Opladener Expertin optimistisch. Trösser rechnet mit einer Marktberuhigung und glaubt, dass die Preise für gut verkäufliche Objekte mehrheitlich stabil bleiben. Unter Druck blieben die Preise bei Objekten mit einem Manko bei Lage und Zustand. „Es gibt derzeit eine Preisdelle. Von einem Preiseinbruch kann aber keine Rede sein“, fasst sie ihre Beobachtungen zusammen. Insgesamt bleibe das Preisniveau hoch: Im vergangenen Jahrzehnt hätten sich die Immobilienpreise schließlich nahezu verdoppelt. „Sie kommen also von einer Boom-Phase zurück zu einem normaleren Niveau.“
Bei den Wohnungsmieten dürfte sich die Entwicklung seit dem vorigen Frühjahr verstetigen, glaubt Trösser. Sie rechnet mit weiteren Steigerungen um bis zu fünf Prozent. Das gelte gleichermaßen für Neubauten im Erstbezug wie für Mietwohnungen in Bestandsgebäuden. Ob die Nachfrage nach Eigentum 2023 wieder spürbar steigt, hänge von verschiedenen Faktoren ab: der wirtschaftlichen Entwicklung, der Höhe der Zinsen und der Inflation. Ganz wichtig dürften aber auch die neuen Förderrichtlinien sein, welche die Bundesregierung Anfang dieses Jahres auf den Weg bringen will.