Nach dem Aus für die beiden Büro-Hochhäuser des Versicherers DEVK (144 Meter) und des Vermögensverwalters Flossbach von Storch (103 Meter) stellt sich die Frage: War es das jetzt erst einmal mit neuen Hochhaus-Projekten in Köln?

Und das zu einem Zeitpunkt, als die Politik nach viel Zank um neue Hochhäuser erst im vergangenen Februar ein neues Höhenentwicklungskonzept beschlossen hat? Nach fast fünf Jahren Arbeit daran.

Angesichts der Entwicklung der geplanten Hochhäuser von DEVK und Flossbach von Storch sagte Günter Vornholz, früher langjähriger Professor für Immobilienökonomie an der Bochumer EBZ Business School GmbH: „Repräsentative, neue Firmenzentralen bauen Unternehmen eben in Boom-Zeiten, wenn es gut läuft.“ Doch es seien gerade keine Boom-Zeiten.

Zwei Ursachen für die Krise

Vornholz sieht vor allem zwei Ursachen für die abnehmende Nachfrage nach Büro-Arbeitsplätzen. Erstens: die Corona-Pandemie und die zunehmende Möglichkeit, zu Hause zu arbeiten. Und zweitens: der fehlende konjunkturelle Aufschwung.

Viele Hochhaus-Projekte gibt es in Köln aktuell nicht mehr, das vermutlich prominenteste ist der neue 96 Meter hohe Büroturm von Art-Invest am Fernsehturm Colonius (266 Meter). Am 29. Januar und 2. Februar beraten der Stadtentwicklungsausschuss sowie die Bezirksvertretungen Innenstadt und Ehrenfeld über die Vorgaben für den noch zu entwickelnden Bebauungsplan.

Bis der Plan fertig ist und der Bau beginnt, dauert es also noch etwas: 2031 soll das Haus laut der Internetseite von Art-Invest stehen. Stefan Harwardt von Art-Invest sagte auf die Frage, ob das Unternehmen zu dem geplanten Hochhaus steht: „Wir fokussieren uns darauf, den planungsrechtlichen Vorgang abzuschließen.“

Wie berichtet, baut Art-Invest mit Osmab auch Kölns größtes Gewerbegebiet: In Mülheim entsteht das sogenannte I/D Cologne, einst waren 7000 Arbeitsplätze angedacht.

Von den bisherigen Gebäuden sind laut Art-Invest und Osmab hundert Prozent vermietet, doch für zwei der verbliebenen Baufelder erwägen die Investoren eine andere Nutzung. Einen Zusammenhang mit der abflauenden Nachfrage auf dem Büroimmobilienmarkt bestätigen die Firmen nicht. Die sogenannte Leerstandsquote in Köln beträgt 5,5 Prozent, vor fünf Jahren lag sie unter drei Prozent.

Besondere Beziehung zu Hochhäusern

Neue Wolkenkratzer haben es angesichts des Doms als Unesco-Welterbe nicht immer leicht. Die Verwaltung schreibt: „Nichts steht so sehr für die Identität Kölns wie der Dom. Inmitten der historischen Innenstadt verkörpert er mit seiner Höhe von 157 Metern das baukulturelle Erbe der Stadt und ist zugleich Gesicht und Wahrzeichen.“ Vor allem die Sichtachsen auf den Dom sind wichtig.

Zwischen 2004 und 2006 gefährdeten Hochhaus-Pläne in Deutz den Welterbestatus des Doms, er landete zwischenzeitlich auf der roten Liste. Dombaumeister Peter Füssenich sagte gegenüber dem „Kölner Stadt-Anzeiger“: „Ich glaube, allen ist bewusst, dass sich das nicht nochmal wiederholen sollte.“

Füssenich betonte, dass nicht der Dom die Ursache für das Aus der beiden Hochhäuser von DEVK und Flossbach von Storch ist, im Gegenteil: „Das waren sehr, sehr vorbildlich geführte Verfahren, die Blaupausen sein könnten für weitere Entwicklungen von Hochhäusern.“ Bei beiden geplanten Hochhäusern hatte die Prüfung ergeben, dass der Welterbestatus durch ihren angedachten Bau nicht gefährdet ist.

Ein weiterer neuer Büroturm soll beim Umbau des Shoppingcenters Köln-Arcaden entstehen. Eigentümer ist Union Investment, das Unternehmen will ein sogenanntes gemischtes Quartier bauen, ein Teil davon ist ein neuer 52-Meter-Büroturm, der vor Ort durchaus umstritten war und ist. Laut eines Sprechers bleibt es dabei: „Der Büroturm in Erweiterung der Köln-Arcaden ist unverändert Bestandteil unserer Planungen.“

Ähnliches ist von Peek & Cloppenburg zu hören, das Unternehmen wollte neben das sogenannte Weltstadthaus auf der Schildergasse ein neues Hochhaus von 70 Metern bauen, unter anderem mit Büros. Doch der Entwurf für den Anbau mit 70 Metern Höhe war schon früh verworfen worden, weil er baurechtlich keine Chance hatte. Danach wurde vom Bauherrn ein 48 Meter hohes Haus vorgeschlagen.

Riesiger Anbau

Nachbar für das Kölner Weltstadthaus wird „nur“ noch 38,50 Meter hoch

Von

Christiane Vielhaber

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Letztlich beschloss der Stadtentwicklungsausschuss des Stadtrates eine neue Variante mit 38,5 Metern. Auf dieser Grundlage können jetzt die Planungen weitergehen. Und laut einer Sprecherin hält das Unternehmen an den – wenn auch deutlich niedrigeren Plänen – fest. „Wir verfolgen die Pläne weiter“, sagte sie.

Das Kölner Höhenkonzept

Das neue Höhenentwicklungskonzept war nötig geworden, weil es eben keine festen Regeln außerhalb der Innenstadt gab und es deshalb immer wieder zu Streit kam, unter anderem zwischen Investoren und der Politik. Beispielsweise drohte die DEVK mit dem Wegzug aus Köln, wenn die Verwaltung nicht schneller arbeite.

Das neue Konzept sieht unter bestimmten Bedingungen neue Hochhäuser bis zu einer Maximalhöhe von 148 Metern vor. Es gilt für das Stadtgebiet bis zum Äußeren Grüngürtel. Vorher lag nur ein Höhenkonzept für die Innenstadt vor, die Maximalhöhe betrug 22,5 Meter.

Die Stadt Köln will neue Hochhäuser vor allem in der sogenannten Inneren Stadt sehen. Sie reicht vom Inneren Grüngürtel bis an den Äußeren Grüngürtel. Wann immer in diesem Bereich der Bau von Gebäuden ab 40 Metern Höhe – oder 30 Prozent höher als die Umgebungsbebauung – geplant wird, soll das Konzept helfen, Projekte zu bewerten und zu steuern.

Zuvor hatte der frühere Frankfurter Planungsdezernent Martin Wentz das Fehlen eines Höhenkonzepts im Interview mit dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ kritisiert, weil es laut seiner Aussage die Stadt „erpressbar“ mache.