Die Bundesregierung fördert ab Juli die Umwandlung von leer stehenden Gewerbeimmobilien in Wohnraum. Antworten auf die Frage, welches Potenzial „Gewerbe zu Wohnen“ für Köln birgt.
Neues BundesprogrammLöst die Umwandlung von leeren Büros Kölns Wohnungsnot?
Von Julia Hahn-Klose
4 min
Auch am Hohenstaufenring sind Wohnungen in ehemaligen Büroräumen entstanden. (Archivbild von 2024)
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Ein neues Bundesprogramm fördert die Umwandlung leer stehender Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum. An dem mangelt es der wachsenden Metropole Köln – ist die Förderung „Gewerbe zu Wohnen“ eine Chance, mehr Wohnungen zu bekommen?
Was genau fördert das neue Programm?
Mit „Gewerbe zu Wohnen“ will Bauministerin Verena Hubertz (SPD) ab Juli 2026 die Umwandlung leer stehender Büro- und Gewerbeimmobilien in Wohnungen fördern. Für das laufende Jahr sind dafür 300 Millionen Euro vorgesehen. Pro neu geschaffener Wohneinheit können Fördermittel von bis zu 30.000 Euro fließen, maximal 300.000 Euro je Unternehmen. Ziele sind neue Wohnungen, eine klimafreundliche Modernisierung von Gebäuden und weniger Leerstand.
Wieso gibt es das Programm?
Immobilienspezialisten gehen davon aus, dass in deutschen Städten Tausende Wohnungen durch die Umwandlung von Gewerbeflächen entstehen könnten. Für das Jahr 2024 prognostizierte das Ifo-Institut ein theoretisches Potenzial von bis zu 60.000 Wohnungen in Metropolen. Kalkulationen ebenfalls aus 2024 des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) legen nahe, dass in brachliegenden Büroarealen der sieben größten deutschen Städte etwa 11.000 Wohneinheiten entstehen könnten.
Wie viel Büroflächen stehen in Köln leer?
Laut neuer Zahlen der städtischen Wirtschaftsförderung Köln-Business standen 2025 Büroflächen von insgesamt 451.714 Quadratmetern leer. Das sind 5,43 Prozent des Kölner Marktes, der laut diesem Marktbericht insgesamt 8,3 Millionen Quadratmeter umfasst. Köln-Business mittelte Daten aus Berichten mehrerer größerer Maklerhäuser, darunter Angermann NRW, BNP Paribas Real Estate und Greif und Contzen. Der Leerstand nimmt seit vier Jahren weiter zu, 2022 lag die Quote noch bei drei Prozent.
Leerstandsentwicklung im Büromarkt Köln 2025. Marktanalyse der Wirtschaftsförderung Köln-Business beruht auf gemittelten Daten von Angermann NRW, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, Greif & Contzen, JLL, Larbig & Mortag, Savills. Quelle: Köln-Business, Grafik: klxm.de
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Seit 2022 waren am Kölner Büromarkt zahlreiche Projekte ins Stocken geraten. Gestiegene Zinsen verteuerten die Finanzierung, zugleich wurde es für Entwickler schwieriger, frühzeitig große Hauptmieter für neue Flächen zu gewinnen. Für 2026 rechnen die Maklerhäuser nun mit einer allmählichen Stabilisierung des Marktes.
Ist der Leerstand zu hoch für eine Stadt wie Köln?
Die Stadt verneint. „Köln ist kein Standort mit Büroüberhang, sondern steht auch beim Bedarf an Gewerbeflächen unter Druck“, teilte ein Sprecher der Verwaltung mit. Auch in der Analyse der Wirtschaftsförderung zeigt der Vergleich mit Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, dass Köln nicht schlecht dasteht. Die Leerstandsquote liegt demnach deutlich unter dem Mittel der genannten Top-Fünf-Büromärkte Deutschlands (neun Prozent 2025). In Köln stark nachgefragt sind Büros im Zentrum, in Randlagen steigt der Leerstand hingegen stärker an.
