Dämpfer für Kölner BüromarktNach zehn Jahren Wachstum steigt erstmals der Leerstand
Einer der großen Deals 2020: Das Beratungsunternehmen KPMG zieht in die Messecity.
Copyright: Csaba Peter Rakoczy
Köln – Seit weit mehr als zehn Jahren boomt der Immobilienmarkt in Köln. Das gilt nicht nur für das Wohnen, sondern auch für Gewerbeimmobilien. Bei Büro- oder Einzelhandelsflächen in guten Lagen war die Nachfrage meist deutlich größer als das Angebot, Leerstand gab es kaum, die Preise kletterten stetig.
Im vergangenen Jahr aber gab es erstmals einen Dämpfer – die Corona-Pandemie hat auch auf dem Immobilienmarkt in Köln Spuren hinterlassen. Nach Einschätzung der Immobilienexperten von Greif und Contzen brach der Markt um 45 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ein. Von einem Transaktionsvolumen von 3,1 Milliarden Euro ging es runter auf etwa 1,7 Milliarden Euro. „Allerdings war 2019 ein Rekordjahr“, sagt Thorsten Neugebauer, Leiter Investment bei Greif und Contzen.
„Anders als etwa in Berlin, Frankfurt oder Düsseldorf ist auch die sonst übliche Jahresendrallye in Köln entfallen“, ergänzt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate.
Das könnte Sie auch interessieren:
Allerdings sieht kein Experte eine grundsätzliche Trendumkehr. „Bei mehreren großen Immobilien wurden die Transaktionsverfahren vertagt, aber nicht aufgehoben“, sagt Neugebauer. Der erste Lockdown im März habe in einer Zeit gelegen, in der ansonsten die Weichen für das Transaktionsgeschehen gestellt würden. Zu diesem Zeitpunkt sei die Unsicherheit groß gewesen. Viele Investoren zögerten, weil unklar war, ob gewerbliche Mieter zahlungsfähig bleiben werden oder ob es bei Mieten und Verkäufen zu Preisabschlägen kommen wird. Nachdem der Markt im Sommer wieder anzog, wurden Entscheidungen seit Anfang November im Zuge des zweiten Lockdowns erneut verschoben.
Leerstand in Köln steigt
Und so nahm seit 2008 auch erstmals wieder der Leerstand in Köln zu, um insgesamt 60 Prozent. Allerdings ist er mit 297 000 Quadratmetern verfügbarer Bürofläche im bundesweiten Vergleich immer noch auf einem geringen Niveau, so die Experten des Kölner Maklers Larbig und Mortag.
Neues Arbeiten sorgt für Umdenken
Pandemie und Homeoffice bringen viele Unternehmen dazu, ihre Arbeitsweise und Bürostrukturen zu überdenken. Viele Arbeitsmarktexperten sehen schon ein Ende des Mega-Büros in seiner klassischen Form. Dass das Arbeiten nach Corona wieder genauso sein wird wie vor der Pandemie, ist unwahrscheinlich. Umzugswillige Unternehmen hätten deshalb im vergangenen Jahr ihr Raumanforderungsprofil auf Grund der Pandemielage überarbeiten müssen und über die Ausweitung von Homeoffice sowie mobilem Arbeiten nachgedacht, heißt es von Larbig und Mortag.
Das habe die Anmietungsvorhaben im Zeitraum März bis Juni 2020 deutlich gebremst. Auch viele Vermieter mussten auf die geänderten Anforderungen reagieren und sich flexibel zeigen, sowohl bei der Raum- als auch der Vertragsgestaltung.
Einzelhandelsimmobilien unter Druck
Knapp ein Jahr nach Beginn der Corona-Pandemie zeigen sich die wirtschaftlichen Verwerfungen in der Kölner Innenstadt bereits deutlich. In Toplagen wie der Schildergasse oder der Ehrenstraße stehen so viele Ladenlokale leer wie lange nicht. Investoren fürchten Preisabschläge durch Mietausfälle. Unter Druck geraten sind auch Hotel-Immobilien, die im Zuge von Corona ebenfalls in Köln deutlich weniger nachgefragt wurden.
Große Deals
Trotz Krise wurden 2020 in Köln mehrere große Verkäufe abgeschlossen. So wechselten Bürogebäude an der Schanzenstraße für über 90 Millionen Euro von vermögenden Privatinvestoren zur Kölner Fondsgesellschaft Jamestown, die den Gebäudekomplex zusammen mit zwei weiteren institutionellen Investoren aus Deutschland erwarb.
Ein Areal mit Bürogebäuden am Neumarkt 35-37 sowie an der Siegburger Straße 229c ging ebenfalls für geschätzt über 90 Millionen Euro an einen Fonds von Tristan Capital, der in Großbritannien seinen Sitz hat. Für geschätzt über 75 Millionen Euro wechselte das Büro-Neubauprojekt „Ehrenwert“, Grüner Weg/Vogelsanger Straße in Köln-Ehrenfeld, von den Entwicklern Stefan Frey AG und Convalor zur Arminius Group.
Logistik gewinnt
Einer der Gewinner der Pandemie-Entwicklung ist zweifelsohne die Logistik. Für das rasante Wachstum des Online-Handels braucht es mehr Flächen. Mit etwa 120 Millionen Euro erreichten die Investments laut Greif und Contzen aufgrund mehrerer Verkäufe in allen Größenordnungen 2020 ein respektables Ergebnis.
Positiver Ausblick
Grundsätzlich ist der Ausblick für 2021 bei allen Experten positiv. „Wir blicken zuversichtlich auf das neue Jahr und erwarten auch wieder ein etwas höheres Investmentvolumen bei Gewerbeimmobilien“, sagt Thorsten Neugebauer von Greif und Contzen. Die Unternehmen würden informierter in die Anmietung einsteigen mit Blick auf Homeoffice, schreibt Larbig und Mortag. Nach Einschätzung von Jens Hoppe von BNP Paribas, sei der Kölner Markt trotz aller Widrigkeiten durchaus krisenresistent: „Ein Abflauen der Nachfrage ist nicht zu beobachten.“