Der Zinsknick ist passé. Häuser und Wohnungen sind wieder gefragt – auch als Kapitalanlage.
MarktanalyseImmobilienpreise in Leverkusen und Rhein-Berg kennen nur eine Richtung
Von Thomas Käding
4 min
Neubau ist wieder attraktiv. Hier eine Baustelle am Freudenthaler Weg
Copyright: Ralf Krieger
Man ahnte es: In Leverkusen wird auch nicht mehr gebaut als in Köln oder Bonn. Das zeigt der jüngste Marktbericht der Kreissparkasse Köln. Auch das ist ein Grund für in der Tendenz steigende Preise. Aber während es bei Wohnimmobilien durchaus ein Auf und Ab in den Jahren seit 2020, kennen Mieter nur eine Richtung: stetig nach oben.
Zuletzt seien die Preise für Kaufimmobilien in der Region Köln/Bonn gestiegen. Bestandswohnungen wurden um 2,6 Prozentpunkte teurer, Eigenheime sogar um vier. „Wir spüren weiterhin eine stetige Zunahme der Nachfrage, die im Jahr 2025 wieder auf dem Niveau von Anfang 2022 lag“, sagt Marco Persicke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien. Eine Immobilie zu kaufen sei wieder attraktiver geworden, das führe zu steigenden Preisen.
Kleiner Preisknick nur in Bonn
Allerdings verläuft die Entwicklung unterschiedlich. So seien bei Bestandseigentumswohnungen im Rheinisch-Bergischen Kreis und in Bonn höhere Steigerungsraten zu verzeichnen (plus 4,5 Prozent) als in Köln (plus 1,5 Prozent). Bonn sei die Ausnahme von der Regel in der Region. Dort seien die Preise im vorigen Jahr um 0,8 Prozent zurückgegangen.
Die Mieten dagegen stiegen stark, hat die Sparkasse ermittelt: Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten für eine Bestandswohnung seien binnen eines Jahres um 4,7 Prozent gestiegen. Über dem Schnitt hätten die Mietsteigerungen im Oberbergischen Kreis und in Bonn gelegen: plus fünf Prozent. Der Rheinisch-Bergische Kreis weise mit plus drei Prozent die geringste Dynamik auf.
Ein Ende der steigenden Immobilienpreise sei mit Blick auf die Ausgangslage nicht absehbar. „Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen im Rheinland sind weiterhin sehr stabil und geben dem Markt Aufwind“, sagt Matthias Wirtz, der den Forschungs- und den Kommunikationsbereich der Kreissparkasse leitet. „Allerdings machten sich das fehlende Wirtschaftswachstum, die geopolitischen Unsicherheiten und das vergleichsweise hohe Zinsniveau negativ bemerkbar. Hinzu kämen die demografischen Herausforderungen wie der Mangel an altersgerechten Wohnungen, sowie die notwendige energetische Transformation des Immobilienbestands.“
Gute Dämmung erhöht den Preis enorm
In den Markt für Neubauimmobilien sei zuletzt wieder Leben gekommen, haben die Experten der KSK festgestellt. „Energetischen Themen kommt eine immer größere Relevanz zu. Daher sind Neubauten trotz des höheren Preisniveaus im Vergleich zum oft sanierungsbedürftigen Bestand attraktiv für Käuferinnen und Käufer. Rückenwind erfährt das Neubausegment zudem durch Fördermöglichkeiten wie zinsgünstige Darlehen“, hebt Kai Hansen, ebenfalls Geschäftsführer der KSK-Immobilien, hervor.
Was angesichts des sich gerade wieder entfaltenden Energiepreisschocks zählt, ist die Isolierung von Gebäuden. Bei der Kreissparkasse hat man ein Haus der Energieeffizienzklasse D als Bezugsgröße genommen und von dort aus die Preisunterschiede ermittelt. Sie sind frappant: Ein Haus, das die beste Effizienzklasse A oder A+ erreicht, ist 30 Prozent teurer als eines der mittleren Effizienzklasse. Die Klasse B bringt immer noch ein Plus von 18 Prozent.
Bei schlecht gedämmten Häusern gibt es inzwischen erhebliche Preisabschläge: Ein Haus der Effizienzklasse G liegt im Durchschnitt um 16 Prozent unter dem mittleren Preis und ein Haus der schlechtesten Klasse H sogar um 25 Prozent..
Rheinisch-Bergischer Kreis auf Platz zwei
Bei Neubau-Eigentumswohnungen sind die Preisunterschiede sehr groß. Im Rheinisch-Bergischen Kreis liegen sie bei durchschnittlich 5535 Euro pro Quadratmeter, hat die Kreissparkasse errechnet. In Köln werden im Durchschnitt 6916 Euro bezahlt. Der Oberbergische Kreis liegt regional an letzter Stelle mit 3805 Euro für den Quadratmeter.
Im Bestand gab es je nach Haustyp seit 2020 sehr unterschiedliche Entwicklungen. Betrachtet man die gesamte Region, gab es bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften die größten Preisausschläge. Anfang 2022 waren sie sehr teuer, verglichen mit Anfang 2020, waren die Preise um mehr als 25 Prozentpunkte gestiegen. Bei Eigentumswohnungen waren es sogar fast 30 Punkte.
Danach folgte vor allem bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften ein regelrechter Absturz: Anfang 2024 waren sie kaum noch teurer als vier Jahre zuvor. Bei den Eigentumswohnungen gab es im selben Zeitraum einen Preisrückgang um rund 15 Punkte. Anfang 2025 hatten sich die Preise wieder erholt, und zuletzt ging es vor allem bei den Häusern wieder deutlich nach oben. In der Region um Köln liegen die Preise jetzt wieder um 15 Punkte über dem Niveau von 2020. Eigentumswohnungen sind ebenfalls wieder teurer geworden, kosteten zuletzt ungefähr 25 Prozentpunkte mehr als 2020. Allerdings deutet die Tendenz gerade leicht nach unten. Was am Trend nichts ändern dürfte: Der geht an der Rheinschiene weiter nach oben.