In Köln zu wohnen, können sich immer mehr Menschen nicht mehr leisten. Die Wohnkrise wird zum Problem für die Demokratie. Ein Gastbeitrag von Sebastian Kurtenbach.
Steigende ImmobilienpreiseDie Wohnkrise und ihre Folgen – wie soll man jemals Kölner werden?
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Kaufen und mieten in Köln wird für viele Menschen zunehmend unbezahlbar.
Copyright: Thilo Schmülgen
Seit vielen Jahren hat sich die Wohnkrise aufgebaut und bestimmt heute zunehmend, wer überhaupt noch in Köln oder anderen Großstädten oder auch nur im Umland leben kann. Das ist sowohl für die Entwicklung von Städten als auch für die Möglichkeit, den eigenen Lebensweg zu gestalten, ein ernsthaftes Problem. Dabei liegen der Wohnkrise mehrere Missverständnisse zugrunde, die ihrer Lösung im Weg stehen. Sie wird zum Beispiel als individuelles Problem interpretiert: Wer sich die Miete nicht leisten kann, muss sich halt woanders was suchen oder sich in anderen Bereichen einschränken, wer nicht genug Kapital hat, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, kann es halt nicht. Aber was ist, wenn das massenhaft passiert?
Dann geht etwas Essenzielles verloren, nämlich das Vertrauen in den demokratischen Staat. Und die Gewissheit, die eigene Biografie gestalten zu können. Nur ein Beispiel dazu: Das Rentensystem geht stillschweigend davon aus, dass man im Alter eine günstige Miete hat oder ein abbezahltes Eigenheim besitzt. Beides wird gerade bei Menschen, die jetzt unter 45 Jahre alt sind, immer seltener der Fall sein, und die Folge ist ein erhöhtes Risiko von Altersarmut, selbst bei gutem Einkommen.
Aus diesem Grund, und das ist ein weiteres Missverständnis, ist die Wohnkrise längst kein soziales Problem mehr, dem man mit sozialpolitischen Maßnahmen beikommen könnte, sondern ein gesellschaftliches, das neue Antworten braucht. Denn es gibt sowohl ein Staats- als auch ein Marktversagen, weswegen zur Lösung der Wohnkrise werden alle Akteure, auch aus der Zivilgesellschaft, benötigt werden.
Die Wohnkrise zu lösen oder zumindest ihre Folgen einzudämmen, bedeutet also mehr als Wohngeld, Sozialwohnungen oder Deregulierung. Das wird vor allem in Köln sehr klar sichtbar. Hier sind die Angebotsmieten 2025 um fünf Prozent auf durchschnittlich 14,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Gleichzeitig ist der Bestand geförderter Mietwohnungen seit 2022 weiter zurückgegangen. Die Wohnkrise beschädigt die alltägliche Erfahrung, dass demokratische Institutionen Probleme erkennen, wirksam handeln und gesellschaftliche Teilhabe sichern können. Um die gesellschaftlichen Folgen der Wohnkrise zu erforschen, haben wir an der FH Münster in den letzten Jahren mehrere Untersuchungen vorgenommen, und Köln steht dabei nahezu stellvertretend für die Probleme in Großstädten.
Unternehmen haben Probleme, Arbeitskräfte zu finden, da sich viele davor scheuen, ihren Wohnort aufzugeben und in eine Stadt zu ziehen, in dem Wohnen so teuer ist
In einer aktuellen NRW-Befragung von 1.000 Menschen gaben 79 Prozent der Mieterinnen und Mieter an, sich um bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Die Befragten aus Köln in der Stichprobe liegen etwa bei diesem Wert. Die Wohnkrise geht dabei auch einher mit politischer Entfremdung. Von den Menschen mit Sorgen um bezahlbares Wohnen fühlen sich 65 Prozent von der Politik im Bundestag nicht angemessen vertreten. 68 Prozent meinen, die demokratischen Parteien zerredeten die Probleme, anstatt sie zu lösen. Unter den übrigen Befragten liegen diese Werte mit 44 beziehungsweise 50 Prozent deutlich niedriger – ein Zusammenhang, der bisher kaum Beachtung findet.
Im Herbst 2025 haben wir eine deutschlandweite Befragung von 1.500 Menschen durchgeführt, und hier gibt es weitere Befunde, die auch für Köln gelten. Gefragt haben wir, wem überhaupt noch zugetraut wird, für genügend bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Die Auswahlmöglichkeiten (Mehrfachnennungen möglich) waren u.a. die Bundesregierung, Kommunen, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften sowie Privatleute.
Das Ergebnis: Keine Gruppe kam auf mehr als 25 Prozent. Es herrscht also Pessimismus vor. Das zeigt sich auch in der Generationenfolge. Ein Großteil der Befragten glaubt, dass sie besser wohnt als ihre Eltern, aber nur ein kleiner Teil hat Hoffnung darauf, dass das der nächsten Generation auch so geht. Gefragt haben wir aber auch, welcher Partei zugetraut wird, für genügend bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Bei den Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt die SPD mit rund 20 vorne, gefolgt von AfD und die Linke mit jeweils 16 Prozent.
