Mit einem strengen Gesetz hat die Stadt New York Kurzzeitvermietungen, wie sie vor allem über Airbnb üblich sind, Anfang September drastisch eingeschränkt. Damit soll die Wohnungsnot in der Stadt gelindert werden. Auch in Köln mangelt es an Wohnraum, die Mieten sind für die Menschen immer schwieriger zu stemmen. Welche Regelungen gelten in der Stadt? Und wäre ein Verbot von Airbnb-Wohnungen denkbar? Fragen und Antworten.

Was hat New York genau beschlossen?

Wer seine New Yorker Wohnung für weniger als 30 Tage am Stück vermieten möchte, muss sich künftig bei der Stadt registrieren. Außerdem muss der Eigentümer selbst in der Wohnung leben, während der Vermietung anwesend sein und die gesamte Wohnfläche zur Verfügung stellen. Hinzu kommt, dass jeweils nur zwei Gäste beherbergt werden dürfen – Familien und Gruppen werden dadurch gänzlich ausgeschlossen. Der weit überwiegende Teil der bislang 36.000 gemeldeten Ferienwohnungen wird dadurch wegfallen. Anfang September hatten rund 3800 Vermieter einen Antrag bei der Stadtverwaltung gestellt, weniger als 300 von ihnen wurden genehmigt.

New York City ist für horrende Mieten bekannt: Im Stadtteil Manhattan betrug die Miete für ein Ein-Zimmer-Apartment im Juli laut CNN im Median 4295 US-Dollar. Zwei Zimmer kosteten im Median 5200 US-Dollar monatlich.

Welche Regelung gilt in Köln und Umgebung?

Mehrere Städte in NRW haben die Regeln für Kurzzeitvermietungen im vergangenen Jahr deutlich verschärft – wenn auch bei weitem nicht so stark wie New York City. Seit dem 1. Juli 2022 gilt für entsprechende Vermieter in Köln, Düsseldorf, Bonn, Aachen, Dortmund und Münster eine Registrierungspflicht. Sie müssen bei Annoncen auf Plattformen wie Airbnb oder in Printmedien eine zwölfstellige „Wohnraum-ID“ angeben, die zuvor kostenfrei beim Bauportal NRW beantragt werden kann.

Wer seine Wohnung oder einzelne Zimmer mehr als 90 Tage im Jahr zur Kurzzeitvermietung anbieten möchte (bei Studierenden: 180 Tage), muss sich dies ausdrücklich und gebührenpflichtig genehmigen lassen. Ansonsten liegt eine Zweckentfremdung des Wohnraums vor.

Nach Angaben der Stadtverwaltung waren in Köln ein Jahr nach der Gesetzesänderung 3974 Anbieterinnen und Anbieter von Kurzzeitvermietungen mit einer Wohnraum-Identitätsnummer registriert.

Verschärft Airbnb die Wohnungsnot?

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) untersuchte in einer 2021 veröffentlichten Studie den Einfluss von Airbnb auf den Berliner Wohnungsmarkt. Demnach steigen die Angebotsmieten durch eine Airbnb-Unterkunft im direkten Umfeld um durchschnittlich 13 Cent pro Quadratmeter. Der Anstieg sei dabei vor allem auf dauerhafte Airbnb-Angebote zurückzuführen, nicht auf Vermieterinnen und Vermieter, die ihre eigene Wohnung beispielsweise in Urlaubszeiten zur Verfügung stellen.

„Beim Austritt von Wohnungen von der Plattform zeigt sich, dass in den entsprechenden Nachbarschaften tatsächlich mehr Wohnungen auf den langfristigen Wohnungsmarkt kommen“, so Tomaso Duso, Leiter der Abteilung Unternehmen und Märkte am DIW. „Außerdem sinkt dort der angebotene Mietpreis.“ Und dass je nach Berliner Bezirk für eine 65-Quadratmeter-Wohnung um bis zu 38 Euro im Monat.  Der Effekt ist also durchaus spürbar. Studien in anderen europäischen Städten kamen in der Vergangenheit zu ähnlichen Ergebnissen.

