Etwa 560.000 Wohnungen gibt es in Köln und 45.000 davon gehören der GAG Immobilien. Rund 7000 GAG-Mieter haben zuletzt eine deutliche Mieterhöhung erhalten.

Im Gespräch mit „ekonomy mit K“, dem Wirtschafts-Podcast des „Kölner Stadt-Anzeiger“, verteidigen die GAG-Vorständinnen Kathrin Möller und Anne Keilholz die Entscheidung gegen Kritik. Im Stadtrat waren Forderungen laut geworden, den Schritt angesichts gestiegener Energiepreise zu überdenken. Für Mieterinnen und Mieter geht es um einen Aufschlag von durchaus einem Euro und mehr pro Quadratmeter im Monat.

Hören Sie hier das komplette Gespräch mit Kathrin Möller und Anne Keilholz

„Auf diese politischen Forderungen reagieren wir gar nicht“, sagt Kathrin Möller im Gespräch. Allerdings bemühe man sich, mit Mietern eine Lösung zu finden, die „diese Miete nicht tragen können“. Die Belastungen für das Unternehmen seien aber durch Zinserhöhungen, Energiepreise und gestiegene Instandhaltungskosten gewachsen. Und da müsse „jeder vernünftige Unternehmer“ schauen, wie er die Einnahmenseite steigern könne, sagt Möller.

Die GAG-Vorständinnen hatten daher beschlossen, sich bei sogenannten frei finanzierten Wohnungen ab sofort am oberen Rand der Mietspiegel-Preise zu orientieren statt bislang an den Mittelwerten.

Beispiel im Kölner Mietspiegel: Für Wohnungen um 80 Quadratmeter, Baujahr 1961 bis 1975, mit besonderer Ausstattung (wie großem Balkon) in mittlerer Wohnlage liegt der Mietpreis laut Mietspiegel zwischen 6,90 und 9,30 Euro je Quadratmeter. Wenn sich die GAG bislang am Mittelwert von 8,10 Euro für die Miete orientiert hatte, sind es jetzt eher die 9,30 Euro je Quadratmeter.

GAG sieht keinen Lichtblick bei Mietpreisentwicklung in Köln

Auch Kölnern, die nicht Mieter der GAG sind, machen die beiden Managerinnen wenig Hoffnung, dass es eine Erholung bei der Entwicklung der Mieten geben könnte. „Die Grenze ist allein, was sich die Menschen leisten können“, sagt Keilholz. „Und irgendjemand mietet Wohnungen zu diesen Preisen.“

Die durchschnittlichen Mieten lagen 2021 in Köln bei 12,80 Euro pro Quadratmeter über alle Wohnungen laut Statistischem Jahrbuch der Stadt. Dass weitere Preissteigerungen zu erwarten seien, hänge mit der Zinsentwicklung zusammen, erklärt Keilholz. Denn dadurch würde der Kauf von Wohnungen teurer und mehr Menschen seien gezwungen, zur Miete zu wohnen. Der steigende Wettbewerb um Wohnungen führe dann zu einem höheren Mietniveau.

Die Statistik zeigt, dass die Mietpreisentwicklung die Umzugszahlen in der Stadt in den vergangenen Jahren drastisch hat schrumpfen lassen. Wer in einer günstigen Wohnung wohnt, wechselt sie nicht. Und wer mehr Platz braucht, verlässt die Stadt: Menschen im Alter zwischen 30 und 45 Jahren zieht es in die benachbarten Kreise Rhein-Erft, Rhein-Berg und Rhein-Sieg – und zwar in deutlich höherer Zahl als es Menschen dieses Alters in die Stadt zieht. Der Saldo lag zuletzt bei etwa 7500 Personen im Jahr.

Beim geförderten Wohnungsbau gilt eine maximale Mietsteigerung von 1,5 Prozent im Jahr. Die GAG hat etwa 35.000 sogenannter Sozialwohnungen im Bestand, die Menschen mit niedrigem Einkommen und einem Wohnberechtigungsschein mieten können. Jedes Jahr baut die GAG etwa 600 neue Wohnungen und modernisiert deutlich mehr als hundert in ihrem Bestand.

