Politik legt Regeln fest. Zwei Vorhaben können von der neuen Gesetzeslage profitieren. Das Mega-Projekt im Strundepark fällt durchs Raster.
WohnungsnotWie Bergisch Gladbach den Bau-Turbo zünden will
Von Uta Böker
5 min
Im Gewerbegebiet Strundepark in Bergisch Gladbach sollen mithilfe des Bau-Turbo zwei gewaltige Wohn-und Geschäftshäuser entstehen.
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Die Stadt benötigt dringend mehr Wohnraum. Es fehlen vor allem bezahlbare Wohnungen. Die Krise betrifft insbesondere Menschen mit wenig Einkommen. Der Bau-Turbo soll alles beschleunigen. Aber wie will die Stadt die neue Gesetzeslage stadtweit in der Praxis anwenden? Der Planungsausschuss hat dazu Regeln vereinbart.
Dabei fallen die geplanten wuchtigen Wohn- und Geschäftshäuser im Gewerbegebiet Strundepark durchs Raster. „Es sieht so aus, als lasse der Investor einen Testballon steigen, um auszuloten, was alles möglich ist“, sagt Theresia Meinhardt, Fraktionsvorsitzende der Grünen.
Sechs Geschosse, plus zwei Staffelgeschosse, platziert angrenzend an den Kreisverkehr an der Kürtener Straße, würden die beiden Gebäuderiegel 26 Meter in die Höhe schießen. Abgesehen von punktuellen Hochhäusern in Bensberg und Gronau gibt es im gesamten Stadtgebiet keine Vorbilder mit einem derartigen Bauvolumen. Erst recht nicht in der näheren Nachbarschaft.
Der Politik ist es wichtig, dass die Qualität bestehen bleibt
Die Stadtverwaltung warnt: Die neuen Gebäude setzten einen neuen Bezugsstab. In der Umgebung könnten Nachahmer später ohne ausdrückliche Zustimmung der Stadt im ähnlichen Stil nachverdichten. „Der Gleichbehandlungsgrundsatz ist anzuwenden“, erläutert die Verwaltung in ihrer Vorlage. So müsse eine einmal gewährte Befreiung im B-Plan auf gleichgelagerte Fälle angewendet werden.
Der Fall im Strundepark zeigt, dass der Wohnungsbau-Turbo für das dort geplante Bauprojekt offenbar nicht das richtige Instrument ist. Denn die Anwendung der gelockerten Rahmenbedingungen und die damit verbundene Beschleunigung widersprechen den städtebaulichen Zielen. Der Politik ist es wichtig, dass die Qualität nicht unter die Räder kommt, betonen alle Fraktionen.
Auf dem früheren Post-Gelände in Bensberg soll ein Wohnhaus mit seniorengerechten Wohnungen errichtet werden.
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Insgesamt 13 Grundsatzkriterien werden festgelegt. Dies sind die wichtigsten: kein Ausweichen in den Außenbereich über das durch den Flächennutzungsplan vorgegebene Maß hinaus, kritische Betrachtung des Heranrückens an Gewerbegebiete, kein Neubau in gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebieten, Bauen in zweiter Reihe beziehungsweise die Ausweitung von Baugrenzen soll grundsätzlich positiv beurteilt werden, in Gewerbegebieten soll der Bau-Turbo grundsätzlich keine Anwendung finden.
Die Fraktionen von SPD und Grünen pochen zudem auf die strikte Einhaltung der 30 Prozent Quote für geförderten Wohnungsbau. „Der Bau-Turbo darf kein Freifahrtschein für den Bau von Luxuswohnen werden“, heißt es in einem gemeinsamen Statement.
Einfache Projekte entscheidet die Verwaltung eigenständig
Einfache Projekte mit einem überschaubaren Rahmen, sowohl was ihre Größe als auch das Konfliktpotenzial etwa mit der Nachbarschaft angeht, werden künftig an die Stadtverwaltung abgegeben. In eigener Verantwortung prüft sie solche Projekte und genehmigt sie eigenständig. Solche Prozesse von Antrag bis zur Genehmigung sollen nur drei Monate dauern.
CDU, Grüne und SPD begrüßen im Ausschuss ausdrücklich die rechtlichen Vereinfachungen der neuen Gesetzeslage, mit dem Ziel den (bezahlbaren) Wohnungsbau anzukurbeln. Die Stadt kann bei Projekten vom Bauplanungsrecht abweichen, ohne Bebauungspläne ändern zu müssen. Das Genehmigungsverfahren, was immer mehrere Jahre dauert, wird erheblich verkürzt.