Ist das Bundesprogramm sinnvoll für Köln?
Die Kölner Stadtverwaltung sieht die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum als einen potenziell wichtigen Baustein an, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, insbesondere dort, wo veraltete oder dauerhaft schwer vermietbare Bürogebäude neue Perspektiven brauchen. Ein Sprecher sagte aber, es müsse „sehr sorgfältig abgewogen werden“: „Ziel muss es sein, eine kluge, standortbezogene Steuerung zu schaffen, die zusätzlichen Wohnraum ermöglicht, ohne die wirtschaftliche Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit von Bürostandorten zu gefährden.“
„Eine Fehlsteuerung kann die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beeinträchtigen, da kein echter Büroüberhang vorhanden ist. Daher wäre bei der Anwendung des Förderprogramms eine gezielte Auswahl, aktive Steuerung und Abwägung im Einzelfall sowie Schutz von zentralen Lagen und hochwertigen Bürostandorten notwendig.“
Was sagen die Wohnungsbauer?
Dass die eigentlichen Hürden anders angegangen werden müssten. Stefan Rappen, Vorsitzender der Wohnungsbauinitiative Köln (WIK), einem Zusammenschluss von Bauträgern, sagt: „Viele Gebäude sind rechtlich und technisch umnutzbar, rechnen sich aber wirtschaftlich nicht.“ Typische Grundrisse mit großer Gebäudetiefe und einem Mittelgang ließen sich nur mit hohem Aufwand in Wohnungen mit guter Belichtung umplanen. Rappen sagt: „Die entstehenden Wohnungen liegen häufig im höherpreisigen Segment, sodass die Umwandlung die Wohnungsnot zwar lindern kann, aber kein Gamechanger für bezahlbares Wohnen ist.“ Wirtschaftlicher sei oft der Abriss und Neubau.
Auch mit der Förderung von 30.000 Euro pro Wohnung komme man in vielen Projekten „nicht wirklich weit“. Rappen sagt, Umbaukosten lägen laut Studien oft im Bereich von etwa 1500 bis 2500 Euro pro Quadratmeter, je nach Zustand und Eingriffstiefe auch darüber. Dazu kommt laut Rappen: „Die Umnutzung von Büroimmobilien ist nicht ganz einfach.“
Welche Schwierigkeiten gibt es?
Die Nutzungsänderung eines Gebäudes muss genehmigt werden, was umfassende Nachweise zu Brand- und Schallschutz, Belichtung und etwa auch Stellplätzen voraussetzt. Rappen sagt: „Wohnnutzung ist in vielen Gewerbe- oder Bürogebieten planungsrechtlich gar nicht oder nur eingeschränkt zulässig.“ Neben oder in einem Gewerbegebiet, in dem es laut ist, dürfen zwar Büros, aber nicht unbedingt Wohnungen stehen. Für eine Umwandlung müssen auch häufig Bebauungspläne geändert werden.
An diesem Punkt könnte der Bauturbo ansetzen: ein neues Bundesgesetz, das seit einem Grundsatzbeschluss des Stadtrates im März auch in Köln angewendet wird (wir berichteten). Es ermöglicht Wohnungsbau ohne eine Änderung des Bebauungsplans, wenn das Vorhaben bestimmte Kriterien erfüllt.
Ist die Förderung sinnvoll?
Christian Oberst, Experte für Wohnungspolitik am arbeitgebernahen Institut für Wirtschaft in Köln, sagt: „Allgemein wird in der Branche meist darauf verwiesen, dass die Umnutzung regulatorisch, technisch und wirtschaftlich schwierig ist, wenn auch nicht unmöglich.“ Diese Hürden könne auch die Förderung nicht beseitigen. „Mit Blick auf die öffentliche Haushaltslage halte ich es für besser, Regeln und Anforderungen zu vereinfachen, die Mehrkosten verursachen – anstatt diese durch Subventionen wieder auszugleichen.“