„Kunden sind seit zwölf Jahren ein Paar. Super netter Kunde. Schönes Einkommen. Nebeneinkünfte. Gegebenenfalls noch mehr Eigenkapital nach Rücksprache mit Familie. Wunschrate max. 2100 Euro, damit kommen wir aber nicht hin.“ Was Beraterinnen und Berater von Banken und Kreditvermittlern in ihre internen Notizfelder eingeben, bekommen Interessierte an einem Haus- oder Wohnungskauf nur zu sehen, wenn bei der Onlineberatung versehentlich das falsche Fenster mit ihnen geteilt wird.

So schön es ist, von der Kreditberaterin mit netten Worten wahrgenommen zu werden – weiche Faktoren spielen für die Machbarkeit einer Immobilienfinanzierung kaum eine Rolle. Banken und Vermittler wollen Zahlen, Pläne und Fakten. Die harten Faktoren entscheiden darüber, ob ein Kredit gewährt wird und in welcher Höhe, und natürlich zu welchen Konditionen. Wer vorbereitet ist, spart Zeit – und Geld. Denn häufig sind Zinsangebote nur für 48 Stunden gültig. Leichte Schwankungen bei der Nachkommastelle können in Einzelfällen einen Unterschied von 100 Euro oder mehr bei der monatlichen Rate machen. Es gilt also schnell zuzugreifen, wenn das Zinsangebot attraktiv ist.

Zahlen: Einkommen, Eigenkapital und Wert der Immobilie wichtig

Kreditgeber wollen vor allem wissen: Bestehen regelmäßige Einkünfte in ausreichender Höhe und wie viel Eigenkapital kann aufgewendet werden? Für den Gehaltsnachweis reichen bei Angestellten drei Lohnabrechnungen, auch regelmäßige Nebeneinkünfte müssen nachgewiesen werden. Freiberufler oder Selbstständige sollten Jahresabschlüsse und ihre Einkommensteuerbescheide einreichen. Wer Kindergeld oder Unterhaltszahlungen erhält, sollte dies mithilfe von Kontoauszügen nachweisen.

Umzug in den Speckgürtel

„Der Kölner Mietmarkt ist die Hölle. Ich mache da nicht mehr mit“

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Hendrik Geisler

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Das Eigenkapital wird per Konto- oder Depotauszug nachgewiesen. Die Erfahrung zeigt, dass in Zeiten des Online-Bankings schon ein Screenshot der Kontoübersicht ausreicht, wenn dort der nachzuweisende Betrag als Guthaben zu sehen ist. Es gilt: Je höher der Anteil des Eigenkapitals am Kaufpreis ist, desto besser sind die Zinskonditionen.

Pläne: Der Grundriss reicht nicht

Schon bei der Besichtigung lohnt es sich, bei den aktuellen Eigentümern zu erfragen, ob die Unterlagen zum Haus vollständig sind und bei Interesse digital verschickt werden können.

Folgende Dokumente werden neben dem Grundriss verlangt: Fotos von innen und außen; Ansicht: maßstabsgetreue Skizze der Außenansicht; Schnitt: Querschnitt-Skizze, die die einzelnen Stockwerke sichtbar macht; Amtlicher Lageplan: ist beim Katasteramt der jeweiligen Kommune zu bekommen, nur in Ausnahmen reicht Kreditgebern eine einfache Flurkarte, die in NRW über das Landesportal BORIS abgerufen werden kann; Grundbuchauszug: aktuelle Eigentümer können ihn besorgen oder die Bank ermächtigen, ihn abzufragen; Energieausweis; Exposé; Baubeschreibung: listet auf, welche Materialien verwendet wurden, welche Heizung verbaut ist etc.; Wohnflächenberechnung: Quadratmeterangaben für jeden Raum.

Wichtig ist auch ein notarieller Kaufvertragsentwurf. In der Regel beauftragen Verkäuferinnen und Verkäufer diesen. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags in einer Notarkanzlei findet hingegen erst nach Zusage der Finanzierung statt.

Fakten: Modernisierungsmaßnahmen und persönliche Situation

Zur genauen Wertermittlung reichen Banken und Kreditvermittlern jedoch nicht die bloßen Pläne der avisierten Immobilie. Sie wollen auch wissen: Wann wurde was modernisiert? Wann wurde die aktuelle Heizung eingebaut? Wann wurde das Bad neu gemacht, wann das Dach erneuert? Der Gedanke dahinter: Wurde ein 1980 erbautes Haus seit der Fertigstellung nicht modernisiert, besteht Investitionsbedarf, der Wert wird also deutlich gemindert. Wurde hingegen 2020 eine neue Heizung installiert, wurden 2019 die Bäder neu gemacht und vergangenes Jahr erst das Dach neu gedämmt, setzt die Bank den Immobilienwert viel höher an. Es gilt also, frühzeitig diese Informationen von den aktuellen Eigentümern zu bekommen und in einer Liste zusammenzufassen. Diese Liste hilft der Bank bei der Einschätzung des Werts, also auch des Finanzierungsrisikos.

Kaufinteressenten werden zudem zu ihrer aktuellen Lebenssituation befragt, doch da hört es nicht auf. Sie werden auch gefragt, ob diese sich zeitnah ändern wird. Wer davon Kenntnis hat, dass in einer Partnerschaft ein Einkommen wegfallen oder sich verringern wird, zum Beispiel, weil eine Kündigung ausgesprochen wurde oder Elternzeit ansteht, sollte so ehrlich sein und der Bank die Pläne offenbaren. Fallen ihr die Falschangaben auf, kann sie den Kreditvertrag kündigen.