Eine eigene Wohnung, am besten saniert und mit Sonnenbalkon, gut gelegen und erschwinglich: Viele Kölner erfüllen sich diesen Traum im Umland und verlassen die Stadt. Im Schnitt liegen die Quadratmeterpreise außerhalb der Stadtgrenzen mindestens 1000 Euro unter denen der Großstadt. Aber lohnt sich das, vor allem wenn man aus dem Umland in die Kölner Innenstadt pendelt?

Mit dieser Frage beschäftigt sich der Postbank Wohnatlas, der für die deutschen Metropolen errechnet, wann es sich lohnt, ins Umland zu ziehen. Die Grundlage bildet ein Rechenmodell, welches das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut entwickelt hat. Dabei haben die Statistiker, grob gesagt, den Preisvorteil im Umland und die Pendelkosten gegengerechnet.

Was haben die Experten untersucht?

In der Modellrechnung pendelt eine Person pro Haushalt, entweder mit Zug oder Auto, entweder drei oder fünf Tage pro Woche. Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung sowie einer 120-Quadratmeter-Wohnung in Köln zur Selbstnutzung mit einer gleich großen Wohnung im Umland. Insgesamt wurden 47 Städte im Umland Kölns betrachtet. Da verkehrsgünstig gelegene Wohnungen auch im Umland deutlich teurer sind als in abgelegeneren Ortschaften, haben die Statistiker 20 Prozent auf den Kaufpreis aufgeschlagen. 

Der Kaufpreisvorteil im Speckgürtel wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Die Spritkosten wurden mit 0,45 Euro pro Kilometer einberechnet, das Ticket für den öffentlichen Personennahverkehr mit 0,14 Euro pro Kilometer - durch das Deutschlandticket ist der Betrag nach Abzug von Steuervergünstigungen allerdings auf 645 Euro jährlich gedeckelt.

Hinzu kommen die Zeitkosten: Der zusätzliche Zeitaufwand für das Pendeln vom Umland in die Metropole wurde mit dem im Jahr 2024 in Köln erzielten Bruttolohn von 30,75 Euro je Stunde bewertet.

70 Quadratmeter: Am besten in Leverkusen und im Rhein-Erft-Kreis

Pendler aus Leverkusen, die eine 70 Quadratmeter große Wohnung kaufen, profitieren am längsten vom Preisvorteil: Wer den Arbeitsweg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegt, hat den Kaufpreisvorteil gegenüber Köln erst nach 33,9 Jahren aufgebraucht, zeigt die Rechnung der Postbank. Wer mit dem Auto fährt, hat immerhin noch 18,3 Jahre ein Plus gemacht - erst ab Jahr 19 würde sich die Investition nicht mehr rechnen. Das heißt im Umkehrschluss aber auch: Wer mit 35 Jahren eine Eigentumswohnung in Leverkusen kauft, aber bis zur Rente jeden Tag mit dem Auto in die Kölner Innenstadt fährt, macht ein Minusgeschäft. 

Neben Leverkusen ist Hürth einen Blick wert: Eine Eigentumswohnung kostet dort pro Quadratmeter durchschnittlich 1200 Euro weniger als in Köln. Bis dieser Preisvorteil aufgezehrt ist, vergehen 27,2 Jahre. Auch in Pulheim bleibt der Immobilienkauf nach 25 Jahren täglichen Pendelns laut Modellrechnung noch günstiger als im Kölner Stadtgebiet – zumindest bei Nutzung von Bus und Bahn.

Wer mit dem Pkw pendelt, hat nur in zwei Ortschaften einen leichten Vorteil gegenüber dem ÖPNV. In Wesseling profitieren Autofahrer 12,2 Jahre und damit 1,8 Jahre länger als Bus- und Bahnfahrer. In Wermelskirchen sind es 6,1 Jahre – ein Plus von 0,4 Jahren.

„Leverkusen ist mit dem ÖPNV in nur 16 Minuten vom Kölner Hauptbahnhof zu erreichen. Nach Hürth fährt man sogar nur zwölf Minuten, nach Pulheim sind es 13 Minuten – so gut angebundene Umlandstädte sind für Kaufinteressierte attraktiv“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Wer im Umland kaufen will, sollte nicht nur auf den günstigen Quadratmeterpreis schauen. Auch die Fahrtkosten und der Zeitaufwand zählen – der Pendelkostenrechner hilft bei der Einschätzung. Genauso wichtig sind auch persönliche Vorlieben, etwa die Nähe zu Kitas und Bahnhof und die Ausstattung der Wohnung.“

120 Quadratmeter: In Köln kaum zu kriegen, im Umland lohnenswert

120 Quadratmeter Wohneigentum sind in Köln ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Wer sich stattdessen für eine gleich große Wohnung im Umland entscheidet und täglich mit Bus und Bahn in die Kölner Innenstadt pendelt, profitiert in elf Städten über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vom günstigeren Kaufpreis. Am längsten hält auch hier der Vorteil in Leverkusen an: Bis der Preisvorteil aufgezehrt ist, dauert es rein rechnerisch rund 58,1 Jahre, zumindest für Bahnfahrer. Autofahrer machen immerhin noch 31,4 Jahre lang ein Plusgeschäft. Dahinter folgt Hürth mit 46,6 Jahren (ÖPNV) beziehungsweise 25 Jahren (Auto). Auch Pulheim, Dormagen, und Brühl bieten mehr als 30 Jahre Preisvorteile bei Nutzung des ÖPNV.

„In einigen Regionen hält der Kaufpreisvorteil für größere Eigentumswohnungen so lange an, dass sich ein Kauf im Speckgürtel auch für jüngere Familien und Paare lohnt, selbst wenn ein Familienmitglied das gesamte Berufsleben über an fünf Arbeitstagen in die Großstadt pendeln muss“, sagt Beermann.

Wohnungsmarkt

Kaufen oder mieten – In Köln wird Wohnen immer teurer

Von

Anna Friedrich

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Homeoffice: Kauf lohnt sich fast überall

Wer zumindest teilweise im Homeoffice arbeitet, kann im Umland deutlich sparen: Der Kauf einer 120-Quadratmeter-Eigentumswohnung rentiert sich in 32 der untersuchten 47 Umland-Regionen. Spitzenreiter ist auch hier Leverkusen mit rechnerisch 89,8 Jahren, bis der Vorteil aufgebraucht ist. Wer sich mit 70 Quadratmetern begnügen kann, ist bei einer pendelnden Person mit zwei Tagen Homeoffice rein rechnerisch in neun Wohnorten im Vorteil – aber nur mit Bus und Bahn. An erster Stelle steht ebenfalls Leverkusen mit einem Kaufpreisvorteil von 52,4 Jahren.