2023 war für den Immobilieninvestmentmarkt am Rhein das schwächste Jahr seit langem. Auch das neue Jahr startet verhalten.
Hohe Zinsen und HomeofficeKölner Büromarkt ist weiter schwach
Von Corinna Schulz
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Neubau eines Bürogebäudes im Kölner Süden.
Copyright: Arton Krasniqi
Jahrelang kannte der Markt für Büroimmobilien nur eine Richtung: aufwärts. Mittlerweile erfährt die wichtigste Gewerbeimmobiliensparte in Deutschland einen deutlichen Dämpfer. Blickt man auf das vergangene Jahr, so brach der Markt drastisch ein. Zum Jahresabschluss 2023 lag das gesamte Transaktionsvolumen in Deutschland bei insgesamt 31,7 Milliarden Euro – ein Minus von 52 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Allgemeine Verunsicherung bei Mietern und Investoren
Die Gründe sind vielfältig: der sprunghafte Anstieg der Zinsen, Konjunkturschwäche, Lieferengpässe, Materialknappheit und -verteuerung sowie gestiegene Bau- und Energiepreise als Folge des Ukrainekrieges. Hinzu kommt mit Blick auf geopolitische Risiken auch eine allgemeine Verunsicherung bei Mietern und Investoren.
Und ein weiterer wesentlicher Faktor, der auch perspektivisch die Nachfrage nach Büroraum mindern könnte. Der Trend zum Arbeiten von Zuhause dürfte laut einer Studie des Ifo-Instituts den Bedarf an Büroflächen in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf bis 2030 deutlich sinken lassen. Wahrscheinlich würden zwölf Prozent weniger Flächen gesucht – das entspreche einem Minderbedarf von rund 11,5 Millionen Quadratmetern Bürofläche in den sieben Metropolen, heißt es in der Studie.
„Schockstarre löst sich“
„Angesichts der nach wie vor bestehenden geopolitischen Risiken und Herausforderungen wird es kein ‚Zurück zum Früher‘ geben, die Erholung wird eher moderat und vorsichtig voranschreiten", sagt Konstantin Kortmann, Deutschland-Chef des Immobilien- und Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL). „Auf den Investmentmärkten löst sich aber mit dem Jahresbeginn langsam die Schockstarre.“ Allerdings schlage sich das aktuell noch nicht in den Zahlen nieder.
Laut JLL ist der deutsche Investmentmarkt für Immobilien, also Käufe und Verkäufe von Büroimmobilien, noch verhalten ins Jahr 2024 gestartet. Im ersten Quartal lag das Volumen der gehandelten Immobilien bei 6,3 Milliarden Euro. Das sei weiterhin sehr schwach und liege 19 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres, so JLL. Auch bei der Bürovermietung lief es bundesweit allenfalls passabel. Mit rund 625.000 Quadratmetern legte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr leicht um zwei Prozent zu.
Markt in Köln abgestürzt
Blickt man auf Köln, so lief es auch hier alles andere als rund. „Der Kölner Investmentmarkt ist im ersten Quartal 2024 auf das niedrigste Transaktionsvolumen seit 2009 abgestürzt“, sagt Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter von JLL Köln. Mit etwa 80 Millionen Euro wurde das Ergebnis des Vorjahresquartals um 69 Prozent verfehlt und auch der Fünf- und Zehnjahresschnitt liegen mit minus 81 Prozent und minus 80 Prozent in weiter Ferne.
Unter den sieben Immobilienhochburgen, die teils ebenfalls deutliche Einbußen hinnehmen mussten, verzeichnet Köln den größten Verlust und das niedrigste Ergebnis. „Auf dem Kölner Investmentmarkt herrscht zurzeit ein großer Mangel an Angeboten“, so Knut Kirchhoff. „Besonders im Bürosegment gibt es kaum verkaufswillige Eigentümer, da sie unter aktuellen Konditionen erhebliche Verluste machen würden. Wer an Finanzierungen gebunden ist, akzeptiert zurzeit negative Konditionen, die aber zu einem geringeren Verlust führen als ein Verkauf. Veräußerungen werden deshalb weiterhin verschoben.“
Gezählt wurden im ersten Quartal insgesamt sechs Transaktionen und damit bloß eine weniger als im Vorjahresquartal, allerdings bedeutet das auch ein massiv gesunkenes Volumen pro Deal. Gehandelt wurden ausschließlich Logistik- und Industrieimmobilien und Büroimmobilien. Auf Verkäuferseite waren größtenteils private Investoren und Versicherungen aktiv, internationale Käufer und Verkäufer sind dem Markt vollends ferngeblieben.
Größter Deal ist der Stollwerck-Verkauf
Zu den größten Transaktionen zählte der Erwerb der ehemaligen Stollwerck-Schokoladenfabrik in Köln-Westhoven durch Panattoni sowie der Kauf einer Light-Industrial-Immobilie in Marsdorf durch Patron und Inbright.
Auch der Kölner Bürovermietungsmarkt musste im neuen Jahr Verluste hinnehmen. Im ersten Quartal 2024 wurde ein Flächenumsatz von 32.800 Quadratmetern erzielt – ein Minus von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Noch deutlicher bleibt der Umsatz mit jeweils 54 Prozent hinter dem Fünf- und dem Zehnjahresschnitt zurück. Kein erstes Quartal in Köln verlief in den vergangenen zehn Jahren schwächer. „Der Kölner Bürovermietungsmarkt befindet sich in einer Art Wartemodus, obwohl die Nachfrage nach Flächen eigentlich vorhanden ist“, sagt JLL-Köln-Chef Kirchhoff.
„Einige Nutzer zögern Entscheidungen aufgrund der konjunkturellen Lage und der Homeoffice-Thematik weiterhin hinaus.“ Mit 32,50 Euro pro Quadratmeter stagniert die Spitzenmiete, im Vorjahresquartal lag sie noch bei 32 Euro. Kurz zuvor hatte sie allerdings einen ordentlichen Sprung von 28,50 Euro absolviert. „Ende 2024 und 2025 werden weitere Neubauflächen auf den Markt kommen, die aktuellen Anforderungen entsprechen und zumindest für etwas Entspannung auf dem Markt sorgen dürften“, so die Einschätzung Kirchhoffs.