Tomaso sagt aber auch, dass Airbnb „definitiv nicht die Hauptkraft ist, die die Mieten in die Höhe schießen lässt“. Dazu dürfte auch die Gesamtzahl der Airbnb-Wohnungen gar nicht groß genug sein. In Berlin machen sie beispielsweise weniger als ein Prozent des gesamten Wohnungsbestands aus. 

Halten die Experten strenge Gesetze wie in New York für sinnvoll?

Duso verweist darauf, dass Airbnb sowohl Kosten als auch Nutzen mit sich bringe: Profiteure der Plattform seien Touristinnen und Touristen und die entsprechende Branche in der Stadt. Hinzu kommen diejenigen, die mit den inserierten Wohnungen Geld verdienen. Außerdem werde vorhandener Raum effizienter genutzt, wenn Bewohner ihre Wohnungen zum Beispiel während ihres Urlaubs inserierten. Kosten seien dagegen die langfristigen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sowie mehr Lärm in Nachbarschaften mit vielen Airbnb-Wohnungen. „Gesamtwirtschaftlich betrachtet ist es das Ziel, diese Kosten und Nutzen auszugleichen.“

Das Gesetz in New York sei besonders streng. „Mir scheint das schon ein drastischerer Schritt als in anderen Städten zu sein. Dort gibt es zwar ebenfalls Maßnahmen, die sind aber weniger streng.“ Duso hält es für wichtig, dass Plattform und Politik ins Gespräch miteinander kommen, um die richtige Balance zu finden. „Ich denke, dass man Instrumente braucht, die die Vorteile der Plattform – etwa die effizientere Nutzung des vorhandenen Raums – maximieren und die Nachteile minimieren.“ Entsprechende Gesetze müssten gut geschrieben und vor allem auch gut durchgesetzt werden. Seiner Einschätzung nach seien Städte wie Berlin, Köln und München zufrieden mit den bei ihnen angewendeten gesetzlichen Lösungen.

Wie bewerten die Stadt Köln und das Land NRW den Status Quo?

Dort hört man Ähnliches: NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach sagte im Juli, die Wohnraum-ID sei „ein wirkungsvolles Werkzeug, um der Zweckentfremdung von Wohnungen als Schattenhotels entgegenzuwirken“. Die Städte bekämen durch sie einen „umfassenden Einblick“ in die Kurzzeitvermietung von Wohnungen.

Bei der Stadt Köln heißt es auf Anfrage, flächendeckend vermeiden lasse sich die Zweckentfremdung von Wohnraum nicht. „Mit der Registrierungspflicht erhöht sich die Transparenz auf dem Markt aber deutlich.“ Durch die damit verbundenen Kontrollmöglichkeiten könne die Verwaltung schneller reagieren und zusätzlich zu Bußgeldern mittels Ordnungsverfügung „eine Wiederzuführung von Wohnungen zum Wohnungsmarkt erwirken“. Dagegen könnten die Besitzer klagen, die Fälle würden dann vor Gericht entschieden.

Kommt ein Verbot in Köln in Frage?

„Das liegt nicht in der Entscheidungsgewalt der Kommunen“, so die Stadt, die zusätzlich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem April 2019 verweist. Der hatte damals entschieden, dass ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen „nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer“ möglich sei. Damals ging es um einen Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sieben von acht Eigentümern hatten die Vermietung der Wohnungen an Feriengäste verbieten wollen. Dagegen klagte die achte Eigentümerin und bekam Recht.

Wie reagiert Airbnb?

Auf Anfrage nennt Theo Yedinsky, Global Policy Director bei Airbnb, die New Yorker Gesetzesänderung einen „Schlag für die Tourismuswirtschaft und die Tausenden von New Yorkerinnen und New Yorker, (…) die auf Home-Sharing und Tourismus angewiesen sind“.

In einem Interview mit der Süddeutschen Zeitung sagte Airbnb-Mitgründer Nathan Blecharczyk derweil, man glaube nicht, dass andere Städte dem Vorbild folgen würden. „80 Prozent der 200 für uns wichtigsten Städte haben bereits Regelungen eingeführt.“ Die meisten fänden einen guten „Mittelweg“ zwischen der Einnahmequelle für die lokale Wirtschaft und der Tatsache, dass Wohnen weiterhin bezahlbar bleiben müsse.