In den Wohnungsmarkt von Bergisch Gladbach und Umland ist Bewegung gekommen. Das zeigt der neue Mietspiegel, den Haus und Grund e.V., der Mieterverein Köln, Vertreter des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Kreisstadt und die Rheinische Immobilienbörse e.V. alle zwei Jahre im Auftrag der Stadt Bergisch Gladbach vorlegen.

Zugrunde gelegt wurden die Nettokaltmieten aus rund 2000 Mietverträgen in Häusern verschiedener Altersklassen; Mietverträge, die entweder neu geschlossen oder in den vergangenen sechs Jahren verändert wurden. Für die Dynamik seien unter anderem Modernisierungen in älteren Mietwohnungen verantwortlich. Hier zog die durchschnittliche Vergleichsmiete um knapp fünf Prozent an.

Besonders die Mieten für Neubauwohnungen zogen stark an

Stärker noch stiegen die Mieten am anderen Ende des Spektrums: In Gebäuden, die ab 2018 bezugsfertig wurden, so Sylvia Schönenbröcher, Geschäftsführerin von Haus und Grund, sehe man eine Steigerung von mehr als zehn Prozent. Neben teils dramatischen Erhöhungen in Neubauwohnungen stelle man bei Wohnungen anderer Baujahre, aber auch Stagnation in der Mietpreisentwicklung fest, führte Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln aus.

So beispielsweise für Wohnungen in Gebäuden, die zwischen 1961 und 1976 oder zwischen 1990 und 2004 bezogen wurden. Grundsätzlich hält Depel den Mietspiegel für ein geeignetes Instrument, „um Frieden zwischen Vermietern und Mietern herzustellen“. Im Detail weist der Mietspiegel für ältere Wohnungen bis Baujahr 1960 Durchschnittsmieten von 8 Euro bis 8,60 Euro pro Quadratmeter aus, in Häusern der Baujahre 2005 bis 2017 liegen die Mieten schon zwischen 10,30 Euro und 11 Euro. Bei Neubauwohnungen, die ab 2018 in guten Wohnlagen errichtet wurden, zogen besonders die Mieten für kleinere Wohnungen stark an und werden im Schnitt mit bis zu 13,30 Euro pro Quadratmeter angegeben.

Seit Corona gibt es eine stärkere Nachfrage nach größeren Wohnungen

„Wir stellen nach Corona eine erhöhte Nachfrage nach größeren Wohnungen fest, vermutlich auch, weil sich viele kein Eigenheim mehr leisten können“, berichtete Ellen Lindner, Geschäftsführerin der Rheinischen Immobilienbörse.

Die Kostentreiber auf dem Wohnungsmarkt seien bekannt, betonten die Verantwortlichen des Arbeitskreises für den Mietpreisspiegel: Eine „vor sich hin dümpelnde Baukonjunktur“, so Rolf Buchholz, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertung, in direktem Zusammenhang mit hohen Baupreisen, zudem eine Wohnungsnachfrage, die in Bergisch Gladbach und Umland, dem beliebten Speckgürtel rund um Köln, wesentlich höher sei als das Angebot. Leerstände gebe es hier kaum.

Kommunale Steuern treiben Nebenkosten in die Höhe

Eine zunehmende kommunale Abgabenlast, etwa durch die Anhebung der Grundsteuer B verschärfe die Lage, weil sie die Nebenkosten in die Höhe treibe. „Sie trifft am Ende direkt die Mieterinnen und Mieter und verschärft die Wohnraumverknappung durch die Hintertür, da Wohnen insgesamt teurer wird“, meinte Depel. Auf diese Kostensteigerung hätten die Vermieter „keinen Einfluss“, in Summe mit anderen kommunalen Abgaben und Energiekosten werde dadurch jedoch die finanzielle Belastungsgrenze vieler Haushalte erreicht. Auch die Mieten im Umland seien gestiegen, am wenigsten stark noch in Kürten.

„In dieser Situation versuchen viele, ihr Geld in Eigentumswohnungen zu stecken“, berichtete Julia Fritsch vom Gutachterausschuss der Stadt. „Wir registrieren mehr Verträge für Eigentumswohnungen.“ Dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirke sich aus, dass sich besonders sogenannte „Bestandsvermieter“ mit langjährigen Mietern im Haus, bei Mieterhöhungen oft in Zurückhaltung übten. Und da in Zeiten knappen Wohnraums die Bereitschaft zum sogenannten Miethopping, wie Rolf Buchholz, Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudebewertung, es nannte, gering sei, schlage sich das in den Durchschnittsmieten nieder.

Anregungen für den Bau von zusätzlichen Mietwohnungen

Anstöße will man geben für den Bau von mehr Mietwohnungen, auch wenn man dafür Standards absenken müsse, und für mehr Zurückhaltung der Kommunen bei Steuern und Auflagen, die als Nebenkosten auf die Mieten durchschlügen.

Stagnierende Mietpreise

Mietspiegel in Bergisch Gladbach stellt nicht die Realität dar

Von

Matthias Niewels

Merken

Merken

Der neue Mietspiegel kann gegen eine Schutzgebühr von vier Euro bei Haus und Grund Rhein-Berg, Paffrather Straße 28 in Bergisch Gladbach, (02202/936260), beim Mieterverein Köln, Mühlenbach 49, (0221/202370) und dessen Bergisch Gladbacher Zweigstelle, Paffrather Straße 30, (02202/940071 bezogen oder kostenlos per Download heruntergeladen werden.