Die Wohnkrise stärkt den Populismus, sowohl von rechts als auch von links. Denn zur Lösung der Wohnkrise werden viele Mythen in die Welt gesetzt. Eine ist zum Beispiel, dass die Enteignung privater Wohnungsunternehmen helfen würde. Sofern das rechtlich überhaupt möglich ist, würde das sehr teuer, denn Unternehmen müssten entschädigt werden. Zudem wäre dann der Staat für die Vermietung und Instandhaltung zuständig und es wäre auch noch kein einziger weiterer Quadratmeter gewonnen. Sinnvoller wäre es daher, die kommunalen Wohnungsunternehmen, wie in Köln die GAG, zu stärken, zum Beispiel indem Boden zur Verfügung gestellt wird.
Ein Mythos von rechts ist, dass durch Abschiebungen von Geflüchteten genügend Wohnraum frei werden würde. Dieser Vorschlag ignoriert jedoch, dass die Qualität des Wohnraums von Geflüchteten meist sehr schlecht und kaum marktfähig ist oder auch, dass diejenigen, die als Geflüchtete nach Köln kamen und nun eine Wohnung selbst finanzieren, als Arbeitskräfte dringend benötigt werden. Dabei ist die Wohnkrise für den Wirtschaftsstandort Köln schlecht.
Denn Unternehmen haben Probleme, Arbeitskräfte zu finden, da sich viele davor scheuen, ihren Wohnort aufzugeben und in eine Stadt zu ziehen, in dem Wohnen so teuer ist. Ein weiterer immer wieder geforderter Ansatz ist es, dass ältere Menschen aus ihren zu groß gewordenen Wohnungen ausziehen sollten und Platz machen für Familien. Das ist zwar sinnvoll, aber solange die Bestandsmieten und Angebotsmieten bei Neuvermietung so weit auseinanderliegen, wird das nicht passieren können, und älteren Menschen ihre Heimat streitig zu machen, ist weder fair noch angemessen. Anreize könnten helfen, ebenso eine unmittelbare Ansprache und konkrete Angebote, aber kein Zwang.
In der Wohnkrise steckt aber auch eine Chance. Wenn der demokratische Staat zeigt, dass er dieses grundlegende Problem nachhaltig lösen kann, dann wird ihm auch wieder mehr Vertrauen entgegengebracht, was wiederum die Demokratie stabilisiert und den gesellschaftlichen Zusammenhalt fördert. Aber Bauen alleine wird die Wohnkrise nicht überwinden. In Köln wurden in den letzten Jahrzehnten schlechte Erfahrungen damit gemacht, ganze Stadtteile auf einmal zu erbauen, doch auch die Bestrebungen zur Nachverdichtung haben nicht gewirkt. Gebaut werden muss, aber mit Bedacht.
Zwei Ansätze sind jetzt notwendig. Erstens braucht es in der akuten Wohnkrise einen Umgang mit ihr, und das heißt, dass die Veedel eine alltagsentlastende Infrastruktur bieten. Wenn die Wohnung zum Beispiel für Kinder keinen Platz hat, um in Ruhe Hausaufgaben machen zu können, braucht es öffentliche Räume, wo das geht. Zweitens braucht es zur Lösung des gesellschaftlichen Problems auch tatsächlich alle am Tisch, die mitwirken können, und das nicht als Gegner, sondern als Partner, koordiniert von der Politik, in Köln zum Beispiel vom Oberbürgermeister.
So könnte in einem Format wie einer „Konzertierten Aktion Wohnen“ legislaturübergreifend und auf Grundlage gemeinsamer Ziele an der Lösung der Wohnkrise gearbeitet werden. Es braucht also neue Wege und neue Allianzen, denn der bisherige Weg hat die Wohnkrise nicht nur entstehen lassen, sondern auch nicht lösen können. Gut durch die Krisen kommen wir nur zusammen, das ist die Chance, die in ihr liegt.
Sebastian Kurtenbach
Copyright: Martin Steffen
Zur Person
Sebastian Kurtenbach, geboren 1987 in Köln, ist Professor für Politikwissenschaft an der Fachhochschule Münster und Privatdozent an der Ruhr-Universität Bochum. Zu seinen Forschungsschwerpunkten gehören Stadtentwicklung und Nachbarschaft. Am 3. September erscheint im Kölner Verlag Kiepenheuer & Witsch sein neues Buch „Die Wohnkrise“, das er gemeinsam mit Rolf G. Heinze verfasst hat.
Zur Veranstaltung
Sebastian Kurtenbach und Rolf G. Heinze ihr neues Buch „Die Wohnkrise“ in Köln am 1. September um 19 Uhr im Interim der Zentralbibliothek Köln vor. Moderiert wird der Abend von Sarah Brasack, stellvertretende Chefredakteurin des „Kölner Stadt-Anzeiger“.Tickets gibt es hier: koelnticket.de. Der Abend kostet 8, ermäßigt 6 Euro.