Gesa Crockford hat schlechte Laune, wenn sie über die Wohnungsbaupolitik in Deutschland spricht. Die Geschäftsführerin der Immobilienplattform Immoscout24 findet deutliche Worte, als sie am Mittwoch die aktuellste Ausgabe ihres Wohnbarometers vorstellte: Es müsse endlich etwas passieren, die neue Regierung müsse nun endlich liefern oder zumindest etwas anstoßen, damit wir irgendwann mit einer Besserung im Wohnungsmarkt rechnen können.

Die Probleme sind bekannt. Es wird zu wenig gebaut, in Städten wie Köln fehlt es an Wohnraum - vor allem an bezahlbarem Wohnraum. Wie stark der Markt unter Druck steht, zeigen die Daten des Immobilienportals jedes Quartal. Die Menschen wollen kaufen, die Nachfrage sei deutlich höher als vor einem Jahr, heißt es in der aktuellen Ausgabe. Acht Prozent mehr Suchanfragen als vor einem Jahr hat Immoscout in den acht größten Metropolen gemessen. Doch dort lässt sich kaum etwas Bezahlbares finden, deshalb weichen immer mehr Käufer ins Umland aus. Allein in den kreisfreien Städten hat sich die Nachfrage in den vergangenen Monaten um 13 Prozent erhöht. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zur aktuellen Lage.

Was suchen die Menschen in Köln?

Kurz gesagt: Wohnraum, der zu ihrer Lebenssituation und zu ihrem Budget passt. Die lange Antwort ist deutlich komplexer. „Köln boomt“, sagt Crockford. „Die Nachfrage ist hoch, die Stadt ist einer der dynamischsten Standorte in Deutschland.“ Nicht nur junge Menschen zieht es vermehrt nach Köln, auch als Wirtschaftsstandort werde Köln attraktiver. „Unter den acht größten Metropolen waren die Wohnkosten in Köln bislang auf vergleichsweise geringem Niveau. Die Stadt profitiert davon, dass es hier noch günstiger ist als in München oder Hamburg und gleichzeitig das Gesamtumfeld attraktiv ist“, sagt die Immoscout-Geschäftsführerin.  

Wie im Rest Deutschlands zeigt sich auch in Köln der Wunsch nach einem Eigenheim. „Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist doppelt so hoch wie die nach Eigentumswohnungen“, sagt Crockford. Rund 22,3 Milliarden Euro stecken aktuell in privaten Wohnungsbaukrediten, zeigen Zahlen der Bundesbank vom Juli. Das sind 14 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Da Baufinanzierungen für viele Menschen allerdings unerschwinglich sind, werden auch Mietwohnungen immer stärker nachgefragt und der Druck am Markt steigt. In den acht größten deutschen Städten hat sich die Nachfrage seit 2022 fast verdoppelt, entsprechend rasant sind die Preise gestiegen.

Wie entwickeln sich die Kaufpreise?

Im Moment tut sich wenig, die Preise bleiben mehr oder weniger stabil – zumindest auf bundesweite Sicht. Die Kaufpreise für Bestandswohnungen in Deutschland sind im dritten Quartal 2025 marginal um 0,2 Prozent gestiegen, in Köln sind sie mit 1,0 Prozent deutlich stärker nach oben gegangen. Ein Quadratmeter kostet hier aktuell 4277 Euro. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Neubauwohnungen: Die Preise sind hier bundesweit im Quartalsvergleich um 0,5 Prozent gestiegen, Köln lag mit einem Plus von 1,1 Prozent auf 6245 Euro deutlich darüber – getrieben durch hohe Grundstückspreise und steigende Baukosten. Vor einem Jahr waren Eigentumswohnungen in Köln pro Quadratmeter noch deutlich günstiger: um rund 103 Euro im Bestand, beziehungsweise um 281 Euro im Neubau. 

Am stärksten sind die Preise für Eigenheime in Köln nach oben gegangen, was die hohe Nachfrage in dieser Kategorie widerspiegelt. Häuser sind hier zwar nur fast halb so teuer wie in München, aber der Preisanstieg in Köln ist immens. Plus 5,3 Prozent stehen im Jahresvergleich zu Buche, ein Quadratmeter Haus kostet 4535 Euro. Wer einen Neubau kaufen will, muss mit 6435 Euro pro Quadratmeter rechnen, ein Plus von 5,1 Prozent. 

