Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, muss mit steigenden Preisen rechnen. Im ersten Quartal 2025 haben die Preise für Wohneigentum im Jahresvergleich erstmals seit über zwei Jahren wieder deutlich zugelegt, zeigt der Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Eine Metropole sticht dabei allerdings heraus: Köln. Während in allen anderen der zehn größten deutschen Städte die Kaufpreise teils kräftig im Plus sind, verzeichnet Köln auf die vergangenen zwölf Monate gerechnet einen leichten Rückgang von minus 0,3 Prozent. Wie kann das sein?

Mietmarkt weiterhin angespannt

Michael Voigtländer, Experte des IW für Immobilien und Wirtschaftspolitik, ordnet das Ergebnis ein: „In Köln sind die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal leicht gesunken, gegenüber dem Vorquartal aber um 1,0 Prozent gestiegen. Dies bedeutet, auch in Köln gibt es eine anziehende Preisdynamik. Möglicherweise hängt die Preisentwicklung in Köln aber etwas nach gegenüber den anderen Standorten.“

In anderen Metropolen hatten die Kaufpreise schon vor einem Jahr deutlich nachgegeben, während in Köln der Rückgang eher moderat ausgefallen war. Nun steht zwar noch immer ein leichtes Minus vor dem Komma, aber das sollte nicht über die Preisentwicklung hinwegtäuschen – denn die zeigt nach oben. Für das laufende Jahr erwartet Voigtländer weitere Preissteigerungen, vor allem weil weiterhin weniger Wohnungen fertiggestellt werden, was die Nachfrage nach Wohneigentum treibt.

Auch die Mieten sind im ersten Quartal 2025 in den zehn größten deutschen Städten weiter angestiegen. Während auf Jahressicht Leipzig (plus 7,7 Prozent), Essen und Frankfurt (jeweils plus 6,1 Prozent) die höchsten Mietsteigerungen verzeichnen, kommt Köln laut IW-Daten auf ein vergleichsweise moderates Plus von 3,5 Prozent. Insgesamt bleibt der Mietmarkt stark angespannt, sagen die Kölner Ökonomen: Die anhaltende Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, was besonders in wirtschaftlich attraktiven Städten wie Köln zu weiterem Mietauftrieb führt.

Um die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt zu verstehen, muss man weder Mathematik- noch Statistikgenie sein. Es geht, ganz simpel, um Angebot und Nachfrage: Wenn viele Menschen an einem Ort eine Wohnung oder ein Haus suchen, werden die vorhandenen Objekte teurer. Auf dem Immobilienmarkt kommen aber noch zwei weitere Variablen hinzu, die die Preisdynamik entscheidend beeinflussen: die Finanzierungskosten und die Investitionsentscheidungen im Wohnungssektor. Je nachdem, wie teuer oder günstig Baukredite sind, sind eben mehr oder eben weniger Menschen bereit, einen Immobilienkauf zu finanzieren. Wer kaufen will, aber nichts findet oder es sich nicht mehr leisten kann, bleibt auf dem ohnehin schon angespannten Mietmarkt. Und wenn Kommunen und private Investoren bauen – oder eben nicht –, gibt es mehr oder weniger Wohnraum, der zur Verfügung steht. 

Sondervermögen wirkt sich kurzfristig kaum positiv aus

Um die Angebotsseite aufzustocken, hatte die alte Bundesregierung ein Sondervermögen für Infrastruktur und Wohnungsbau verabschiedet. 500 Milliarden Euro sollen unter anderem dafür verwendet werden, die Bauaktivität anzukurbeln. In den kommenden drei Jahren wird das auf dem Wohnungsmarkt allerdings wenig ändern, analysiert das IW: Das Sondervermögen wird durch zusätzliche Schulden finanziert, was die Zinsen am Kapitalmarkt erhöht hat. In der Folge wurden auch Baukredite teurer, was wiederum Investitionen erschwert und die Nachfrage bremst. Langfristig könnten sich laut den IW-Ökonomen hingegen positive Effekte ergeben: Wenn der öffentliche Nahverkehr ausgebaut wird, könnten auch bislang weniger attraktive Wohnlagen interessant für Käufer werden.

Wohnungsmarkt

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Anna Friedrich

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„Die langfristige Wirkung hängt allerdings stark davon ab, wie das Sondervermögen künftig refinanziert wird. Steuererhöhungen oder Einsparprogramme könnten die Haushaltskaufkraft mindern“, analysiert das IW. Heißt übersetzt: Wenn das Angebot an Wohnraum steigt, wir aber weniger Geld in der Tasche haben, weil wir beispielsweise höhere Steuern zahlen müssen, um das Sondervermögen zu finanzieren, ist wenig geholfen. 

Die neue Regierung hat in ihrem Koalitionsvertrag einen „Wohnungsbau-Turbo“ festgeschrieben, der Genehmigungsverfahren beschleunigen und serielles Bauen fördern soll. Ökonomisch zählt er laut den IW-Ökonomen „zu den wirkungsvollsten Hebeln, ist jedoch in hohem Maße abhängig von einer effizienten Umsetzung auf Verwaltungsebene und der kommunalpolitischen Unterstützung“. Auch der neue Gebäudetyp E soll Immobilien erschwinglicher machen, indem er Bauvorgaben vereinfach und standardisiert. Bis sich die ersten Zeichen der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt niederschlagen, dürfte es aber noch dauern.