Der Politik fällt es aber nicht leicht loszulassen. „Der Bau-Turbo bedeutet ja nicht, dass die Stadt den Städtebau ganz aus der Hand gibt“, sagt Martin Lucke (CDU). Deshalb fordern die Christdemokraten, dass die Verwaltung nur über kleinere Projekte von bis zu drei Wohneinheiten entscheiden dürfe. Alle größeren Projekte müssten dem Planungsausschuss zur Entscheidung vorgelegt werden.
Auf der unteren Hauptstraße in Bergisch Gladbach ist eine Wohnanlage für Senioren mit einer Kurzzeitpflegestation geplant.
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Dies stößt beim Ersten Beigeordneten Ragnar Migenda auf Bedenken: „Wir wollen Tempo machen. Wenn die Verwaltung bei jedem Projekt auf eine Entscheidung im nächsten Ausschuss warten muss, können wir es ganz sein lassen.“ Zu viel Zeit ginge verloren. Die Fristen des Bau-Turbos könnten nicht eingehalten werden.
Am Ende steht ein Kompromiss. Die Verwaltung sortiert vorab alle Anträge aus, die nicht den Anforderungen des Bauturbos entsprechen. Kleinere Projekte kann sie selbst entscheiden – allen größeren Vorhaben mit einer potenziell städtebaulichen Wirkung muss der Ausschuss zustimmen, zur Not in Sondersitzungen.
Zur Fallgruppe größere Projekte zählt das Bauvorhaben im Strundepark. Acht Geschosse sind CDU, SPD, Grüne und Volt/FWG eindeutig zu überdimensioniert, auch wenn sie sich grundsätzlich mit der Idee anfreunden können, dass die Parkplätze entlang der Kürtener Straße überbaut werden.
Investor soll eine Visualisierung vorlegen
Dies sei eine Seltenheit im Stadtgebiet, stellt auch die Stadtverwaltung fest. Die Verwaltung setzt sich jetzt mit dem Investor in Verbindung, um verpflichtende Vereinbarungen zu treffen, die in einem städtebaulichen Vertrag münden sollen, um eventuell anschließend zum Bau-Turbo abzubiegen.
„Mindestens zwei Geschosse müssen wegfallen“, fordert Michael Metten, CDU Fraktionschef. Klaus Waldschmidt, SPD-Fraktionsvorsitzender, möchte beurteilen können, ob sich die Gebäuderiegel in die Umgebung einfügen: „Wir bitten den Investor, eine Visualisierung vorzulegen.“ Den Grünen ist zudem wichtig, dass geprüft wird, ob die Kaltluftschneise beeinträchtigt wird. Wilfried Förster, Volt/FWG, findet, dass in diesem Fall eigentlich ein richtiges Bebauungsplanverfahren stattfinden müsse. Der einstimmige Beschluss lautet: Das Bauvorhaben sei vorstellbar, jedoch nur in reduzierter Form.
Auf dem Schreibtisch im Rathaus liegen aber auch zwei konkrete Projekte, die von der neuen Regelung profitieren können. Auf dem ehemaligen Gelände der Deutschen Post an der Straße Im Bungert in Bensberg soll eine Mischung aus Wohnen und seniorengerechten Wohnen entstehen.
Auf der unteren Hauptstraße ist eine Wohnanlage mit einer Kurzzeitpflegestation geplant. Ein Projekt, das schnell durchgewunken werden kann, weil laut Stadtverwaltung bereits eine genehmigungsfähige Planung vorliegt.
Die Gesetzes-Novelle
Der Wohnungsbau-Turbo ist eine Novelle des Baugesetzbuches, die im November 2025 in Kraft getreten ist. Ziel ist es Wohnungsbauvorhaben zu erleichtern und zu beschleunigen. Gemäß der Gemeindeordnung NRW kann der Rat die Entscheidung über bestimmte Angelegenheiten auf Ausschüsse oder den Bürgermeister übertragen.
Die Ermittlungspflicht bleibt wie bei einem Bebauungsplan bei der Stadtverwaltung. So sind zum Beispiel Lärmkonflikte im Vorhinein zu lösen. Mögliche Spannungen diesbezüglich seien zwar zu erwarten, so die Verwaltung, müssten aber angesichts des hohen Bedarfs an Wohnraum in Kauf genommen werden – auch dass nicht jedes Vorhaben gestalterisch und ästhetisch voll überzeugen werde. (ub)