Vor allem drei Kommunen im Rhein-Erft-Kreis schneiden bei der Analyse gut ab.
Analyse im UmlandFür wen sich das Pendeln nach Köln besonders lohnt – und wer besser umzieht
Von Eliana Berger
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Wohnungen am Ortsrand von Sinnersdorf, Pulheim. Für Pendler in Pulheim kann sich das Pendeln lange lohnen. (Symbolbild)
Copyright: Matthias Heinekamp
Viele Berufstätige, die eine Eigentumswohnung erwerben möchten, stehen irgendwann einmal vor dem Dilemma: Kaufen sie die Wohnung an ihrem Arbeitsort in der Stadt, in diesem Fall Köln – oder ziehen sie ins deutlich günstigere Umland, auch wenn sie dann pendeln müssen?
Relativ eindeutig lässt sich dabei immerhin die Frage bedeuten, was sich finanziell lohnt – und für wie lange. Im Auftrag der Postbank hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) errechnet, wie lange es dauert, bis die Kosten fürs Pendeln (Treibstoff oder ÖPNV-Ticket) den Kaufpreisvorteil auf dem Land aufgezehrt haben. Dabei spielen auch Faktoren wie Homeoffice und eine verkehrsgünstige Lage eine entscheidende Rolle. Die Ergebnisse im Überblick.
Was sind die Grundannahmen der Untersuchung?
In Köln lag der durchschnittliche Preis für eine Wohnung 2022 laut Zahlen des Beratungsinstituts Empirica bei 5119 Euro pro Quadratmeter. Wie die Expertinnen und Experten schreiben, mussten Käuferinnen und Käufer in Köln damit mindestens 1800 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als für Immobilien im Umland. Selbst Bonner Wohnungen waren durchschnittlich 1087 Euro günstiger.
Die Pendelkosten beziffert das HWWI auf 0,45 Euro pro Kilometer, ab 21 Kilometern nur noch auf 0,43 Euro. Bei der Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,13 beziehungsweise 0,12 Euro ab Kilometer 21 gerechnet. Bedingt durch das 49-Euro-Ticket werden die maximalen jährlichen ÖPNV-Kosten jedoch auf 588 Euro gedeckelt.
Wo ergeben sich die größten Preisvorteile?
Wird jeweils mit einer 70-Quadratmeter-Wohnung gerechnet sowie davon ausgegangen, dass die Pendlerinnen und Pendler zwei Tage die Woche im Homeoffice arbeiten können, ergeben sich teils jahrzehntelange Preisvorteile durch das Pendeln. Mit Abstand am größten ist er im Regionsvergleich in Hürth: Dort dauert es 88,6 Jahre, bis die Kosten für den ÖPNV den Preisvorteil beim Kauf der günstigeren Wohnung aufgezehrt haben. Beim Pendeln mit dem eigenen Pkw profitieren die Berufstätigen immerhin noch 43,9 Jahre.
Auch das Pendeln aus Brühl lohnt sich auffällig lange – nämlich 66,1 Jahre für Bahn- und 29,2 Jahre für Autofahrer. Auf dem dritten Rang folgt Pulheim mit 62,7 beziehungsweise 33,1 Jahren. Auffällig ist, dass alle drei Kommunen im Rhein-Erft-Kreis liegen. Doch auch Leverkusen ist laut der Untersuchung der Postbank ein guter Standort für Pendler. Hier dauert es 60,2 oder 34,8 Jahre, bis die Kosten fürs Pendeln die Ersparnis beim Wohnungskauf ausgeglichen haben. Das HWWI argumentiert, dass die erhöhten Pendelkosten mindestens 25 Jahre lang durch die Kaufpreisersparnisse gedeckt sein sollten. „Dies entspricht in etwa der restlichen Lebensarbeitszeit eines Immobilienkäufers, der in Deutschland im Durchschnitt 40 Jahre alt ist.“
Weniger geeignete Pendel-Standorte sind in dieser Rechnung zum Beispiel Kaarst (24,4 oder 15,6 Jahre), Mettmann (21,9 oder 15,5 Jahre) und das Schlusslicht Wermelskirchen (14,7 oder 16,5 Jahre).
Welche weiteren Einflussfaktoren sollten beachtet werden?
Das HWWI weist darauf hin, dass Wohnungen in verkehrsgünstigen Lagen im Umland häufig spürbar teurer sind als der Durchschnitt. Außerdem haben längst nicht alle Beschäftigten die Möglichkeit, auch im Homeoffice zu arbeiten. Wird die Rechnung aber um einen zwanzigprozentigen Preisaufschlag für die Umlandwohnung ergänzt und die möglichen Homeoffice-Tage abgezogen, ergibt sich wieder ein anderes Bild: In diesem Fall sind es die Leverkusener Pendler, die am längsten von der Kaufpreisersparnis profitieren – das aber deutlich weniger lange: nämlich 38,7 Jahre, wenn sie den ÖPNV nutzen, und 20,6 Jahre, wenn sie mit dem eigenen PKW zur Arbeit fahren.
Hürth folgt unter diesen Umständen auf Platz zwei mit 34,6 beziehungsweise 16,9 Jahren. Brühl und Pulheim liegen auf den Plätzen drei und vier, auf dem fünften Rang folgt Dormagen. Diese fünf Städte und Kommunen sind auch die einzigen, in denen die Pendelkosten wie vom HWWI empfohlen mindestens 25 Jahre durch die Kaufpreisersparnis gedeckt sind – und das auch nur, wenn der ÖPNV genutzt wird.