Dennoch ist die Zahl der Sozialwohnungen in der Stadt deutlich rückläufig, denn es verlieren viel mehr Wohnungen den Status als ihn neu bekommen. Grund: Die Mietbindung für geförderte Wohnungen läuft nach 25 bis 30 Jahren aus. Die Mieten sind dann frei verhandelbar, sie können nicht mehr nur an Menschen mit Berechtigungsschein vermietet werden.

Augenrollen beim Gedanken an Brachflächen in Köln-Mülheim

Wie sich die Situation ändern könne? „Es ist ein Mantra, das ich immer vor mir her trage“, sagt Vorständin Möller. „Gebt uns Grundstücke!“ Im Wettstreit mit privaten Investoren um Bauflächen könne die GAG nicht mithalten. In Köln-Mülheim sind große Grundstückflächen an private Bauherren verkauft, doch auf vielen Flächen wird seit Jahren nichts gebaut. Darauf angesprochen rollt Möller die Augen: „Das [Augenrollen] tue ich auch, wenn ich da vorbeikomme.“

Denn die GAG habe mit den Investoren Gespräche geführt, die laut Stadt vorgeschriebenen 30 Prozent geförderten Wohnungen („kooperatives Baulandmodell“) in deren Auftrag zu bauen. Doch die vorgeschlagenen Preise seien viel zu niedrig gewesen. „Im Ergebnis passiert erst mal gar nichts.“ Aktuell gebe es auch keine Gespräche mehr dazu.

Sanierungsfortschritt in Chorweiler, kein Interesse an Meschenich

In Chorweiler laufen derweil die vom Land unterstützen Sanierungsarbeiten an mehr als 1000 Wohnungen, die die GAG im Jahr 2016 aus der Insolvenzmasse eines Unternehmens gekauft hatte. Auch die Baupreissteigerungen von 17 Prozent allein im vergangenen Jahr hätten keinen negativen Einfluss, da die Preise mit den Baufirmen festgeschrieben worden seien. „Wir sind guter Dinge, dass wir 2026 fertig sind.“

Den in der Politik geäußerten Wunsch, ein ähnliches Kauf- und Sanierungsprojekt auch am Kölnberg in Köln-Meschenich zu starten, lehnt GAG-Vorständin Möller rundweg ab. „Den Kölnberg werden wir ganz sicher nicht kaufen“, sagt sie. Denn zum einen habe die GAG in der Nachbarschaft – anders als in Chorweiler – keine eigenen Wohnungen, auf die eine Sanierung positiv wirken würde. Zum anderen seien die sozialen Verhältnisse in den Wohnblocks im Süden Kölns weitaus schärfer als im Kölner Norden. Und angesichts von Baukostenentwicklung und gestiegen Zinsen sei man sowieso „gar nicht dazu in der Lage“. 

Klimaneutralität nicht bis 2035 zu erreichen

Lieber investieren Keilholz und Möller in Sanierungen bisheriger Wohnungen und dabei vor allem die energetische Sanierung. Bereits 3,7 Megawatt an Solaranlagen sind auf Dächern installiert, mehr Häuser sollen an Fernwärme angeschlossen werden. Diese solle nach Plänen der Rhein-Energie bis 2035 klimaneutral erzeugt werden.

Die Stadt hat das Ziel der Klimaneutralität bis 2035 vorgegeben. Wenn damit für die GAG gemeint sei, alle 45.000 Wohnungen bis dahin klimaneutral zu haben: „Selbst wenn wir uns sehr bemühen – und wir bemühen uns – das werden wir nicht schaffen“, sagt Keilholz.

Fakten zur GAG

Im Jahr 2021 hat der GAG-Konzern 364 Millionen Euro Umsatz erzielt und 40 Millionen Euro Gewinn nach Steuern gemacht. Ein Teil davon floss wie immer als Dividende an die Stadt, die mit 88 Prozent Hauptaktionärin der GAG ist.

Die GAG ist vor 110 Jahren mit dem Auftrag gegründet worden, erschwinglichen Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen zu schaffen. Große Bestände der GAG stammen aus den 1920er-Jahren und sind modernisiert, etwa in Köln-Vingst. Sukzessive erneuert das Unternehmen auch Gebäude aus den 1970er- und 1980er-Jahren.

Teilweise kann das Abriss und anschließenden Neubau bedeuten. In der Zwischenzeit kommen Mieter in anderen Unterkünften unter.