• Mit der Nachricht, dass eine Wohnung im Kranhaus im Kölner Rheinauhafen für 8500 Euro pro Monat vermietet wurde, erregte der Luxusimmobilien-Vermittler Sotheby's Realty Aufsehen.
• Harald Kaster und Tobias Schulze sind Geschäftsführer von Sotheby’s International Realty NRW. Sie arbeiten in der Hauptniederlassung in Köln, die seit 2014 besteht.
• Im Interview erklären sie, in welchen Stadtteilen Kölns sich der Luxusmarkt konzentriert und wer die Kunden sind.

Köln – Sie haben vor kurzem eine möblierte Luxus-Wohnung im Kranhaus im Rheinauhafen vermietet. Sie ist im 17. Stock und kostet 8500 Euro pro Monat. Gibt es in Köln, das ja nicht gerade einen Schicki-Micki-Ruf hat, viele solcher Luxusimmobilien?

Tobias Schulze: In Köln erwartet man das nicht auf den ersten Blick. Aber ja, es gibt eine Reihe von Luxusimmobilien, wobei der Rheinauhafen das bekannteste Leuchtturmprojekt ist, das wir in Köln in den letzten 10-15 Jahren hatten – das ist absoluter Luxus, der gefragt ist. Oben im Kranhaus sind vier Penthouse-Wohnungen, eine davon gehört – und das ist allgemein bekannt – Lukas Podolski. Die Wohnungen oben waren als erstes verkauft, bevor die Baugenehmigung erteilt wurde – und zwar im Uhrzeigersinn, als erstes das Penthouse, von dem man auch den Dom sieht. Die teuersten kosten etwa 8800 Euro pro Quadratmeter. Das ist kein Geheimnis, die sind damals so gelistet worden. Und dann ging es weiter mit dem Verkauf von oben nach unten.

Welche Stadtviertel sind außerdem gefragt?

Schulze: Es ist der Kölner Süden und zurzeit vor allem Hahnwald, wo wir einen extremen Aufschwung zu verzeichnen haben – sowohl bei der Nachfrage als auch bei den Preisen. Der Hahnwald ist aus dem Dornröschenschlaf erwacht. Er ist eine Zeit lang nicht so gut bewertet worden, weil es dort keine Infrastruktur wie Geschäfte oder Restaurants gibt. Aber seit zwei, drei Jahren ist er wieder sehr gefragt. Die Preissteigerung liegt hier über der anderer exklusiver Stadtteile. Es gibt hier besonders große Objekte, weil es früher die Auflage gab, dass jedes Grundstück mindestens 2000 Quadratmeter haben musste. So etwas gibt es natürlich nicht in Lindenthal. Und wenn man mal überlegt: Wie oft gehe ich denn überhaupt zu Fuß einkaufen oder ins Restaurant? Vielleicht hat auch Corona zu dem Aufschwung von Hahnwald beigetragen, weil man hier einfach noch Platz hat, einen großen Garten für die Kinder zum Beispiel.

Harald Kaster: Auch in Marienburg und Lindenthal, den am längsten bestehenden „Edelstadtteilen“, sind Preissteigerungen zu beobachten, die selbst uns manchmal in Erstaunen versetzen.

Bis zu 25.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Wo liegen die Preise derzeit?

Kaster: Die Richtwerte kann jeder im Grundstücksmarktbericht einsehen. Wir rechnen in diesem Jahr mit einer Steigerung um die zehn Prozent. Wir sind jetzt im Hahnwald bei 1240 Euro pro Quadratmeter, es werden wohl 1350 bis 1400 Euro. Die Preise werden von Angebot und Nachfrage geregelt, und im Luxussegment ist die Nachfrage in Köln seit Jahren deutlich größer als das Angebot.

Wie steht Köln im Vergleich zu anderen Städten da?

Schulze: Es gibt Leuchtturmobjekte in Berlin-Mitte oder München-Schwabing, die deutlich teurer sind. Ein Münchner Kollege hat kürzlich 35.000 Euro pro Quadratmeter realisiert. Das ist in Köln nicht so. Aber wir haben Objekte zwischen 15.000 und 25.000 Euro pro Quadratmeter. Das ist nicht jeden Tag und jeden Monat so, aber vereinzelt kommt das aber vor. Wenn man das auf 200 bis 400 Quadratmeter rechnet, weiß man, was das für eine Größenordnung ist.

Große Arbeitgeber in Bonn, Flair in Köln

Kaster: In Köln ist es vielleicht nicht so schick wie in Düsseldorf und nicht so hip wie in Berlin. Aber Köln bietet kulturell und kulinarisch viel. Die Domstadt ist eine der wenigen Millionenstädte, die wir in Deutschland haben und sie hat einen eigenen Charme. Wir haben viele Kunden, die Köln lieben und hier leben, aber zum Beispiel in Bonn arbeiten. Bonn ist, was Unternehmensstandorte angeht, wesentlich internationaler als Köln, dort gibt es drei Dax-Konzerne und verschiedene UN-Einrichtungen, aber die Stadt an sich ist viel kleiner. Als Wohnort bietet sich da der Kölner Süden an, weil man über die A555 schnell da ist. Auch aus Leverkusen kommen Kunden vom Bayer-Konzern und anderen großen Arbeitgeber.