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Crockford rät: Wer kaufen will, sollte nicht mehr lange warten. „Wir glauben, dass die Preise in den kommenden sechs Monaten wieder steigen, denn die Nachfrage ist groß.“ Je mehr Immobilien vom Markt verschwinden, desto geringer das Angebot und desto höher die Preise. „Aktuell gibt es noch viele Kaufobjekte.“

Lohnt es sich, ins Umland zu ziehen?

Im Kölner Umland sind die Wohnkosten zwar deutlich niedriger, aber häufig lässt sich nur auf dem Papier Geld sparen. Die Investition ist nur unter gewissen Voraussetzungen ein guter Deal. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut ermittelt im Auftrag der Postbank jedes Jahr, ob und wie lange es sich rechnet, wenn man im Umland lebt, aber nach Köln zur Arbeit pendelt. Wer eine 70 Quadratmeter große Wohnung im Umland kauft und mit dem Auto zur Arbeit fährt, zahlt unterm Strich drauf – außer, derjenige hat nur noch wenige Jahre bis zur Rente. Bei 120-Quadratmeter-Wohnungen lohnt sich das Investment hingegen deutlich, ebenso dann, wenn man einen Teil seiner Arbeitszeit im Homeoffice verbringt.

Pendler aus Leverkusen, die eine 70 Quadratmeter große Wohnung kaufen, profitieren am längsten vom Preisvorteil: Wer den Arbeitsweg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegt, hat den Kaufpreisvorteil gegenüber Köln erst nach 37,2 Jahren aufgebraucht, zeigt die Rechnung der Postbank. Wer mit dem Auto fährt, hat immerhin noch 19,9 Jahre ein Plus gemacht – erst ab Jahr 20 würde sich die Investition nicht mehr rechnen. Das heißt im Umkehrschluss aber auch: Wer mit 35 Jahren eine Eigentumswohnung in Leverkusen kauft, aber bis zur Rente jeden Tag mit dem Auto in die Kölner Innenstadt fährt, macht ein Minusgeschäft.

Wie sieht es auf dem Kölner Mietmarkt aus?

Wohnungen, die maximal zwei Jahre alt sind, waren schon immer teurer als Bestandsimmobilien. Doch der Preisanstieg in Köln ist bemerkenswert. Hier kostet ein Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt 17,82 Euro - das sind 2,9 Prozent mehr als im zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich liegt das Plus sogar bei 8,5 Prozent; so stark war der Anstieg in keiner anderen Großstadt. Seit 2018 haben sich die Quadratmeter-Mietpreise in Kölner Neubauwohnungen rasant nach oben entwickelt, damals wurden noch rund zehn Euro pro Quadratmeter fällig. Inzwischen liegt das Preisniveau in Köln so hoch wie in Hamburg. Eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung kostet aktuell 1247 Euro kalt.

Wer eine Bestandswohnung mietet, zahlt aktuell 12,86 Euro pro Quadratmeter. Auch hier sind die Preise in Köln mit 1,1 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal deutlich stärker gestiegen als in vielen anderen deutschen Großstädten. Auf Jahressicht liegt das Plus bei 5,7 Prozent, und auch hier gilt: Der Anstieg ist deutschlandweit am höchsten. Eine 70 Quadratmeter große Wohnung kostet laut Immoscout im Schnitt 900 Euro kalt.

Crockford fordert, dass die Politik mehr Kaufanreize schaffen sollte, die Eigentum erschwinglicher machen und so auch der Mietmarkt entlastet wird. Dass die Grunderwerbssteuer gesenkt werden könnte, die in NRW mit 6,5 Prozent immerhin die höchste in Deutschland ist, hält sie für unwahrscheinlich. Aber: „Abschreibungen für selbstgenutztes Eigentum lassen sich schneller umsetzen.“ Während Vermieter ihre Immobilie steuerlich geltend machen können, sollten Selbstnutzer das auch tun können. „Es braucht nun die richtigen, politischen Anreize zum Erwerb von Wohneigentum“, sagt Crockford.