Penthouse für 500.000 Euro, Villa für 8 Millionen Euro

Ihre durchschnittlichen Abschlüsse pro Objekt liegen bei 1,8 Millionen Euro. Wie groß ist die Spanne?

Kaster: Das allergünstigste Objekt lag im letzten Jahr bei 500.000 Euro. Es ist eine ganz besonders schöne Penthouse-Dachterrassen-Wohnung mit einem einzigartigen Blick mitten in Mülheim. Mülheim an sich ist natürlich deutlich günstiger. Wenn man unten vor dem Haus steht, würde man eine so tolle Wohnung gar nicht erwarten. Die hat ein Paar gekauft, das sich dort extrem wohlfühlt. Es müssen nicht immer Millionenprojekte sein, für uns ist wichtig, dass es sich um besondere, architektonisch interessante Immobilien handelt. Am anderen Ende der Skala lag eine Villa für acht Millionen im Kölner Süden. So ein Preis ist für eine Wohnimmobilie in Köln schon außergewöhnlich. Freistehende Villen kosten in der Regel zwischen zwei und vier Millionen Euro.

Was war Ihr Lieblingsobjekt?

Schulze: Das war ein topsaniertes altes Haus auf einem wunderbaren Grundstück in Hahnwald. Da gab es eine Küche für 150.000 Euro mit einer Kochinsel, an der man mit bis zu zehn Personen stehen und kommunizieren kann. Das Objekt wurde für fünf Millionen verkauft.

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Wie kommen solche Häuser überhaupt auf den Markt?

Schulze: Weil sich der Besitzer beruflich umorientiert oder es aus Altersgründen verkaufen möchte, wenn etwa das große Grundstück mit Garten zu viel wird. Für jede Generation gibt es die passende Immobilie. Das Ehepaar, das bisher in einem Penthouse lebte, bekommt Kinder und möchte deshalb in ein eigenes Haus mit Garten ziehen. Besonders da ist die Nachfrage groß. Vielen Familien sind die Häuser im Kölner Süden oder Westen zu teuer, die gehen dann zum Beispiel nach Bergisch Gladbach oder Königsforst. Dort steigen die Preise seit etwa zwei, drei Jahren in einer atemberaubenden Geschwindigkeit.

Wie viele Objekte haben Sie im Angebot? Auf der Internet-Seite sind nur sehr wenige abgebildet.

Kaster: Nur ein gewisser Teil ist in der öffentlichen Vermarktung. Daneben gibt es die Off-Market-Objekte oder die diskrete Vermarktung, die nur unserem ausgewählten, registrierten Kundenkreis weltweit vorgestellt werden. Auch wegen dieser Diskretion kommen die Kunden zu uns. Bei uns gibt es auch keinen Besichtigungstourismus. Interessenten müssen für einen Termin einen Kapital- und Finanzierungsnachweis erbringen. Wer nur neugierig ist und sich mal eine Millionen-Villa anschauen möchte, hat keine Chance.

Werden solche Villen auch manchmal nur als Geldanlage gekauft und stehen dann leer?

Schulze: Nein, wir verkaufen fast ausschließlich Eigennutzer-Immobilien, in denen die Käufer dann auch wohnen. Die Häuser werden in der Regel nicht vermietet. Und davon raten wir auch ab, denn Mieter gehen erfahrungsgemäß mit den Objekten nicht so sorgsam um wie Eigentümer.

Wie sieht das bei Mietwohnungen wie im Rheinauhafen aus? Da wird immer wieder über Leerstände gemunkelt.

Kaster: Wer in guten Lagen eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, der wird sie vermieten und nicht leer stehen lassen. Einige Objekte werden aber auch als Zweitwohnungen von wohlhabendem, teilweise internationalem Publikum genutzt. Die gehen dann nicht ins Hotel, sondern in ihre eigene Wohnung, wenn sie in Köln sind. Dann kann dies zwischenzeitlich wie ein Leerstand erscheinen.

Wo ist das Ende des Wachstums? Es wird viel über das Platzen der Immobilienblase gesprochen.

Schulze: In Köln sehen wir definitiv keine Blase. Hier gibt es sehr selten einmal Liebhaberobjekte wie die Wohnung im Kranhaus, die natürlich jenseits jeden Mietspiegels liegt. Dafür werden Liebhaberpreise gezahlt wie für einen Oldtimer. Aber das sind Ausnahmen, in Köln bleiben die Preise in der Regel im Rahmen.